В предыдущей статье из серии «Вторничные утра для профессионалов в строительстве» мы обсуждали принципы разделения участков, охватываемых местным планом зонирования. Сегодня мы обратимся к ситуации, которая очень часто встречается на практике: что делать, если данная территория не охватывается местным планом зонирования?
Отсутствие местного плана зонирования не означает автоматически, что недвижимость нельзя разделить на несколько участков. Однако это не означает, что владелец или инвестор обладает полной свободой. В таких случаях применяются специальные правила, предусмотренные Законом об управлении недвижимостью.
Статья 94 Закона об управлении недвижимостью имеет здесь решающее значение. Согласно этой статье, если недвижимость расположена в районе, для которого отсутствует местный план зонирования, разделение на участки может быть осуществлено при условии, что оно не противоречит отдельным нормативным актам. Однако, если решение об условиях застройки и управления земельным участком было вынесено до даты подачи заявления на разделение , разделение должно соответствовать условиям, указанным в этом решении.
На практике это означает, что при отсутствии местного плана власти не проверяют соответствие застройки плану, поскольку такого плана не существует. Однако они обязаны убедиться, что планируемая застройка не нарушает другие правила. К ним могут относиться правила, касающиеся общественных дорог, строительного законодательства, охраны окружающей среды, защиты исторических памятников, сельскохозяйственных и лесных угодий, управления водными ресурсами, а также технические и строительные нормы.
Также особенно важно определить, было ли вынесено решение о застройке данного участка. Если такое решение существует, его нельзя игнорировать в процессе разделения участка. План разделения участка должен соответствовать условиям, указанным в решении о застройке, поскольку в нем определяется допустимый метод застройки в отсутствие местного плана зонирования.
Например, если в решении о застройке оговаривается конкретный способ транспортировки, параметры будущей застройки или местоположение инвестиций на определенной части участка, план разделения территории должен соответствовать этому. Разделение территории не должно приводить к созданию участков, последующая застройка которых будет противоречить принятому решению.
Как и в случае с застройкой, соответствующей местным планам зонирования, доступ к общественной дороге имеет решающее значение. Вновь выделенные участки должны иметь возможность использоваться надлежащим образом. Доступ может быть прямым или косвенным — например, через частную дорогу или путем установления сервитута. Отсутствие хорошо продуманного дорожного доступа может осложнить утверждение проекта застройки, и даже если проект будет реализован, это может впоследствии ограничить продажу или застройку участков.
Также стоит помнить, что отсутствие местного плана зонирования часто повышает важность анализа окрестностей объекта недвижимости. Важно изучить не только сам участок, но и планировку дорог, соседние здания, существующую инфраструктуру, экологические ограничения и любые административные решения, касающиеся данной территории.
С точки зрения инвестора, отсутствие местного плана может обеспечить некоторую гибкость, но также увеличивает неопределенность. Местный план четко определяет принципы застройки. В его отсутствие приходится полагаться на отдельные нормативные акты и, во многих случаях, на решения по зонированию. Это требует более тщательного планирования концепции застройки.
В заключение: отсутствие местного плана зонирования не является автоматическим препятствием для разделения земельных участков на более мелкие. Однако необходимо проверить, соответствует ли планируемое разделение отдельным нормативным актам, отвечает ли оно выданному решению о застройке (если такое решение существует), а также будут ли вновь разделенные участки иметь эффективный доступ к общественной дороге и возможность рационального использования.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 6 июля 2026 года.
Автор/редактор серии:
