В сегодняшней статье, в рамках серии «Вторничные утра для строительной отрасли», мы продолжаем нашу серию статей об ипотеке – одном из старейших и наиболее часто используемых инструментов обеспечения в польском гражданском праве. Как мы отмечали в недавних статьях (№ 244, № 245), ипотека – это институт, целью которого является удовлетворение требований кредитора по заложенному имуществу, независимо от того, кто является его собственником, и с приоритетом перед личными кредиторами собственника. Ипотека создается путем внесения записи в земельный и ипотечный реестр.
Сегодня мы более подробно рассмотрим вопрос ипотеки и сферу ее обеспечения.
Предмет ипотеки
Предметом ипотечного кредита может быть:
- недвижимость (земля, помещения или здание),
- бессрочное право пользования, а также здания и сооружения на используемой земле, являющиеся собственностью лица, осуществляющего бессрочное пользование
- право кооперативной собственности на помещение,
- дробная часть недвижимости, если она представляет собой долю совладельца, и доля совладельца в общих правах, перечисленных в пунктах выше
- Дебиторская задолженность, обеспеченная ипотекой.
Оформить ипотеку на движимое имущество, такое как автомобили, оборудование или другие движимые вещи, невозможно.
Важно отметить, что ипотека не дает кредитору права владеть или пользоваться заложенным имуществом. Более того, лицо, имеющее право на заложенное имущество (например, собственник, право пользования на неограниченный срок), сохраняет все права, составляющие его право, до момента принудительного исполнения. Например, собственник, заложивший имущество банку по кредитному договору, остается его собственником.
Также стоит отметить, что условие, согласно которому собственник недвижимости обязуется перед ипотечным кредитором не продавать и не обременять недвижимость до истечения срока действия ипотеки, является недопустимым. Таким образом, собственник имеет право продать или обременять недвижимость, несмотря на существующую ипотеку.
Однако собственник недвижимости не обладает полной свободой использования обремененной имуществом:
- Кредитор имеет право потребовать прекращения действий, направленных на снижение стоимости имущества, которые угрожают обеспечению ипотеки
- Если в силу обстоятельств, за которые несет ответственность собственник, стоимость имущества снизилась до такой степени, что это ставит под угрозу обеспечение ипотеки, кредитор может установить соответствующий срок для восстановления имущества до его прежнего состояния или предоставления достаточного дополнительного обеспечения. После истечения срока безрезультатно кредитор может потребовать немедленного погашения задолженности по обремененному имуществу.
Объем ипотечного обеспечения
Ипотека обеспечивает только денежные требования (например, займы, банковские кредиты и т. д.) – независимо от того, состоит ли требование из единовременного платежа или нескольких платежей, включая будущие требования. Требования по ипотеке могут быть выражены в польских злотых или иностранной валюте (например, евро, швейцарских франках).
Следовательно, оно может защитить:
- конкретное денежное требование, вытекающее из конкретных правовых отношений, включая будущее требование
- несколько денежных требований к одному и тому же кредитору,
- Несколько денежных задолженностей перед различными организациями, причитающихся в целях финансирования одного и того же проекта.
Объем ипотечного обеспечения тесно связан с суммой требования и условиями ипотечного договора. Сумма ипотеки, то есть обеспеченная ею сумма, не всегда должна соответствовать стоимости недвижимости:
- Сумма, обеспеченная ипотекой, – определяет сумму требования, которая может быть удовлетворена за счет заложенного имущества. Эта сумма может включать не только стоимость самого требования, но и проценты, расходы, связанные с его удовлетворением, судебные издержки и расходы на принудительное исполнение. Сумма ипотеки выражается в той же валюте, что и обеспеченное требование, если иное не оговорено сторонами в ипотечном договоре
- Ограничение объема обеспечения – ипотечный договор может содержать дополнительные ограничения объема обеспечения, например, путем указания того, что ипотека покрывает только часть имущества (например, часть квартиры или земельного участка)
- Права по ипотеке – залогодержатель, получивший ипотечный кредит, имеет право предъявлять требования к залоговому имуществу, но только в пределах суммы залога. Требование удовлетворяется путем продажи заложенного имущества.
Если залоговое обеспечение по ипотеке является чрезмерным, владелец обремененной недвижимости может потребовать уменьшения суммы ипотечного кредита.
Вкратце, ипотека является одним из наиболее эффективных инструментов обеспечения требований кредиторов в польском гражданском праве. Она дает кредиторам уверенность в том, что в случае неплатежеспособности должника они смогут предъявить свои требования к имуществу, выступающему в качестве залога.
В то же время стоит помнить, что ипотека влечет за собой определенные обязательства как для должника, так и для кредитора, включая необходимость подачи заявления на внесение в земельный и ипотечный реестр и соблюдение определенных правил предъявления требований. Поэтому правильное составление соглашения и понимание объема обеспечения имеют решающее значение для обеих сторон сделки. Наша юридическая фирма обладает обширным опытом в этой области, и наши юридические консультации также включают поддержку по вопросам ипотеки.
В связи с этим мы хотели бы предложить вам ознакомиться с нашей следующей статьей из серии об ипотеке, которая будет опубликована через две недели, а на следующей неделе, как и каждый месяц, мы расскажем об изменениях в законодательстве, регулирующем сферу недвижимости.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 24 марта 2025 года.
автор:
Получайте первыми наши статьи и юридические уведомления прямо на вашу электронную почту! Подпишитесь на нашу рассылку, перейдя по ссылке , или свяжитесь с нами по адресу social@kglegal.pl, чтобы персонализировать контент.
