Проблема размещения объектов передающей инфраструктуры (опоры, линии электропередачи, газопроводы) на частных участках без законного статуса затрагивает миллионы поляков. На протяжении многих лет передающие компании часто использовали юридическую лазейку в виде приобретательной давности по земельным сервитутам, что препятствовало собственникам в получении компенсации.
Однако последнее решение Конституционного трибунала представляет собой фундаментальное изменение, укрепляющее позиции собственников недвижимости в борьбе за компенсацию и вознаграждение, на которые они имеют право.
Ключевое изменение – Решение Конституционного трибунала (стр. 10/16)
2 декабря 2025 года в своем решении по делу P 10/16 Конституционный трибунал постановил, что приобретение путем приобретательной давности права пользования земельным участком, по содержанию соответствующего праву передачи права пользования, до введения понятия права передачи права пользования в Гражданский кодекс, противоречит Конституции.
Что это означает на практике?
Введение положений о сервитутах на передачу электроэнергии в Гражданский кодекс произошло 3 августа 2008 года. До этой даты компания, занимающаяся передачей электроэнергии, не могла фактически приобрести право пользования недвижимостью путем приобретательной давности в рамках так называемого земельного сервитута, имеющего содержание сервитута на передачу электроэнергии. Теперь аргумент компаний, занимающихся передачей электроэнергии, о том, что они приобрели право собственности на землю путем приобретательной давности и не обязаны платить собственнику, теряет свою силу, особенно в отношении инфраструктуры, построенной до 2008 года.
Открывая путь для предъявления претензий и различных видов претензий со стороны собственника недвижимости
Владельцы, чьи иски ранее были отклонены в связи с приобретательной давностью, теперь имеют веские юридические основания для требования компенсации за использование недвижимости вне рамок договора, а также компенсации за снижение стоимости земельного участка.
Владелец недвижимости, на которой расположена передающая инфраструктура, не имеющий законного права собственности (согласно договору, административному решению, приобретательной давности), может предъявлять претензии нескольких видов:
Компенсация за использование недвижимости вне рамок договора
Это наиболее часто предъявляемое требование, основанное на положениях о защите собственности (статья 224 и далее Гражданского кодекса в сочетании со статьей 3054 Гражданского кодекса). Требование носит обязательный характер и подлежит выплате за каждый день, в течение которого предприятие владеет имуществом в пределах сервитута. В соответствии с общими принципами, требования о компенсации подлежат исковой давности.
Решение Конституционного трибунала (стр. 10/16) открывает возможность фактически требовать вознаграждение за период, который еще не истек, считая с момента вступления предприятия во владение (например, установки столба).
Компенсация за снижение стоимости имущества
Требование о возмещении убытков (статья 415 Гражданского кодекса) призвано компенсировать постоянное снижение рыночной стоимости земельного участка, вызванное наличием и защитной зоной инфраструктуры электропередач. Размер такой компенсации определяется индивидуально на основании заключения оценщика недвижимости, который учитывает:
- Рыночная стоимость земли,
- Площадь, занимаемая устройствами (технологическая полоса/сервитут),
- Степень ограничения возможностей развития (например, отсутствие возможностей для строительства).
Компенсация за снижение стоимости участка является разовым требованием, которое может быть предъявлено независимо от требования о компенсации за использование участка вне рамок договора.
Запрос на демонтаж устройств (так называемый иск об отказе в удовлетворении претензии))
Собственник может потребовать демонтажа опоры электропередачи (статья 222 § 2 Гражданского кодекса), если компания не имеет законного права пользования этим имуществом. Этот запрос вступает в силу до момента приобретения права собственности по давности владения или установления сервитута на использование электропередачи.
Установление сервитута на передачу электроэнергии
Если передающая компания является единственным владельцем объектов, она может обратиться с просьбой об установлении сервитута на передачу электроэнергии в свою пользу за соответствующую компенсацию (статья 3052 Гражданского кодекса). Собственник также может подать такую просьбу (статья 3052 § 2 Гражданского кодекса), если инфраструктура создает для него обременение и установление сервитута урегулирует его правовой статус.
Что нужно сделать, прежде чем выбрать правильный курс действий:
Проверка правового статуса – определение того, внесено ли в земельный и ипотечный реестр правоустанавливающее соглашение или вынесено ли административное решение в пользу компании.
Контакт с компанией – письменное обращение к передающей компании с просьбой заключить соглашение, установить сервитут на передачу электроэнергии за вознаграждение и выплатить вознаграждение за использование линии электропередачи вне рамок договора в прошлом.
Оценка оценщиком – В случае разногласий или необходимости точной оценки ущерба, заказ подготовки отчета об оценке у оценщика недвижимости.
Судебное разбирательство – Если переговоры окажутся безрезультатными, подача иска с одним или несколькими требованиями (о выплате компенсации за использование вне рамок договора и/или компенсации за снижение стоимости имущества, или об установлении сервитута на передачу права собственности за компенсацию).
Резюме и перспективы
Решение Конституционного трибунала (стр. 10/16) является новаторским. Оно окончательно положило конец возможности обхода конституционной защиты прав собственности посредством широкого толкования приобретательной давности. Землевладельцы, особенно те, чья инфраструктура была создана до 2008 года, теперь имеют веские основания для отстаивания своих финансовых прав, которые могут составлять несколько сотен тысяч злотых.
В свете новой судебной практики любой собственник, пострадавший от проблем с передающей инфраструктурой, должен немедленно предпринять юридические шаги для урегулирования правового статуса собственности и получения компенсации.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус установлен по состоянию на 10 декабря 2025 года.
Автор:
Редактор серии:
