В следующей статье нашей серии «Вторничные утра для строительства» мы хотели бы рассказать о различиях между местным планом застройки (MPZP) и решением о застройке (WZ). Хотя они играют важную роль в формировании окружающей среды, действительность MPZP препятствует принятию решения о застройке.
План местного развития
Напомним, что местный план пространственного развития — это акт местного законодательства, принятый муниципальным советом, то есть он действует только на его территории. Местный план пространственного развития определяет, среди прочего, цель и метод освоения земель, местоположение инвестиций общественного назначения, параметры развития, принципы охраны окружающей среды, ландшафта и культурного наследия и является обязательным для всех собственников и пользователей недвижимости в пределах своей зоны действия. Местный план пространственного развития остается в силе до тех пор, пока он не будет изменен или отменен новым постановлением по этому вопросу, или не будет признан недействительным (полностью или частично, как мы обсуждали выше) #261).
Решение об условиях развития
Решение о застройке выносится в случае, если для данного объекта недвижимости не принят местный план застройки. В отличие от местного плана застройки, это административное решение, вынесенное главой коммуны, мэром или городским старостой заявителю по конкретному объекту недвижимости, указанному в заявлении. Решение о застройке устанавливает возможность и условия застройки данного объекта недвижимости на основе так называемого «принципа добрососедства», то есть анализа окружающей территории для обеспечения того, чтобы новая застройка не существенно отличалась от характера существующей застройки.
Необходимость получения разрешения на застройку также возникает в тех случаях, когда объект недвижимости не подпадает под действие местного плана пространственного развития (MPZP), и заявитель хотел бы, например, построить или расширить здание или другой строительный объект, изменить назначение здания или его части, или выполнить другие строительные работы, которые могут привести к изменению целевого использования земли.
По состоянию на 16 сентября 2025 года решение о зонировании остается в силе до принятия местного плана застройки для данного объекта недвижимости или внесения изменений в выданное решение. Однако решения о зонировании, которые не вступят в силу до 1 января 2026 года, будут действовать только в течение пяти лет. По истечении этого срока решение утрачивает силу в силу закона, и инвестору, не получившему разрешение на строительство, придется заново проходить процедуру получения решения о зонировании для данного объекта недвижимости.
Местный план развития и решение об условиях застройки – наиболее важные различия
Как мы уже указывали, местные планы пространственного развития, как правило, представляют собой документы, касающиеся конкретной территории муниципалитета, а иногда и всего муниципалитета. Решение о зонировании, с другой стороны, является административным решением, вынесенным в отношении конкретного объекта недвижимости, указанного инвестором (хотя оно не ограничивается отдельным участком или даже земельным и ипотечным реестром).
Принципиальное различие между решением MPZP и решением WZ заключается в их иерархии в правовой системе: когда в данном районе действует местный план пространственного развития, невозможно получить решение об условиях застройки.
Ситуация осложняется, если после получения решения о застройке для территории, где расположен объект недвижимости, принимается местный план пространственного развития (МППР). В такой ситуации, если:
- Инвестор не получил окончательного разрешения на строительство – решение WZ остается в силе только в том случае, если его положения не противоречат положениям MPZP
- Инвестор получил окончательное решение по разрешению на строительство – решение WZ остается в силе, даже если оно противоречит MPZP.
Вкратце, местный план пространственного развития (МППР) имеет приоритет над решениями о застройке. Принятие местного плана пространственного развития (ППР) для данной территории не только исключает принятие новых решений о застройке, но и может отменить уже принятые решения. Текущие изменения в пространственном планировании явно указывают на постепенный переход от решений о застройке к местным планам пространственного развития, что призвано обеспечить более устойчивое пространственное развитие.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 15 сентября 2025 года.
Автор:
Редактор серии:
