Это случилось – на прошлой неделе Сейм принял с поправками Закон от 20 мая 2021 года о защите прав покупателей жилых единиц или домов на одну семью и о Гарантийном фонде застройщика («Новый закон о застройщиках»). Наиболее существенное изменение, внесенное после поправок Сената, – это снижение максимального размера взносов в Гарантийный фонд застройщика с 2% до 1% для открытых эскроу-счетов и с 0,2% до 0,1% для закрытых эскроу-счетов. Теперь осталось только, чтобы Президент Республики Польша подписал и опубликовал этот закон.
Поэтому мы продолжаем наш анализ Нового закона о застройщиках. Хотя в нем и указан 12-месячный vacatio legis, отсчитываемый с даты его объявления, стоит уже сейчас ознакомиться с изменениями, которые неизбежно вступят в силу.
Как мы упомянули на прошлой неделе, помимо договоров на строительство, новый Закон о застройщиках будет также применяться к договорам купли-продажи, заключенным на так называемом первичном рынке. Первичный рынок применяется к договорам о передаче права собственности на жилые помещения или одноквартирные дома (индивидуально или с коммерческими помещениями) от застройщика или другого предпринимателя покупателям, если предмет договора был создан в результате девелоперского или инвестиционного проекта, и передача прав по этим договорам покупателю происходит впервые. Таким образом, настоящий Закон будет применяться к договорам купли-продажи, указанным в статьях 3 и 4 нового Закона о застройке, независимо от того, были ли ранее заключены договоры на строительство или предварительные договоры.
Стоит отметить, что покупателем в значении Закона является физическое лицо, которое в целях, не связанных напрямую с его предпринимательской или профессиональной деятельностью, заключает договоры, указанные в новом Законе о застройке. Учитывая это определение, проекты договоров должны включать дополнительное заявление покупателя, подтверждающее, что он приобретает помещения «в целях, не связанных напрямую с его предпринимательской или профессиональной деятельностью», иначе положения нового Закона о застройке не будут применяться.
Продавцом, с другой стороны, может быть либо застройщик, либо другой предприниматель, не являющийся застройщиком.
Застройщик, подписывая договор купли-продажи, которому не предшествовал договор о застройке или предварительный договор в рамках договора о застройке (о котором мы писали в пункте 51), будет обязан применять следующие положения нового Закона о застройке:
1. предоставление покупателю возможности ознакомиться с документами, указанными в ст. 26 п. 1 пунктах 1-8 (статус земельного и ипотечного реестра, CEIDG/KRS, разрешение на строительство, финансовый отчет, проект строительства, разрешения на ввод в эксплуатацию, свидетельство о независимости помещения и акт об установлении отдельной собственности на помещение);
2. информационные обязательства и предоставление информации на долговременном носителе в соответствии со ст. 27 п. 1. Информация о недвижимости и инвестициях, согласие финансирующей стороны на продажу без обременений, возможность ознакомиться с документами из пункта 1 выше),
3. соглашения о резервировании, включая соглашения, касающиеся возврата залогового взноса (ст. 29-32 и ст. 34 п. 1 пункты 1 и 2) и
4. вопросы, связанные с приемкой помещения/дома на одну семью (ст. 41 п. 1-3).
В свою очередь, в случае предпринимателей, не являющихся застройщиками, Закон о новом развитии требует применения положений, касающихся не только пунктов 3 и 4, т. е. соглашений о резервировании и соглашений, связанных с приемкой помещения/дома на одну семью, но также обязывает предоставлять покупателю возможность ознакомиться с документами в помещении компании в соответствии со ст. 26 п. 3 и предоставлять информацию на долговременном носителе в соответствии со ст. 27 п. 2. На практике обязательства застройщиков и других предпринимателей будут схожими.
Важно отметить, что в соответствии со статьей 36 нового Закона о развитии предметом договора купли-продажи может быть только недвижимость или ее часть, свободная от обременений, прав третьих лиц и претензий, указанных в земельном и ипотечном реестре, ведущемся для данной недвижимости, за исключением обременений, на которые покупатель дал согласие. Соответствующие заявления должны быть включены в текст этих договоров. Учитывая формулировку положения, которая не допускает существования прав и обременений, существовавших до даты подписания договора или вытекающих из других действий (например, плата за преобразование), договоры купли-продажи должны включать прямое согласие покупателя на такие существовавшие ранее обременения.
В честь первого года серии «Вторничные утра для строительства» на следующей неделе мы подготовим краткий обзор тем, затронутых в наших предыдущих сообщениях. Через две недели мы вернемся к новому Закону о строительстве и обсудим вопросы, связанные с приемкой помещений в соответствии с новыми правилами.
Также пришло время поблагодарить тех, кто вносил свой вклад в нашу серию в течение последнего года. На этот раз мы благодарим Р.П. Александру Ястшембскую, автора статей о Законе «Помещения для земли», и адвоката Патрика Гроховского, редактора первой серии информационных бюллетеней о поправках к Закону о строительстве. Также напоминаем, что все предыдущие выпуски «Утро» можно найти на сайте www.porankidlabudowlanki.pl
Данное уведомление носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Автор/редактор серии:
