В следующей статье нашей серии «Вторничные утра для строительства», которая выйдет в октябре, мы хотели бы рассмотреть взаимосвязь между местным планом развития (ZDP) и разрешением на строительство (BDP)в переходных ситуациях. Здесь мы опишем три ситуации, в которых может возникнуть расхождение между выданным BDP и принятым BDP:
- Ситуация, когда инвестор уже получил разрешение на строительство на основании решения об условиях застройки и освоения земель (WZ), а затем муниципальный совет утвердил план развития малой зоны (MPZP),
- Ситуация, при которой положения местного плана территориального развития изменяются после утверждения плана развития территории, который не является окончательным или находится в процессе его получения
- Ситуация, при которой после вступления в силу MPZP инвестор хотел бы изменить PnB, выпущенный на основе WZ или старого местного плана.
Одним из основополагающих принципов статьи 16 Кодекса административного производства является непреложность окончательных административных решений. Это означает, что если разрешение на зонирование вступило в силу до вступления в силу нового местного плана зонирования, любые изменения плана не влияют на его действительность или применимость. Инвестор сохраняет право реализовать проект в соответствии с утвержденным проектом строительства, даже если положения нового плана противоречат ему. В такой ситуации архитектурно-строительный орган не может отозвать или изменить разрешение в связи с принятием нового местного плана зонирования. Этот принцип применяется как к ситуациям, когда разрешение на зонирование было выдано на основании плана застройки, так и на основании впоследствии измененного местного плана зонирования.
Ситуация меняется, когда на момент вступления в силу нового плана территориального развития решение о выдаче разрешения на строительство еще не является окончательным – например, рассматривается апелляция. В таком случае орган второй инстанции (воевода) обязан рассмотреть дело в соответствии с действующим правовым статусом, принимая во внимание новый план территориального развития. Это может привести к отмене решения и отказу в утверждении строительного проекта, если инвестиции не соответствуют новому плану территориального развития. «Эта позиция вытекает из принципа своевременности, который коренится в принципе легализма, выраженном, среди прочего, в статье 6 Кодекса административного судопроизводства, и применяется как к органам первой, так и второй инстанции», – так, в частности, провинциальный административный суд в Кракове рассмотрел этот вопрос в своем решении от 21 июня 2024 года, дело II SA/Kr 553/24.
Однако, если местный план территориального развития принят, но еще не вступил в силу в связи с vacatio legis (отменой закона) , это означает, что местный план территориального развития еще не действует, и, следовательно, власти не могут принимать решения на его основе. Такой план не может служить юридическим основанием для отказа в утверждении строительного проекта. Тем не менее, мнения по этому вопросу расходятся, и здесь есть место для интерпретации.
Стоит отметить, что если инвестор получил разрешение на строительство на основании решения о зонировании, а затем, после вступления в силу нового плана развития территории, желает внести в него изменения, административный орган оценит соответствие планируемых изменений существующему местному плану. Это связано с тем, что защита приобретенных прав не распространяется на новые или измененные права, поэтому внесение изменений в разрешение будет возможно только в той мере, в какой инвестиции остаются в соответствии с действующим планом. Эта позиция подтверждается решениями Высшего административного суда, в том числе II OSK 445/16: «разрешение на строительство, а следовательно, и решение об изменении разрешения на строительство, должно соответствовать местному плану, и решению о зонировании — только в том случае, если местного плана нет». Однако в том же постановлении Верховный административный суд указал, что «в случае поэтапной реализации строительного проектазащита приобретенных инвестором прав, вытекающих из решения об условиях застройки, включая те, которые понимаются как результат публичного обещания, осуществляется таким образом, что в самом начале реализации такой инвестиции инвестор получает разрешение на строительство, которое утверждает строительный проект, содержащий план застройки участка или территории для всего проекта, что означает, во-первых, что в рамках, указанных в этом проекте, инвестор может осуществить инвестицию, и, во-вторых, что в рамках тех же рамок, в соответствии со статьей 65, пунктом 2 Закона о территориальном планировании и развитии, истечение срока действия решения об условиях застройки не может быть объявлено».
В заключение, несомненно, что местный план зонирования имеет решающее значение для получения разрешения на строительство, особенно на этапе его оформления, а также после его выдачи. Поэтому стоит следить за изменениями в области зонирования вашей недвижимости, особенно если у вас есть инвестиционные планы.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 20 октября 2025 года.
Автор:
Редактор серии:
