Dzisiejszym artykułem rozpoczynamy kolejny cykl związany z zagadnieniami związanymi z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Jest to jedno z najbardziej kluczowych zagadnień dla każdego inwestora, który określa możliwości zagospodarowania danej nieruchomości, tj. możliwość rozpoczęcia procesu budowlano-inwestycyjnego polegającego na budowie nowego obiektu budowlanego lub rozbiórce już istniejącego i zrealizowanie w jego miejscu nowego zamierzenia. Dlatego też w kolejnych artykułach w ramach naszego cotygodniowego cyklu pt. „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” będziemy analizować wybrane zagadnienia związane z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego („MPZP”) w oparciu o aktualnie obowiązującą ustawę z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym („u.p.z.p.”).
Dziś, przedstawimy Państwu nie tylko znaczenie MPZP dla inwestora w kontekście zabudowy, ale też wyjaśnimy co w praktyce oznacza fakt, że art. 14 ust. 8 u.p.z.p. bezpośrednio stanowi, że MPZP jest aktem prawa miejscowego, a zatem należy do katalogu praw powszechnie obowiązujących, regulowanych przez art. 87 Konstytucji RP. Stanowi przez to źródło prawa mogące stanowić przede wszystkim podstawę rozstrzygnięć organów administracji, w tym także administracji architektoniczno-budowlanej.
I. Charakterystyka MPZP
MPZP jako uchwała podejmowana przez radę gminy podlega publikacji w dzienniku urzędowym właściwego województwa i dopiero od chwili upływu 14-dniowego terminu liczonego od tej publikacji wchodzi w życie i uzyskuje swój status jako aktu prawa. MPZP składa się przy tym z dwóch integralnych elementów o tożsamej mocy prawnej. Tj. części tekstowej planu oraz załącznika graficznego (art. 20 ust. 1 in fine u.p.z.p.). Co ważne istotą prawną MPZP jest ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu.
Oznacza to, że gminy podejmując uchwały, wprowadzają wiążący dla wszystkich sposób zagospodarowania gruntu, wskazując konkretnie jaki rodzaj inwestycji może być na danym terenie realizowany. Gmina może przykładowo ustalić, że dany teren stanowiący fragment lub część terenu objętego planem (którego granice będzie musiała szczegółowo ustalić zaznaczając właśnie na załączniku graficznym), że dany teren przeznaczony zostanie np. pod usługi, tereny zabudowy wielorodzinnej, tereny rolnicze, tereny leśne. Na gminę w tym zakresie u.p.z.p. nakłada szereg obowiązków, m. in., że koniecznym jest ustalenie zasad ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, zasad ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu. To w treści MPZP inwestor będzie mógł zweryfikować także szereg kwestii szczegółowych, jak kolorystyka dachów, możliwość lokalizowania obiektów małej architektury lub też nieprzekraczalne linie zabudowy, które kluczowe będą później dla jego kompletnej dokumentacji projektowej w przypadku składania wniosku o pozwolenie na budowę.
Biorąc przy tym pod uwagę, że gmina może daną część przeznaczyć na tereny mieszkalne wielorodzinne, a nieopodal umiejscowić tereny przeznaczone pod zabudowę przemysłową, kluczowe jest poprawne zrozumienie nie tylko praktycznych konsekwencji takiego podziału (tj. na jednym terenie inwestor będzie mógł wybudować apartamentowiec, a na drugim nie), ale też poprawna weryfikacja treści planu.
II. Władztwo planistyczne gminy
W tym miejscu naturalnie się pojawia pytanie o zakres relacji pomiędzy własnością takiego gruntu, a zakresem dopuszczalnej ingerencji gminy w jego treść przy czym należy uznać, że u.p.z.p. wprost się do tego zagadnienia odnosi i wskazuje, że gmina może w sposób znaczący je ograniczyć (art. 37 u.p.z.p.) i spowodować konieczność zapłaty odszkodowania, lub też odwrotnie – doprowadzić do sytuacji, która spowoduje znaczny wzrost wartości nieruchomości i zaktualizuje obowiązek zapłaty z tego tytułu należności na rzecz gminy (art. 36 u.p.z.p.).
Z zagadnieniem tym związane jest pojęcie tzw. „władztwa planistycznego gminy”, które to wyraża się właśnie w możliwości ustalenia wiążącego przeznaczenia danego terenu, przy czym oczywiście to władztwo ograniczone jest przez przepisy ustawy i podlega przez to często kontroli sądowej w ramach skarg kierowanych do właściwych miejscowo wojewódzkich sądów administracyjnych („WSA”) lub rozstrzygnięć nadzorczych podejmowanych przez wojewodów.
III. Dostęp do MPZP
Obowiązek zapewnienia publicznego dostęp do MPZ wynika z art. 30 u.p.z.p. Natomiast warto pamiętać, że uchwała gminy w przedmiocie uchwalenia takiego planu jak każdy inny akt prawa miejscowego podlega wspomnianej już wcześniej obligatoryjnej publikacji w wojewódzkim dzienniku urzędowym. W praktyce treść MPZP znajduje się także w Biuletynach Informacji Publicznej oraz na stronach internetowych konkretnych gmin.
Nie bez znaczenia są także w tym zakresie rozwiązania informatyczne wprowadzane przez gminy, z których na co dzień korzystają prawnicy zajmujący się badaniem zagadnień planistycznych. Za ich pomocą możliwe jest wyszukanie interesującego nas fragmentu gminy i weryfikacja, czy i w jaki sposób został on objęty ustaleniami planistycznymi wynikającymi z działalności gminy w tym zakresie i jakie ma to skutki dla interesującej inwestora konkretnej jednej lub więcej działki ewidencyjnej.
Rozwiązanie informatyczne w tym zakresie stosują m. in. m. st. Warszawa (https://testmapa.um.warszawa.pl/mapa/5f6be1e0-022a-477d-bcce-07fb72293af8 oraz https://architektura.um.warszawa.pl/informacje-o-planach), Gdańsk (https://www.brg.gda.pl/planowanie-przestrzenne/miejscowe-plany), Poznań (https://www.poznan.pl/mim/wortals/mpu/-,p,57013,57018.html), ale też mniejsze ośrodki miejskie jak Sokółka (https://sokolka.e-mapa.net/) lub Inowrocław (https://inowroclaw.e-mapa.net/).
Informacje pozyskane w przedstawiony sposób są oczywiście kluczowe właśnie ze względu na brzmienie art. 14 pkt 8 u.p.z.p., który to expressis verbis określa MPZP jako akt prawa miejscowego. W związku z tym badając treść MPZP, osoba bada tak naprawdę ewentualną podstawę prawną swojego rozstrzygnięcia, tj. weryfikując ustalenia gminy w zakresie ładu przestrzennego i zagospodarowania terenu bada tak naprawdę prawo powszechnie obowiązujące. W wyroku NSA z dnia 24 marca 2023 r., sygn. akt I OSK 288/22 wyjaśniono przy tym w tym kontekście, że powyższe powoduje, że: „plan miejscowy upoważnia tylko do takiego rozstrzygnięcia, jakie wynika wyraźnie z jego treści i z tego też względu konieczne jest ścisłe rozumienie jego postanowień.”. Wynika to przede wszystkim z faktu, że MPZP może w sposób znaczący ograniczyć tytuł prawny przysługujący inwestorom, tj. wpłynąć na możliwość zagospodarowania terenu.
IV. MPZP a prawo do zabudowy
Okoliczność ta jest szczególnie istotna w kontekście art. 4 Prawa budowlanego, która wskazuje, że Każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami.
Przepis ten jest następnie doprecyzowany przez art. 35 ust. 1 pkt. 1 lit. a Prawa budowlanego, zgodnie z którym organ administracji architektoniczno-budowlanej (starosta) przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego. Przepis ten wprost wskazuje, że często poza znajomością MPZP kluczowe może być także zapoznanie się z treścią tzw. uchwały krajobrazowej dot. zasad i warunków sytuowania obiektów małej architektury, tablic reklamowych i urządzeń reklamowych oraz ogrodzeń, ich gabarytów, standardów jakościowych oraz rodzajów materiałów budowlanych, z jakich mogą być wykonane (art. 37a u.p.z.p.) przy czym także te ustalenia mogą znaleźć się w samym MPZP.
Powyższe wskazuje, na kluczową funkcjonalność MPZP w trakcie procesu budowlanego. Mianowicie, w przypadku przygotowania przed inwestora wniosku o pozwolenie na budowę (PB-1) do którego załączony zostanie kompletny projekt budowlany, zgodny z przeznaczeniem dla danego terenu ustalonym w treści MPZP, organ jest zobligowany do wydania decyzji udzielającej pozwolenia na budowę (art. 35 ust. 4 pr. bud.).
Podsumowując, znajomość treści MPZP, a w szczególności jego szczegółowych ustaleń np. w przedmiocie wskaźników zabudowy, liczby kondygnacji, miejsc parkingowych, powierzchni biologicznie czynnej jest dla uczestników rynku kluczowa, stąd też zachęcamy do śledzenia naszych dalszych artykułów w ramach cyklu, w których wyjaśnimy Państwu kolejne, szczegółowe zagadnienie związane z tym tematem.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 16 czerwca 2025 r.
autor:
Nasze artykuły i alerty prawne możesz otrzymywać jako pierwszy, prosto na swoją skrzynkę mailową! Zapisz się do newslettera klikając w link lub skontaktuj się z nami pod adresem mailowym social@kglegal.pl, aby spersonalizować wysyłane treści.
