В сегодняшней статье из серии «Вторничные утра для строительной отрасли», посвященной разделу имущества, мы обсуждаем тему, которая часто возникает только после завершения процедуры раздела, а именно, налог на улучшение.
Для многих собственников недвижимости раздел земельного участка в первую очередь связан с расходами на подготовку документов, межевание и принятие решения об утверждении самого раздела. Однако в некоторых случаях после раздела могут возникнуть дополнительные расходы в виде платы за улучшение – регулируемой статьей 98а Закона об управлении недвижимостью («UGN»).
Сбор за улучшение привязывается к увеличению стоимости недвижимости в результате раздела. Проще говоря, если стоимость недвижимости выросла в результате раздела, муниципалитет может потребовать часть этой выгоды от собственника. Таким образом, вопрос заключается не в самом факте раздела, а в том, привело ли раздел к увеличению стоимости земли.
Помимо самого Закона об управлении недвижимостью, который предусматривает право взимать плату, если стоимость имущества увеличивается в результате раздела недвижимости, произведенного по просьбе собственника главой коммуны, мэром или главой города, то для определения размера этой платы также важно решение муниципального/городского совета по этому вопросу.
Это важно: власти не всегда обязаны устанавливать такой сбор. Это муниципальное право, а не автоматическое следствие какого-либо деления муниципалитета, для которого должны быть соблюдены определенные условия.
Во-первых, разделение должно происходить по просьбе собственника или назначенного бессрочного пользователя. Если разделение происходит по собственной инициативе или в соответствии с другими особыми процедурами, необходимо провести отдельную оценку того, применяются ли положения о плате за улучшение.
Во-вторых, стоимость недвижимости должна увеличиться. Простого одобрения раздела недостаточно. Необходимо сравнение стоимости недвижимости до и после раздела. Это должно основываться на отчете об оценке, подготовленном оценщиком недвижимости.
В-третьих, муниципальный совет должен сначала установить процентную ставку сбора за благоустройство путем принятия соответствующего решения. В случае сбора, связанного с разделом недвижимости, ставка не может превышать 30% от разницы в стоимости имущества. Следовательно, если раздел увеличивает стоимость земли, муниципалитет может установить сбор только в пределах ставки, принятой в решении.
Например, собственник владел одним большим земельным участком, который до разделения оценивался в 100 000 злотых. После разделения его на несколько меньших участков их общая стоимость увеличилась до 120 000 злотых. Разница составляет 20 000 злотых. Если муниципалитет применяет ставку 30%, потенциальный сбор за улучшение может составить 6 000 злотых. Если ставка составляет 10%, сбор может составить 2 000 злотых. Таким образом, если собственник разделит большой участок на несколько меньших участков под застройку, увеличение стоимости может быть значительным. В этом случае сбор за улучшение может стать реальной статьей расходов проекта.
На практике первостепенное значение имеют два вопроса: произошло ли фактическое увеличение стоимости и какова применимая ставка в данном муниципалитете. Собственнику следует ознакомиться с решением муниципального совета до начала раздела имущества. Это позволит лучше оценить экономические последствия всего процесса раздела.
Важно отметить, что инициирование процедуры установления сбора за улучшение имущества при разделе собственности может произойти в течение трех лет с даты вступления в силу решения об утверждении раздела имущества или придания решению о разделе юридической силы. Следовательно, тот факт, что сбор не был начислен немедленно, не всегда означает, что дело закрыто.
Однако это не означает, что каждое решение относительно гонорара следует принимать безоговорочно — напротив, всегда стоит провести анализ, который может выполнить юридическая фирма. На практике стоит проверить, среди прочего, действовало ли соответствующее постановление муниципального совета на дату вступления в силу решения о разделе имущества, был ли соблюден срок вынесения решения, точно ли в отчете об оценке сравнивается стоимость недвижимости до и после раздела, и правильно ли оценщик оценил характеристики недвижимости и сопоставимый рынок.
В заключение, сбор за благоустройство территории взимается не во всех жилых комплексах, но он может существенно повлиять на экономическую целесообразность всего процесса разделения территории. Если разделение территории увеличивает стоимость недвижимости и в муниципалитете действует соответствующее решение, собственник должен знать о возможности взимания этого сбора. Поэтому стоит учитывать это на этапе планирования разделения территории, а не только после принятия официального решения.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 26 июля 2026 года.
Автор/редактор серии:
