В сегодняшней статье из серии «Юрист на ферме» мы возвращаемся к теме компенсации за экспроприацию. Может ли одно короткое письмо внезапно означать, что дом, ферма или штаб-квартира компании перестают быть частной собственностью? В случае с землей, предназначенной для Порта Польша (ранее Центральный коммуникационный порт, ЦПК), именно это чувствуют некоторые владельцы: ежедневно возникает неопределенность относительно того, смогут ли они по-прежнему жить, инвестировать и планировать будущее в мире.
Это тема, которая затрагивает людей здесь и сейчас, поскольку на кону не только стены и гектары земли, но и финансовая безопасность семей, непрерывность бизнеса, кредиты, а иногда даже наследие нескольких поколений. Национальные СМИ неоднократно сообщали о эмоциях жителей районов Баранув и Скшелево, спорах по поводу оценки недвижимости и ощущении нехватки времени во время административных процедур.
Добровольный выкуп и экспроприация
В первую очередь необходимо разобраться с понятиями: «экспроприация» в юридическом смысле — это административное решение, а «добровольная покупка» — это соглашение (обычно о продаже), подписанное собственником
В течение многих лет компания CPK использует Программу добровольного приобретения (VAP), механизм, в рамках которого собственник может подать заявку на покупку недвижимости на условиях программы, вместо того чтобы ждать решения о возможном приобретении. В то же время, в публичных заявлениях содержались заверения, что «ни один человек не был экспроприирован» за время действия VAP (на момент публикации)
На практике термин, используемый в СМИ, «экспроприация для КПК» иногда применяется в более широком смысле – в том числе, когда говорят о давлении, затянувшихся переговорах, разногласиях в предложениях и опасениях, что без соглашения их все равно «заберут решением».
Что гласит закон?
Основанием для специальных процедур является Закон от 10 мая 2018 года о Центральном порту связи (т.е. Вестник законов 2024 года, статья 1747, с изменениями), который регулирует подготовку и реализацию проектов, связанных с ЦПК, и во многих случаях ссылается на классические правила административного судопроизводства и управления недвижимостью.
Если экспроприация имеет место в смысле общих положений, то Закон от 21 августа 1997 года об управлении недвижимостью (сводный текст: Вестник законов 2024 года, пункт 1145, с изменениями): в статье 112, пункте 2, законодатель поясняет, что экспроприация заключается в лишении или ограничении права собственности, бессрочного пользования или иного имущественного права посредством решения. Другое положение (статья 112, пункт 3) уточняет условия: экспроприация допустима, когда общественная цель не может быть достигнута иным способом, а права не могут быть приобретены по соглашению.
Статья 128, пункт 1 настоящего Закона предусматривает, что экспроприация подлежит компенсации, соответствующей стоимости экспроприированных прав. К сожалению, в ходе процедуры экспроприации различные организации, включая Уполномоченного по правам человека, указали на то, что способ разработки правил компенсации для инвестиций CPK вызывает опасения .
Что это означает на практике?
В реальной жизни момент, когда решения о планировании и местоположении становятся немедленно обязательными к исполнению, имеет решающее значение, поскольку это может запустить последующие инвестиционные шаги быстрее, чем люди успевают к ним подготовиться. Воевода Мазовии уже публично заявил, что жесткое соблюдение решения о местоположении открывает путь к получению разрешений на строительство и запускает процесс компенсации за приобретение недостающих участков
В то же время, часто на кону стоят время и деньги: некоторые владельцы рассматривают PDN, чтобы избежать длительного процесса, в то время как другие предпочитают воздерживаться от продажи, поскольку считают, что предложенная сумма не отражает истинную ценность их дома, бизнеса или утраченных планов. Информация о «бонусах» в добровольных программах также появляется в открытом доступе (например, рекламируемые 120% от стоимости земли и 140% от стоимости здания в рамках программ приобретения CPK/KDP), но в конкретном случае всегда необходимо проверять, какие правила действуют в данном районе, каким образом и при каких условиях.
Наиболее распространенные ошибки, которые мы видим в подобных случаях, просты (и так свойственны человеку): подписание документов «для душевного спокойствия» без анализа отчета об оценке и налоговых и кредитных последствий, пропуск сроков подачи апелляций или ходатайств о предоставлении доказательств, а также невыполнение собственной оценки и непредоставление доказательств (таких как техническое состояние зданий, расходы, упущенная выгода от бизнеса). Эти ошибки можно исправить, но обычно дешевле и безопаснее исправить все сразу.
Наша юридическая фирма поможет вам организовать документацию, соблюсти сроки и добиться максимально выгодного вознаграждения.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Закон действует по состоянию на 12 февраля 2026 года.
Автор:
Редактор серии:
