Как мы указывали на прошлой неделе, проект закона, вносящий поправки в закон о защите прав покупателей жилых помещений или домов на одну семью, а также в закон о Гарантийном фонде застройщиков и в некоторые другие законы («Проект»), предусматривает не только изменения, касающиеся приема помещений, эскроу-счетов и ответственности компаний специального назначения, но и дальнейшее расширение Портала данных о торговле жильем («Портал DOM»).
Предлагаемые изменения могут существенно повлиять не только на уровень прозрачности на рынке жилья, но и на способы конкуренции застройщиков, а также на оценку рисков покупателями и финансовыми учреждениями.
PORTAL DOM – НЕ ТОЛЬКО ЦЕНЫ ТРАНЗАКЦИЙ
Портал DOM изначально задумывался как инструмент для представления данных о ценах сделок с жилой недвижимостью и частными домами. Однако проект выходит далеко за рамки этого.
Согласно обоснованию проекта, цель новых правил — повысить безопасность покупателей, предоставив им доступ к информации о деятельности застройщиков и реализуемых ими девелоперских проектах.
Проект предполагает, что DOM Portal будет публиковать, помимо прочего, информацию о:
а) задержки в реализации проектов развития и выполнении инвестиционных задач;
б) отказ покупателей от исполнения договоров;
c) платежи из Гарантийного фонда застройщиков;
d) задолженность застройщика перед DFG;
e) процедуры реструктуризации и банкротства;
f) меры защиты, применяемые Председателем Управления по защите конкуренции и прав потребителей;
g) решения органов строительного надзора.
На практике это означает создание общедоступной системы информации о деятельности застройщиков. С точки зрения покупателей, для застройщиков также важно иметь право раскрывать причины событий, таких как суровая зимняя погода или затянувшиеся административные процедуры, которые способствовали задержкам проекта.
Интересно, что можно предположить, что данные, опубликованные на портале DOM, будут анализироваться не только покупателями, но и банками, финансирующими жилищные инвестиции и ипотечные кредиты клиентов.
БОЛЕЕ ФОРМАЛИЗАЦИЯ ЖИЛИЩНОГО РЫНКА
Проект также предусматривает дальнейшее расширение объема данных, предоставляемых в DFG, что косвенно повлияет и на функционирование портала DOM.
В сочетании с запланированным расширением надзорных обязанностей банков, ведущих эскроу-счета для жилищного кредитования, это означает дальнейшую формализацию рынка жилья.
С точки зрения разработчиков, это означает: (а) увеличение обязательств по отчетности; (б) необходимость постоянного мониторинга соответствия данных, предоставляемых в DFG; (в) увеличение на обеспечение соответствия; (г) повышение важности внутренних процедур и документооборота.
Несомненно, разработчикам придётся подготовиться к этим изменениям.
DOM-структура портала и конкуренция на рынке
Предлагаемые изменения также могут существенно повлиять на конкуренцию инвесторов на рынке жилья. До сих пор конкурентное преимущество в основном строилось на привлекательных ценах и местоположении инвестиций.
После вступления Проекта в силу следующие факторы также могут приобрести большее значение: (а) своевременное завершение инвестиций; (б) организационная и финансовая стабильность застройщика; (в) история взаимоотношений с покупателями; (г) количество споров или расторжений договоров.
На практике это может привести к дальнейшей профессионализации рынка и усилению преимуществ крупнейших и наиболее организованных субъектов.
ВСТУПЛЕНИЕ В СИЛУ
Согласно проекту, некоторые положения, касающиеся портала DOM, будут внедряться поэтапно к 2027 году.
В заключение подчеркнем, что на момент написания этой статьи проект все еще находится на стадии общественного обсуждения, в котором мы также участвуем, консультируясь по предлагаемым изменениям, разработанным Польской ассоциацией застройщиков. Поэтому предлагаемые решения могут еще измениться. Однако направление предлагаемых правил уже очевидно: дальнейшее повышение прозрачности рынка жилья и расширение информационных и организационных обязательств застройщиков.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 18 мая 2026 года.
Автор/редактор серии:
