В сегодняшней статье из серии «Вторничные утра для строительной отрасли» мы более подробно рассмотрим следующую часть проекта поправок к Закону о жилищной собственности – версию от 17 апреля 2026 года («Проект», доступный на сайте Ассоциации польских уездов). Мы уже несколько раз писали об этом проекте, но новая версия включает в себя новые идеи по внесению поправок в Закон о жилищной собственности.
Общественные резолюции – меньше паралича, но больше вопросов о представительности
Одним из наиболее значительных изменений является новый механизм принятия решений, касающихся, среди прочего, экономического плана, финансовой отчетности и исполнения обязанностей руководством. Если на собрании акционеров не удается получить абсолютное большинство голосов, рассчитанное по акциям, правление сможет продолжить голосование индивидуальным голосованием. В таком случае решение будет принято простым большинством голосов участвующих акционеров.
Это решение может помочь преодолеть многолетние тупиковые ситуации в принятии решений, которые на практике часто препятствуют текущему управлению недвижимостью. С другой стороны, при низкой вовлеченности собственников существует риск того, что важные финансовые вопросы для сообщества будут решаться относительно небольшой группой наиболее заинтересованных лиц. Это особенно касается решений, связанных с дорогостоящими ремонтными работами, модернизацией или возникающими обязательствами сообщества.
В этом отношении проект, несомненно, смещает акцент с формального большинства собственников на эффективное принятие решений. Вопрос в том, обеспечивает ли принятый механизм достаточную защиту для собственников, которые менее активны, но все же несут экономическое бремя последствий решений?
Апарт-отели и кондо-отели – больший контроль со стороны муниципалитетов, меньшая предсказуемость инвестиций
В версии законопроекта от 17 апреля 2026 года предусмотрен новый механизм ограничений на разделение и продажу отдельных квартир в многоквартирных домах, включая апарт-отели и кондо-отели. По сути, продажа отдельных квартир в таких зданиях будет разрешена только в том случае, если они соответствуют стандартам, предъявляемым к жилым помещениям, включая минимальную площадь и доступ солнечного света, а также если муниципальный совет одобрит такое решение.
Цель данного постановления понятна – законодатель хочет ограничить обход жилищных стандартов путем реализации инвестиций, которые формально не являются жилыми, но фактически предлагаются покупателям в качестве помещений для постоянного или периодического проживания.
Однако предоставленная муниципалитетам свобода действий может вызвать опасения. Отсутствие точных критериев для принятия решений может привести к тому, что аналогичные инвестиции будут оцениваться по-разному в зависимости от их местоположения. Для инвесторов это означает большую неопределенность даже на этапе планирования.
Кроме того, предлагаемая крайняя дата подачи заявок на получение разрешений на строительство может иметь существенное значение. В текущем проекте это 31 декабря 2025 года, что означает, что ограничения будут применяться и к проектам, уже находящимся в стадии разработки, что потенциально может привести к спорам относительно защиты существующих интересов и принципов доверия к государству и закону.
Изменение назначения помещения – защита местного сообщества или ограничение прав собственника?
Еще одно предлагаемое изменение касается требования получения согласия общественности на изменение предполагаемого использования недвижимости. На практике это может включать переоборудование квартиры в офисное или коммерческое помещение, или использование ее для краткосрочной аренды.
С точки зрения жилого комплекса, это решение можно рассматривать как инструмент защиты от нецелевого использования помещений. Не всякая деятельность, осуществляемая в жилом здании, нейтральна для других собственников.
В то же время предлагаемое регулирование значительно усиливает влияние сообщества на использование помещений, находящихся в отдельной собственности. На практике это может привести к спорам, особенно в тех случаях, когда противодействие изменению целевого использования обусловлено не столько фактическими неудобствами, сколько соседскими конфликтами или превентивным неприятием определенного вида деятельности.
В таких случаях владельцу, скорее всего, придется обратиться в суд, что повлечет за собой дополнительные расходы, потерю времени и неопределенность в отношении возможности использования помещения по назначению.
Недостатки общих зон – необходимость в обеспечении удобства, но с процедурными рисками
Законопроект также предлагает изменения, призванные упростить процедуру подачи исков, связанных с дефектами в местах общего пользования на территории жилых комплексов. Такой подход следует рассматривать положительно, поскольку в соответствии с действующим законодательством подача таких исков может быть организационно и процедурно сложной.
Однако механизм рассмотрения исков о компенсации может вызвать опасения. В проекте закона, среди прочего, предусмотрен шестинедельный срок для собственника, не желающего, чтобы товарищество собственников продолжало рассматривать его иски, чтобы подать возражение. На практике это решение может вызвать вопросы о легитимности товарищества, особенно если некоторые собственники возражают или если возникают возражения относительно правильности уведомления. Нельзя исключить, что эти вопросы будут использованы в качестве процессуальных аргументов в спорах с застройщиками, потенциально затягивая разбирательства и осложняя иски.
Краткое содержание
Несмотря на смелые решения, проект содержит положения, которые не лишены рисков. Среди прочего, они могут ограничить свободу собственников в использовании своих помещений, усилить роль местных сообществ и муниципалитетов в процессах принятия решений и углубить неопределенность для инвесторов.
Поэтому важным будет не только принятие новых правил, но и способ их применения. От этого также будет зависеть, действительно ли поправки уменьшат проблемы и улучшат функционирование сообществ, или же станут источником дальнейших споров между собственниками, инвесторами, муниципалитетами и застройщиками.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 27 апреля 2026 года.
Автор:
Редактор серии:
