В сегодняшней статье из серии «Вторничные утра для строительной отрасли» мы хотели бы представить предлагаемые поправки к Закону от 24 июня 1994 года о праве собственности на помещения («UWL»), проект которого был опубликован на сайте Центра правительственного законодательства 15 января 2026 года(номер проекта: UD312, «Проект»). Этот проект представляет собой попытку всесторонне упорядочить правила функционирования жилых комплексов. Согласно обоснованию, цель поправки состоит в том, чтобы «адаптировать существующие правовые нормы к реалиям практики управления совместной собственностью, которые развивались за более чем тридцать лет действия Закона». Разработчики отмечают, что существующие положения оказались недостаточными или неточными во многих областях, что привело к многочисленным неопределенностям в толковании, выявленным в судебной практике и юридической литературе.
Предлагаемые изменения имеют широкий охват. Ниже мы представляем решения, которые вызывают особый интерес у собственников недвижимости, управляющих недвижимостью и застройщиков, даже на стадии законодательного регулирования. Следует, однако, отметить, что это лишь отдельные элементы всеобъемлющего проекта поправок.
Новые правила разделения помещений в многоквартирных домах
Одно из первых существенных изменений, включенных в проект закона, — это уточнение правил установления индивидуальной собственности на помещения в многоквартирных домах. Ранее четких правил не существовало, что приводило к установлению индивидуальной собственности на помещения, функционирующие как квартиры, несмотря на несоответствие основным техническим и строительным требованиям, таким как минимальная полезная площадь, звукоизоляция или достаточное количество солнечного света.
Законопроект вносит поправки в статью 2 Закона о строительстве, добавляя пункты 1аа и 1аб, в результате чего возможность разделения помещений становится зависимой от выполнения двух условий: во-первых, помещения должны соответствовать техническим и строительным требованиям, указанным в имплементационных положениях, изданных на основании статьи 7, пункта 2, подпункта 1 Закона о строительстве от 7 июля 1994 года; во-вторых, разделение должно соответствовать принципам, изложенным в постановлении муниципального совета, который будет обладать полномочиями регулировать допустимость таких проектов на своей территории.
Исключение предусмотрено для зданий, существовавших до 1 января 2027 года, или для которых действующее разрешение на строительство было выдано до этой даты. Как указано в обосновании, это решение защищает приобретенные права владельцев существующих зданий, одновременно вводя четкие правила для новых инвестиций.
Балкон как общественная собственность – законодательное разрешение спора
Еще одно долгожданное изменение — поправка к статье 3, разделу 2 Строительного кодекса, расширяющая определение общего имущества. В проекте четко указано, что общее имущество также включает в себя конструктивные элементы балконов, лоджий и террас, в том числе балки, балконные плиты с изоляцией, балюстрады и другие архитектурные элементы фасада. При этом внутреннее пространство балкона должно рассматриваться как составная часть помещения и являться исключительной ответственностью собственника.
Ранее в этой области отсутствовали четкие правила, что приводило к спорам и необходимости обращаться к решениям судов, в том числе Верховного суда, которые не давали единой интерпретации. Внесенные изменения призваны стандартизировать методы управления и устранить многолетнюю неопределенность.
Жилищный кооператив – четкий правовой статус
Законопроект также уточняет вопрос о сущности жилищного кооператива. Предлагаемый пункт 2 статьи 6 Закона о жилищном строительстве призван заменить ранее неточное определение четким определением кооператива как организационной единицы, не обладающей правосубъектностью, но имеющей правоспособность и собственные активы, отдельные от активов собственников квартир и связанные с управлением общим имуществом.
Данные правила призваны четко установить, что сообщество может от своего имени приобретать права и брать на себя обязательства в отношении этой собственности, включая, в частности, средства, полученные от авансов собственников, а также права и обязательства, вытекающие из заключенных соглашений. Это уточнение имеет существенные практические последствия, особенно в контексте финансовой ответственности сообщества и отношений с подрядчиками.
Гарантия на дефекты в местах общего пользования – реальное укрепление позиций сообществ
Одной из ключевых проблем существующей правовой системы была неспособность жильцов самостоятельно предъявлять претензии, связанные с дефектами в местах общего пользования. Проект поправок вносит изменения в статью 6 Закона о жилищном строительстве и кондоминиумах, чтобы устранить это препятствие, предоставляя жильцам право предъявлять такие гарантийные претензии от своего имени, от имени собственников квартир, даже в случаях, когда они не являлись стороной соглашения, лежащего в основе претензии.
Данное положение также распространяется на договоры, заключенные до даты вступления Закона в силу. Это решение устраняет необходимость получения соглашения о передаче прав от всех собственников, что на практике часто препятствовало эффективному обеспечению причитающихся им выгод
Принципы управления сообществами – меньше формализма и больше свободы действий
Проект упрощает управление жилым комплексом , устраняя необходимость указывать метод управления в нотариальном соглашении. Жители комплекса смогут доверить управление общим имуществом управляющему на основании решения собственников квартир, при этом выбор будет ограничен либо единоличным, либо многочленным управляющим советом, состоящим из отдельных лиц. Кроме того, установлен минимальный и максимальный сроки для голосования в рамках процедуры индивидуального голосования – от двух недель до трех месяцев.
Краткое содержание
Законопроект предполагает, что эти правила вступят в силу, за некоторыми исключениями, через 30 дней после его публикации. Несомненно, законопроект представляет собой обширную и многогранную поправку, затрагивающую реальные практические проблемы во многих областях. Изменения, обсуждаемые в этой статье — касающиеся балконов, гарантий, статуса сообщества и выборов в управляющий совет — представляют собой лишь отдельные элементы предлагаемых решений. Окончательная форма законопроекта и его влияние на повседневное функционирование жилых комплексов будут зависеть от дальнейшего хода законодательного процесса.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 26 января 2026 года.
Автор:
Автор/редактор серии:
