10 мая 2026 года проект закона о внесении изменений в Закон о защите прав покупателей жилых помещений или домов на одну семью и о Гарантийном фонде застройщика и некоторых других законах («Проект»). Проект закона вносит ряд изменений, существенных с точки зрения организаций, осуществляющих жилищные инвестиции, в частности, касающихся ответственности компаний специального назначения, порядка приема помещений и правил функционирования жилищных эскроу-счетов.
Несомненно, проект содержит ряд решений, которые могут существенно повлиять на повседневную работу застройщиков и на то, как они организуют инвестиции в жилую недвижимость.
Ограничение ликвидации компаний специального назначения
Одним из новаторских изменений, предусмотренных в Проекте, является ограничение возможности прекращения деятельности компаний, осуществляющих проекты развития.
Проект предусматривает следующее:
а) в случае общества с ограниченной ответственностью ответственность по гарантии за дефекты недвижимости переходит к партнерам при ликвидации компании – в силу закона;
б) В свою очередь, ликвидация простого акционерного общества и акционерного общества будет возможна не ранее чем через 5 лет с даты передачи права собственности на помещение или одноквартирный дом покупателю — хотя здесь не указано, касается ли это первого или последнего такого жилого помещения или дома.
В обосновании указывается, что это ответ инициатора проекта на практику использования компаний специального назначения (SPV) для реализации отдельных жилищных проектов и их последующей ликвидации до истечения гарантийного срока.
С точки зрения многих крупных застройщиков, желательной альтернативой представляется возможность законодательной передачи гарантийных обязательств застройщика другому юридическому лицу, например, основной компании группы или компании, специализирующейся на обработке гарантийных претензий. Это позволило бы снизить затраты на содержание компаний, занимающихся исключительно обработкой потенциальных гарантийных претензий.
Изменения в процедуре приема жилых помещений
Проект также предусматривает значительные изменения в отношении принятия решений о строительстве квартир и частных домов.
Согласно предложенным правилам:
а) приемка помещений должна происходить в присутствии застройщика или его представителя – что, как правило, и так и было;
б) покупатель сможет предоставить список дефектов также после получения товара, в течение 14 дней, в том числе в электронном виде.
Разработчики указывают, что цель изменений — дать покупателям возможность консультироваться с техническими экспертами и повысить эффективность предъявления претензий по поводу дефектов в недвижимости. Однако это, безусловно, увеличит продолжительность процедуры приемки.
Расширение контроля банков над проектами развития/инвестиционными проектами
Проект также расширяет сферу контроля, осуществляемого банками, ведущими эскроу-счета для жилой недвижимости.
Прежде всего, перед каждой выплатой средств – а не, как прежде, только после завершения каждого этапа – банк будет обязан проверить все элементы, указанные в статье 17, пункте 4, подпункте 1) Закона о развитии.
Кроме того, банк должен рассмотреть два дополнительных обстоятельства, а именно:
- если застройщик взимал такую плату, то застройщик переводит залоговую сумму на эскроу-счет для жилой недвижимости
- Разработчик выполнил обязательство по своевременной подаче информации в DFG.
На практике это будет означать большую формализацию процесса вывода средств, увеличение количества документов, требуемых банками, ведущими доверительные счета, и, следовательно, увеличение их расходов.
Индексация цен запрещена
Законопроект также предусматривает введение законодательного запрета на индексацию цен на жилые единицы или дома на одну семью в ущерб покупателю после подписания договора о застройке.
Согласно предложенной статье 36а: «Цена (...) не подлежит индексации в ущерб покупателю. Любые права на индексацию, содержащиеся в соглашении между застройщиком и покупателем, являются недействительными»
Хотя на практике некоторые из крупнейших участников рынка уже ограничили использование положений об индексации, в рамках Проекта однозначно установлено, что риск увеличения инвестиционных затрат остается за застройщиком.
Вступление в силу и переходные положения
В принципе, проект должен вступить в силу через 30 дней после его объявления, при этом некоторые положения, касающиеся портала DOM, будут внедряться поэтапно до 2027 года.
Проект также включает переходные положения, направленные на ограничение ретроактивного действия новых правил. Это, несомненно, приведет к различиям в положении разных покупателей в рамках одного и того же девелоперского или инвестиционного проекта, а также может потребовать обновления соглашений с банками, ведущими эскроу-счета.
Согласно проекту:
а) действующие положения применяются к договорам, заключенным до вступления в силу настоящего Закона;
б) новые правила ликвидации компаний будут применяться только к процедурам, начатым после вступления в силу Закона;
c) существующие положения будут применяться к подтверждениям принятия, срок действия которых был установлен до вступления Проекта в силу.
Вкратце, это первый проект поправки, который в настоящее время находится на стадии законодательного рассмотрения. Общественные консультации по проекту продолжаются до 1 июня 2026 года, поэтому он еще может быть изменен. Однако направление предлагаемых правил уже ясно: дальнейшее усиление защиты покупателей и постепенное увеличение организационной и финансовой ответственности застройщиков.
Проект также включает расширение DOM-портала, но этим мы займемся на следующей неделе.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 18 мая 2026 года.
Автор/редактор серии:
