В сегодняшней статье из серии «Вторничные утра для строителей» мы проанализируем для вас вопросы, связанные с разделом заложенного имущества.
В соответствии со статьей 76 Закона от 6 июля 1982 года о земельных и ипотечных реестрах («UKWiH»), в случае раздела недвижимости ипотека обременяет всю недвижимость, созданную в результате раздела. Не имеет значения, происходит ли раздел физически или посредством юридического акта. Раздел недвижимости приводит к разделению двух или более новых объектов недвижимости. Разделение заложенной недвижимости приводит к тому, что новая недвижимость юридически покрывается ипотекой, которая с этого момента представляет собой совместную ипотеку. Согласие собственников разделенной недвижимости на обременение совместной ипотекой не требуется. Внесение такой ипотеки в земельный и ипотечный реестр носит декларативный характер и может произойти в любое время. Это связано с тем, что новое обеспечение не создается, а лишь умножается предмет обеспечения.
Если на долю в собственности или право пользования частью недвижимости оформлена ипотека, и совместная собственность, ипотека обременяет недвижимость, полученную в результате расторжения совместной собственности совладельцем, чья доля была обременена ипотекой. Это относится как к договорному, так и к судебному расторжению совместной собственности. При таком разделении важно также помнить, что любое положение соглашения или судебного решения о расторжении совместной собственности, которое препятствует совладельцу, чья доля была обременена ипотекой, получать возмещение или дополнительную выплату, является недействительным.
Если совладелец недвижимости, доля которого была заложена, имеет право на погашение долга, то ипотечный кредитор имеет законное право залога на дебиторскую задолженность, возникающую из этой задолженности. Приоритет законного залога на дебиторскую задолженность определяется приоритетом ипотечных залогов, обременяющих долю совладельца.
Кредитор по ипотеке, имеющий право на совместную ипотеку на два или более объекта недвижимости, может разделить ее между отдельными объектами, однако такое действие носит распорядительный характер и влечет за собой юридические последствия в виде создания независимых ипотечных кредитов только после их регистрации в земельном и ипотечном реестре.
Также отсутствуют препятствия для собственника или лица, обладающего правом бессрочного пользования, в отношении обременения более чем одной недвижимостью совместной ипотекой на момент заключения ипотечного договора.
Кроме того, в соответствии со статьей 22 Закона о земельном и ипотечном праве Великобритании, ограниченные права собственности обременяют все имущество, созданное в результате слияния. Это означает, что ранее установленные ипотечные договоры (до слияния) обременяют все имущество, созданное в результате слияния. Содержание каждого ипотечного договора остается неизменным. Однако в случае конфликта между ипотечными договорами, принадлежащими разным кредиторам и ранее обременявшими отдельные объединенные объекты недвижимости, кредиторы должны достичь соглашения относительно порядка внесения записей в соответствии с разделом IV. В отсутствие такого соглашения суд по земельным и ипотечным делам может отказать в слиянии объектов недвижимости.
С точки зрения покупателей жилых помещений или частных домов, решающее значение имеют пункты 4 и 5 статьи 76 Земельного и ипотечного реестра (UKWiH). В первую очередь, если заявление покупателя было внесено в раздел III Земельного и ипотечного реестра до заключения ипотечного договора, то в случае раздела имущества ипотека, обременяющая имущество, не обременяет имущество, созданное в результате раздела, т. е. жилые помещения или имущество, построенное вместе с частным домом. Однако, если ипотека уже существовала, в случае раздела имущества, предусматривающего установление отдельной собственности на жилые помещения или отделение отдельного имущества, построенного вместе с частным домом, от существующего имущества, покупатель разделенного имущества может потребовать раздела ипотеки пропорционально стоимости имущества, созданного в результате раздела. Однако, если способ раздела ипотеки был указан в ипотечном договоре и раскрыт в Земельном и ипотечном реестре, раздел должен быть осуществлен в соответствии с положениями договора.
Это призвано защитить покупателей, приобретающих квартиры или дома в рамках текущих строительных проектов. Кроме того, застройщик, оформляющий ипотеку на недвижимость, обязан получить и приложить к договору о строительстве согласие банка или другого ипотечного кредитора на беспрепятственную передачу права собственности покупателю после полной оплаты покупателем покупной цены, или обязательство предоставить такое согласие. Неполучение такого согласия или обещание его предоставления может повлечь за собой штраф, который может быть наложен застройщиком.
Вкратце, обременение недвижимости ипотекой не исключает ее разделения или объединения. Однако это влияет на права и обязанности собственника/правопреемника и покупателей такой недвижимости.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 22 апреля 2025 года.
автор:
Получайте первыми наши статьи и юридические уведомления прямо на вашу электронную почту! Подпишитесь на нашу рассылку, перейдя по ссылке , или свяжитесь с нами по адресу social@kglegal.pl, чтобы персонализировать контент.
