В нашей предыдущей статье мы начали серию материалов о разделе имущества. Сегодня, продолжая тему нашей серии «Вторничные утра для профессионалов в строительстве», мы рассмотрим один из основополагающих принципов: раздел имущества должен соответствовать местному плану зонирования, который в основном регулируется статьей 93 Закона об управлении недвижимостью («UGN»).
Местный план зонирования является основным документом, с которым должен ознакомиться владелец или инвестор, желающий разделить участок на несколько частей. Недостаточно просто проверить, можно ли технически разделить участок на части на карте. Необходимо также определить, можно ли после разделения каждый вновь выделенный участок использовать в соответствии с предполагаемым использованием земли и принципами, указанными в местном плане зонирования.
В соответствии со статьей 93 Устава ООН о землепользовании, земельные участки могут быть разделены на более мелкие, если это соответствует положениям местного плана зонирования. Важно отметить, что это соответствие распространяется не только на само землепользование, но и на возможности застройки разделенных участков.
На практике это означает, что власти оценивают не только новые границы. Они также проверяют, не приведет ли планируемое разделение земель к созданию участков, которые невозможно рационально использовать. Поэтому могут учитываться такие факторы, как минимальная площадь участка, минимальная ширина фасада, линии застройки, плотность застройки, биологически активная зона, транспортная доступность и предполагаемое использование конкретной территории.
Например, если местный план зонирования предусматривает строительство одноквартирных домов в данном районе и определяет минимальную площадь для нового разделенного участка под застройку, то план разделения участка должен учитывать эти требования. Нельзя предполагать, что, имея большой участок, владелец может разделить его как угодно. Каждый разделенный участок должен соответствовать требованиям, указанным в местном плане зонирования.
Доступ к общественной дороге также имеет особое значение. Участок, образованный в результате разделения на участки, должен иметь возможность использоваться надлежащим образом. Доступ может быть прямым, если участок примыкает к общественной дороге, или косвенным — например, через частную дорогу или путем установления соответствующего сервитута. Отсутствие реального доступа к дороге на практике может сделать недействительным запланированное разделение участка.
Также стоит помнить, что местный план следует читать целиком. Недостаточно просто проверить обозначение земельного участка на чертеже. Текстовая часть, содержащая подробные правила застройки, не менее важна. Именно здесь часто определяются параметры, которые определяют, целесообразно ли планируемое разделение земельного участка.
Поэтому, прежде чем приступать к реализации проекта по разделению земельного участка, стоит проверить три основных вопроса: для чего предназначен участок согласно плану, каким параметрам должны соответствовать вновь разделенные участки и как будет обеспечен доступ к общественной дороге.
Только после такого анализа можно оценить, есть ли у предлагаемого проекта застройки шансы на одобрение соответствующим органом. Как правило, решение по этому вопросу принимает глава коммуны, мэр или глава города. Затем орган власти проверяет соответствие проекта застройки местному плану, и только после положительной оценки разрешается дальнейшая обработка топографической документации.
Таким образом, разделение земельных участков в соответствии с местным планом — это не просто вопрос «размещения» новых участков на карте. В первую очередь, это вопрос того, приведут ли эти участки к созданию юридически действительных и действительно пригодных для предполагаемого использования земельных участков.
В заключение: если на объект недвижимости распространяется действие местного плана зонирования, то именно этот план определяет основные границы допустимого разделения участка. Поэтому, прежде чем начинать процедуру, стоит внимательно изучить не только чертеж плана, но и его текстовую часть, а также практические возможности застройки каждого запланированного участка.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 29 июня 2026 года.
Автор/редактор серии:
