В сегодняшней статье из серии «Вторничные утра для строительной отрасли» мы рассмотрим приобретение лесных участков, включая ограничения на продажу этого типа земли. Эти правила вытекают из Закона о лесах от 28 сентября 1991 года ( «Закон о лесах» ).
Наряду с сельскохозяйственными землями, лесные участки представляют собой вид недвижимости, распоряжение которой было значительно ограничено законодательством. До внесения поправок в Закон о лесах в 2016 году приобретение лесных участков, не принадлежащих Государственному казначейству, было ограничено исключительно иностранцами, которые — в соответствии с положениями Закона от 24 марта 1920 года о приобретении недвижимости иностранцами — должны были получить разрешение на приобретение лесных участков, выдаваемое министром внутренних дел в форме административного решения.
В соответствии с вышеупомянутой поправкой, статья 37а Закона о лесах предоставляет Государственному казначейству установленное законом право преимущественной покупки земли, продаваемой физическим лицом, юридическим лицом или организацией, не обладающей правоспособностью, но имеющей правоспособность по закону (включая товарищества).
Это означает, что до заключения соглашения о передаче права собственности на лесной участок с организацией, отличной от Государственного казначейства , необходимо будет заключить условное соглашение , позволяющее Государственному казначейству воспользоваться своим преимущественным правом (процедурные шаги в случае преимущественного права Государственного казначейства мы обсуждали в выпуске № 61 – в данном случае процедура будет аналогичной). Следовательно, соглашение о передаче прав собственности будет действительным только в том случае, если преимущественное право не будет реализовано в течение одного месяца с момента уведомления Государственного казначейства о намерении продать такой участок. Правовой акт, совершенный без уведомления лесничества, действующего от имени Государственного казначейства, становится недействительным , что означает, что такое право, как того требует недействительный правовой акт, не передается приобретающему субъекту.
Как следует из формулировки пункта 5 статьи 37а Закона о лесах, в ситуации, когда право преимущественной покупки земли юридически принадлежит нескольким субъектам, приоритет в осуществлении вышеупомянутого права принадлежит Государственному казначейству, от имени которого действуют Государственные леса , за исключением случаев, когда это право принадлежит национальному парку, т.е. когда лесные угодья расположены в пределах границ национального парка.
Это право преимущественной покупки применяется в следующих случаях:
1. земля, обозначенная в земельном и строительном реестре как лесная [Ls].
В отличие от права преимущественной покупки, установленного для сельскохозяйственных угодий, положения, касающиеся лесных угодий, устанавливают это право в пользу Государственного казначейства независимо от площади угодья. Однако это право должно быть исключено, если земля обозначена как лесистая и кустарниковая [Lz]. На практике данные земельного кадастра часто не обновляются на постоянной основе, и в результате статус, указанный в реестре, может не соответствовать фактическому предполагаемому использованию земли. Кроме того, может случиться так, что Государственное казначейство обладает этим правом в отношении земли, которая не является лесистой (и, следовательно, не соответствует законодательному определению леса), но обозначена в земельном кадастре как [Ls] – леса, или что из-за отсутствия такого обозначения в реестре, несмотря на то, что территория облесена, Государственные леса не имеют законных оснований для осуществления права преимущественной покупки Государственного казначейства.
2. Земля, предназначенная для облесения, указанная в местном плане территориального развития или в решении об условиях застройки и землепользования.
Право преимущественной покупки может применяться либо в связи с тем, что муниципальный совет определяет данный участок для лесопосадки в соответствии с законом о планировании, либо в результате решения об условиях застройки при отсутствии принятого местного плана. Однако сомнения в существовании данного права возникают в случае расхождений между данными, указанными в земельном реестре, и местным планом. Если земля не обозначена для лесопосадки в плане, и одновременно обозначена как «Ls» в земельном реестре, то ввиду далеко идущих последствий в виде недействительности правового акта следует предположить, что на землю распространяется право преимущественной покупки в пользу Государственного казначейства.
3. Земля, соответствующая определению леса согласно ст. 3 Закона о лесах, т.е.:
(i) земля с компактной поверхностью не менее 0,10 га, покрытая лесной растительностью (лесными насаждениями) – деревьями, кустарниками и лесным подлеском – или временно лишенная ее: предназначенная для лесопроизводства, являющаяся природным заповедником, частью национального парка или внесенная в реестр памятников,
(ii) связанная с лесоуправлением, используемая в целях лесоуправления: здания и сооружения, водоотводные сооружения, линии пространственного деления леса, лесные дороги, участки под линиями электропередач, лесные питомники, лесохранилища, а также используемые для лесных парковок и туристических объектов,
охватываемые упрощенным планом лесоуправления или решением старосте, определяющим задачи лесоуправления для фрагментированных лесов площадью до 10 га, не находящихся в государственной собственности.
В данном случае законодатель предусмотрел применение права преимущественной покупки, когда земля соответствует обоим условиям: стандарту площади и праву собственности на лес, основанному на положениях Закона о лесах.
Вышеуказанная законодательная основа устанавливает право преимущественной покупки, когда лесные угодья планируется отчуждать посредством договора купли-продажи. Ограничения на приобретение лесных угодий также применяются к случаям, связанным с договором или односторонним юридическим актом, отличным от договора купли-продажи, включая, среди прочего, договор обмена или договор дарения . В таких случаях Государственные Леса, представляющие Государственное Казначейство, имеют право, в соответствии с пунктом 2 статьи 37а Закона о лесах, на право преимущественной покупки, представив заявление о приобретении земли за эквивалентную сумму.
Передача права собственности на землю посредством юридического акта, отличного от договора купли-продажи, без предоставления Государственному Казначейству возможности осуществить право преимущественной покупки, подразумевает , как и в случае невозможности осуществления права преимущественной покупки, абсолютную недействительность такого акта .
Положения, ограничивающие приобретение лесных земель путем установления права преимущественной покупки и института выкупа в пользу Государственного казначейства, фактически применяются только к передаче прав собственности, а не права бессрочного пользования. Мнения по этому вопросу расходятся. Однако, учитывая последствия признания соглашения недействительным в случае неисполнения Государственными лесами своего права преимущественной покупки от имени Государственного казначейства, для юридических сделок с недвижимостью, особенно для покупателя земли, безопаснее придерживаться позиции, признающей существование права преимущественной покупки также в отношении права бессрочного пользования.
Тем не менее, исключение права преимущественной покупки и выкупа должно применяться к недвижимости, состоящей из зданий и помещений. Указывается, что это исключение не будет применяться, если доля в земле приобретается вместе с правом на помещения. Однако существует иная точка зрения, согласно которой право преимущественной покупки не может применяться к имуществу, составляющему отдельную недвижимость, даже если общее имущество включает землю, отвечающую требованиям Закона о лесах. Однако в данном случае, ввиду потенциальной недействительности правового акта, право преимущественной покупки должно быть признано при приобретении недвижимости по договору купли-продажи.
Исключение из права преимущественной покупки или приобретения такой земли Государственными лесами в пользу Государственного казначейства распространяется на отчуждение такой земли: (i) супругу продавца, (ii) прямым родственникам продавца или родственникам по браку без ограничений, (iii) боковым родственникам продавца или родственникам по браку до третьей степени родства, (iv) лицам, связанным с продавцом родством по усыновлению, опеке или попечительству, (v) органам местного самоуправления, (vi) в случае наследования и (vii) передачу сельскохозяйственного владения в значении Закона о развитии сельскохозяйственной системы.
Вышеизложенное иллюстрирует важность, с точки зрения покупателя данной земли, проведения предварительной юридической проверки имущества до заключения соглашения о передаче прав собственности на землю или права бессрочного пользования. Может оказаться, что покупатель отчуждает свою собственность в пользу правообладателя лесного участка, уплачивая сумму, указанную в договоре купли-продажи, не приобретая при этом одновременно право собственности на такую собственность — вопреки предмету договора купли-продажи — в соответствии с вышеупомянутым правовым положением, заключение договора без предоставления Государственному казначейству права преимущественной покупки подразумевает (за исключением субъективных исключений) в каждом случае абсолютную недействительность такого договора, который ни в коем случае не подлежит восстановлению.
На следующей неделе мы обсудим освоение участка под лесопосадки и допустимое сельскохозяйственное строительство на нем, включая исключения из требования получения разрешения на строительство.
Данное уведомление носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
автор:
