В предыдущих статьях серии «Вторничные утра для строителей» мы уже обсуждали разделение земельных участков в зависимости от наличия или отсутствия местного плана. Сегодня мы переходим к теме, которая часто вызывает больше всего вопросов на практике: разделение сельскохозяйственных земель, которое регулируется по-разному независимо от наличия местного плана.
Прежде всего, в случае сельскохозяйственных земель необходимо определить, применяются ли вообще положения Закона об управлении недвижимостью (далее именуемого «ЗУН»), касающиеся разделения земельных участков, или же разделение будет носить чисто геодезический характер и будет отражено только в земельном реестре.
В соответствии со статьей 92, пунктом 2 Закона о земле и ипотеке, недвижимость, используемая в сельскохозяйственных и лесных целях, считается недвижимостью, внесенной в кадастр недвижимости как сельскохозяйственные или лесные угодья, а также лесные и кустарниковые земли, а также земли, используемые для добычи полезных ископаемых, пустоши и дороги, включенные в сельскохозяйственную недвижимость, если для них не установлены условия застройки и землепользования.
Здесь принципиально важна статья 92 Закона о землепользовании и управлении, которая гласит, что, как правило, положения этого закона не применяются к недвижимости, расположенной в районах, предназначенных для сельскохозяйственных и лесохозяйственных целей в соответствии с местными планами, а при отсутствии плана — к недвижимости, используемой для сельскохозяйственных и лесохозяйственных целей. Однако существует множество исключений из этого правила, которые мы обсудим ниже.
Наибольшая практическая проблема возникает, когда раздел сельскохозяйственных земель предполагает создание участков площадью менее 0,3 гектара. В такой ситуации вступают в силу положения Закона об управлении сельскохозяйственными землями, и орган власти будет рассматривать допустимость такого разделения. Поэтому нельзя автоматически предполагать, что каждый сельскохозяйственный участок может быть разделен на небольшие участки «для будущего развития». Это исключение напрямую связано с Законом о формировании сельскохозяйственной системы, который регулирует продажу сельскохозяйственных земель площадью 0,3 гектара и более.
Второе важное исключение касается разделения дорог. Если раздел сельскохозяйственных земель приводит к созданию новых дорог, которые не являются просто необходимыми подъездными путями к участкам, составляющим сельскохозяйственные угодья, может также возникнуть обязанность применения процедуры UGN.
На практике это означает, что в случае с сельскохозяйственными угодьями определение цели разделения имеет решающее значение. Разделение большого сельскохозяйственного участка для ведения фермерского хозяйства оценивается иначе, чем разделение, фактически предназначенное для подготовки земли к продаже в качестве небольших инвестиционных или рекреационных участков.
Также важно учитывать взаимосвязь между сельскохозяйственным статусом земли и ее предполагаемым использованием. Сам факт того, что участок обозначен как сельскохозяйственный в земельном реестре, не означает всего. Местный план зонирования, фактическое использование земли, класс почвы, доступ к общественной дороге, возможность получения разрешения на строительство и правила, ограничивающие продажу сельскохозяйственных угодий, — все это может играть роль.
Распространенная ошибка — полагать, что геодезическое деление автоматически создает участки под застройку. Это не так. Участок может быть обозначен как отдельный кадастровый участок, но это не означает, что на нем можно построить дом или продать его без ограничений. Варианты застройки определяются правилами планирования и строительства, и, как упоминалось выше, правила, регулирующие застройку сельскохозяйственных земель, также регулируют продажу сельскохозяйственных земель.
Доступ к общественной дороге также может быть проблематичным. В крупных сельскохозяйственных районах владельцы часто планируют проложить отдельную внутреннюю дорогу. Однако важно проверить, допустима ли такая планировка, обеспечивает ли она реальный доступ и потребует ли она проведения полной процедуры разделения земельного участка.
Раздел имущества также требует детального анализа, хотя на первый взгляд он кажется очевидным, например, потому что 80% земель несельскохозяйственного назначения. Однако на практике, даже если небольшая часть участка является сельскохозяйственной, вся процедура раздела должна учитывать этот факт.
Вкратце: раздел сельскохозяйственных земель не всегда является простым техническим процессом. Важно определить, применяются ли положения Закона об управлении недвижимостью, не приведет ли раздел к разделению участков площадью менее 0,3 гектара, повлечет ли это создание новых дорог и будут ли вновь созданные участки реально пригодны для использования по назначению. В случае сельскохозяйственных земель особенно важно не путать геодезическое разделение с возможностью застройки или свободной продажи участков.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 13 июля 2026 года.
Автор/редактор серии:
