В следующей статье из серии «Вторничные утра для строителей» мы проанализируем вопросы раздела имущества в контексте доступа вновь выделенных участков к общественной дороге.
Эта проблема имеет очень практический аспект и напрямую влияет на эффективность разделения и обмена такими участками. Это связано с тем, что участок без доступа к общественной дороге может быть трудно продать, проблематично застроить, а иногда даже непригоден с точки зрения инвестиций.
Основной принцип вытекает из статьи 93, раздела 3 Закона об управлении недвижимостью («UGN»): разделение недвижимости не допускается, если предлагаемые земельные участки не имеют доступа к общественной дороге. Этот доступ не всегда должен быть прямым. Он также может быть обеспечен путем создания внутренней дороги или установления соответствующих дорожных сервитутов.
На практике можно выделить три ситуации.
Во-первых, каждый из выделенных участков будет иметь прямой доступ к общественной дороге. Это исключает проблему доступности, хотя еще предстоит выяснить, насколько доступность и удобство проезда соответствуют другим нормативным требованиям.
Вторая ситуация касается разделения внутренней дороги. При разделении участка собственник должен сделать это таким образом, чтобы на земле были обозначены зоны, предназначенные для дороги, которая будет обслуживать оставшиеся участки. Это очень распространенное решение для крупных застроек. Однако важно помнить, что простого обозначения дороги на карте недостаточно. Дорога должна фактически обеспечивать доступ к разделенным участкам. Это не означает, что на более позднем этапе проекта доступ к общественной дороге может быть обеспечен с другой стороны, например, потому что инвестор приобрел землю, непосредственно примыкающую к общественной дороге.
Третий шаг — установление сервитута на дорогу. Если новый участок не имеет прямого доступа к общественной дороге, доступ может быть обеспечен путем установления права проезда и прохода через другой участок. В таком случае власти могут условно одобрить разделение участка.
Условное одобрение разделения означает, что решение о разделении предусматривает, что при продаже разделенных участков будут установлены соответствующие дорожные сервитуты или проданы доли в участке, образующем внутреннюю дорогу. Другими словами, власти разрешают разделение, но оговаривают, что последующие юридические действия должны обеспечить доступ к общественной дороге для этих участков.
Это важнейший аспект с нотариальной и транзакционной точек зрения. Если решение о разделе включает условие, касающееся доступа к дороге, его нельзя игнорировать. При продаже разделенного участка крайне важно убедиться, что нотариальный акт включает соответствующие положения — например, установление сервитута или передачу доли во внутренней дороге. В противном случае существует риск того, что участок формально существует, но его использование связано с многочисленными рисками. Особенно существенным риском является то, что отсутствие надлежащего доступа к дороге может привести к аннулированию раздела или последующего судебного разбирательства. Не каждая проблема с доступом к дороге автоматически делает недействительным все решение о разделе. Однако, если власти одобрили раздел, несмотря на отсутствие необходимого доступа к общественной дороге, может возникнуть аргумент о том, что решение было принято с существенным нарушением закона.
Ситуация меняется, когда решение о разделе имущества правильно оговаривало условие, но стороны последующего договора не выполнили его при продаже участка. В таком случае вопрос переходит из административной стадии в гражданско-правовую. В этом случае возникает риск спора о правомерности действий продавца и его ответственности. На практике всегда стоит выяснить основания для решения, создавшего участки, и что следует, по крайней мере, из последнего решения о разделе имущества.
Также стоит помнить, что доступ к участку должен быть реалистичным, а не просто формальным. Если на бумаге участок имеет «какой-то» доступ, но на практике его невозможно использовать в обычном режиме, проблема может возникнуть позже в ходе проекта. Это особенно актуально для узких дорог, нерегулируемых подъездных путей, спорных сервитутов, отсутствия разрешений на выезд или ситуаций, когда дорога существует только в виде плановой линии на карте.
В заключение: при разделе недвижимости доступ к общественной дороге имеет решающее значение, и это не просто формальность. Он может определять допустимость раздела, содержание решения об утверждении, возможность продажи и последующую стоимость участка. Если доступ должен быть обеспечен через сервитут или долю во внутренней дороге, необходимо обеспечить надлежащее выполнение условия решения о разделе при продаже участков.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 20 июля 2026 года.
Автор/редактор серии:
