Сегодняшняя статья из серии «Вторничные утра для строителей» посвящена дальнейшим изменениям, предусмотренным Законом от 20 мая 2021 года о защите прав покупателей жилых помещений или домов на одну семью и Гарантийного фонда застройщиков («Новый закон о застройщиках»), а именно новым обязательствам со стороны банков.
Напомним, что предыдущие правила предусматривали четыре меры защиты покупателей: (i) закрытый жилищный эскроу-счет, (ii) открытый жилищный эскроу-счет и страховая гарантия, (iii) открытый жилищный эскроу-счет и банковская гарантия, и (iv) открытый жилищный эскроу-счет.
В соответствии с внесенными изменениями, законодатель упразднил обеспечение в форме банковской и страховой гарантии, оставив существующее:
а) открытый жилищный эскроу-счет,с которого банк постепенно выплачивает застройщику накопленные средства пропорционально выполненным работам в соответствии с инвестиционным графиком, и
б) закрытый жилищный эскроу-счет,с которого выплата депонированных средств застройщику осуществляется только после передачи покупателю прав, предусмотренных Законом о новом строительстве.
Однако сами положения не изменились ни в отношении исключительного права банка расторгнуть соглашение о ведении открытого или закрытого эскроу-счета для жилой недвижимости, ни в отношении обязанности банка перечислить на счет покупателя средства, накопленные на эскроу-счете, открытом до расторжения соглашения, если застройщик не предоставит соответствующее распоряжение.
Принципы выплаты средств с открытого эскроу-счета регулируются статьей 16 нового Закона о развитии. Во-первых, устанавливается срок, в течение которого банк должен выплатить застройщику, не ранее чем через 30 дней с даты заключения договора о развитии или предварительного соглашения в соответствии с Законом о развитии в отношении коммерческих помещений (или доли в них), и после подтверждения завершения определенного этапа проекта развития или инвестиционной задачи, сумму, являющуюся произведением процента затрат на данном этапе, указанного в графике проекта развития или инвестиционной задачи, и (i) цены жилого дома или дома на одну семью, или (ii) цены жилого дома и коммерческих помещений, или дома на одну семью и коммерческих помещений (далее именуемого «произведение процента затрат на последнем этапе и цены помещений»).
После завершения последнего этапа оставшиеся средства, депонированные покупателем на открытом эскроу-счете, только после получения копии нотариального акта о передаче покупателю прав, вытекающих из соглашения, указанных в новом Законе о развитии, включая соглашение о развитии.
В случае предварительных договоров в соответствии с Законом о развитии, касающихся квартир или домов на одну семью (мы писали об этих категориях договоров в разделе № 51), банк также выплачивает застройщику средства, депонированные покупателем на открытом доверительном счете, не ранее чем через 30 дней с даты заключения договора о передаче прав на квартиру/дом на одну семью покупателю, за исключением суммы, представляющей собой вышеупомянутое процентное произведение стоимости заключительного этапа и цены квартиры/дома на одну семью, которая должна быть выплачена в соответствии с графиком. В этом случае банк также обязан удерживать выплату суммы, причитающейся за завершение заключительного этапа, до получения копии нотариального акта о передаче прав по одному из вышеупомянутых договоров.
В дополнение к существующей обязанности банка проверять завершение каждого этапа инвестирования до выделения средств, законодатель теперь уточнил в статье 17 нового Закона о развитии объем и предмет проверки, которую банк должен проводить в отношении застройщика и завершенных этапов или всего проекта застройки . Следовательно, проверка банка будет касаться правового права собственности застройщика на недвижимость, на которой ведется проект, наличия у него разрешения на строительство или подачи уведомления о начале строительства без возражений со стороны властей, а также финансового положения застройщика , включая информацию о том, были ли инициированы в отношении него процедуры реструктуризации или банкротства, а также о наличии у застройщика задолженности по налогам, взносам на социальное и медицинское страхование и погашении любых непогашенных и бесспорных денежных обязательств перед подрядчиками или субподрядчиками .
Еще один вопрос, который банк будет обязан рассмотреть, касается проверки завершения этапа реализации, указанного в графике, лицом, назначенным банком и обладающим соответствующей строительной квалификацией, путем проверки (i) записи руководителя строительства в журнале строительства, (ii) документирования фактического хода строительных работ на уровне, требуемом для контролируемого этапа, (iii) получения решения о разрешении на ввод в эксплуатацию или подачи уведомления о завершении строительства – в случае завершения строительных работ.
Перед выплатой средств на завершение последнего этапа проекта банк дополнительно проверит, имеет ли застройщик решение о разрешении на ввод в эксплуатацию или уведомление о завершении строительства, на которое не было высказано возражений со стороны органа строительного надзора, либо свидетельство о независимости объекта.
Банк будет обязан задержать средства, если какой-либо из элементов, подлежащих проверке, будет оценен отрицательно, в том числе, если в отношении застройщика будут начаты процедуры реструктуризации или банкротства. Средства могут быть выплачены только после устранения выявленных нарушений. Несомненно, как было поднято в ходе законодательного процесса, вопрос о том, как банк должен проверять наличие процедур реструктуризации или банкротства, остается открытым. По-видимому, застройщик должен представить дополнительные заявления по этому поводу, указывающие на то, что такие процедуры не ведутся, хотя статья 5 раздела 17 нового Закона о развитии прямо об этом не упоминает.
Важно отметить, что Закон о новых строительных проектах предусматривает, что, если это требуется по соглашению с застройщиком , банк может предоставить себе более широкие полномочия по проверке завершения каждого этапа строительного или инвестиционного проекта до выделения средств . Это потенциально может побудить банки уточнять или вводить дополнительные области таких проверок.
Наконец, стоит подчеркнуть, что расходы на проверки, требуемые новым Законом о развитии, полностью ложатся на застройщика. Таким образом, представляется, что общие затраты на ведение эскроу-счетов и дополнительные банковские инспекционные услуги, требуемые новым Законом о развитии, могут значительно возрасти, что также может косвенно способствовать росту цен на квартиры и частные дома.
Что касается статуса нового Закона о развитии, то он до сих пор не подписан Президентом Республики Польша, и на данный момент мы не можем указать дату его публикации, не говоря уже о вступлении в силу.
На следующей неделе мы обсудим дальнейшие изменения, внесенные положениями Закона о развитии, на этот раз касающиеся создания нового Гарантийного фонда для застройщиков.
В сегодняшнем сообщении мы хотели бы поблагодарить следующих лиц, которые в течение года работали с нами над содержательными аспектами наших уведомлений. Мы хотели бы поблагодарить юриста Матеуша Брженцкого и стажера Павла Копытовского за их время и обмен знаниями.
