Im heutigen Artikel der Reihe „Dienstagmorgens für die Bauwirtschaft“ stellen wir die wichtigsten Änderungen der vom Sejm am 4. Dezember 2025 verabschiedeten Änderung des Baugesetzes vor (Parlamentsvorlage Nr. 1379, im Folgenden „ Änderung “ genannt ). Der Sejm hat die Änderungen des Senats bereits geprüft, und der Gesetzentwurf wird nun dem Präsidenten zur Unterzeichnung vorgelegt.
Die Änderung vereinfacht nochmals die Definitionen, ändert die Verwaltungsverfahren, erweitert den Katalog der Investitionen, die keiner Baugenehmigung bedürfen, führt detaillierte Vorschriften für Energiespeicheranlagen ein und klärt die Pflichten des Investors und der Bauaufsichtsbehörden während der Ausführungs- und Fertigstellungsphase des Baus.
Eine der wichtigsten Änderungen ist die Einführungneuer Definitionen und die Präzisierung bestehender Begriffe. Der Gesetzgeber beschloss unter anderem, Wohngebäude als Einfamilien- oder Mehrfamilienhaus zu definieren. Auch die Definition eines Mehrfamilienhauses wurde präzisiert – es handelt sich um ein Gebäude, das Wohnzwecken dient und kein Einfamilienhaus ist. Zudem wurden mehrere neue Definitionen hinzugefügt, darunter Gebäude der öffentlichen Versorgung, Gemeinschaftswohngebäude, Unterkünfte, landwirtschaftliche Gebäude und Energiespeicher. Eine rechtliche Definition des Baugrundstücks wurde ebenfalls eingeführt, die auf Artikel 2, Absatz 12 des Raumordnungsgesetzes verweist. Die Änderungen an Artikel 3 des Baugesetzes sollen die Klassifizierung von Gebäuden vereinfachen und Auslegungsunterschiede verringern, die in der Praxis häufig zu Verfahrensschwierigkeiten führten.
Die Änderung führt außerdem die seit langem angekündigte Pflicht zur präzisen Formulierung von Einwänden und zur Vorlage von Beweismitteln in Beschwerden an die Bauaufsichtsbehördenein. Gemäß dem neuen Artikel 10b des Baugesetzes müssen Beschwerdeunterlagen sachlich korrekt und vollständig sein; fehlerhafte Formulierungen müssen innerhalb von maximal 14 Tagen korrigiert werden. Ziel dieser Regelung ist es, die Verfahrensdauer bei unklaren, unbegründeten oder nicht durch Beweise gestützten Beschwerden zu verkürzen.
Eine praktische Änderung aus Investorensicht ist die überarbeitete Liste der Anlagen, die keiner Baugenehmigung oder Anmeldung bedürfen. Der Gesetzgeber hat die Liste der für vereinfachte Verfahren in Frage kommenden Investitionen erweitert. Sie umfasst nun unter anderem bestimmte öffentliche Gebäude mit einer Nutzfläche von bis zu 200 m², Wohngebäude mit Sicherheitsvorkehrungen und einer Nutzfläche von bis zu 35 m² sowie Telekommunikationscontainer mit einer Fläche von bis zu 35 m². Die Änderung enthält außerdem detaillierte Regelungen für den Standort von Energiespeichern mit einer Kapazität von 30 kWh bis 2000 kWh, wobei die Anforderungen je nach Anlagengröße variieren. Diese Änderungen sind angesichts der Entwicklung dezentraler Energieerzeugung und der zunehmenden Verbreitung von Hybridsystemen von Bedeutung.
Die Bestimmungen zur Baufertigstellung und zur Erteilung der Nutzungsgenehmigung wurden ebenfalls geändert. Die Änderung sieht vor, dass Genehmigungen der staatlichen Gesundheitsinspektion und der staatlichen Feuerwehr nur noch dann erforderlich sind, wenn die Bauplanung zuvor von diesen Behörden genehmigt werden musste. Der Umfang der vom Investor abzugebenden Erklärungen und die Regeln für die Überprüfung der technischen Planung durch die Bauaufsichtsbehörden wurden ebenfalls präzisiert.
Es ist erwähnenswert, dass die Änderung auch die Anwendung vereinfachter Legalisierungsverfahren erweitert, was in vielen Fällen den Prozess der Rechtskonformität einer Investition erheblich verbessern kann.
Eine der interessantesten und praktischsten Änderungen ist die Einführung des Artikels 51a des Baugesetzes, bekannt als „Gelbe Karte“. Diese Bestimmung führt ein neues Instrument zur Bauaufsicht ein, das es der Behörde ermöglicht, schnell auf Verdachtsfälle unsachgemäßer Bauarbeiten zu reagieren. Gemäß dem neuen Artikel 51a kann die Behörde den Bauherrn auffordern, festgestellte Mängel zu beheben, wenn die Arbeiten entgegen der Genehmigung, der Planung oder den Vorschriften durchgeführt werden, der Umfang der Verstöße jedoch noch keine Baueinstellung rechtfertigt. Dies ist eine Präventivmaßnahme, die die schnelle Beseitigung von Fehlern ermöglicht, ohne das gesamte Projekt stoppen zu müssen.
In der Mitteilung setzt die Behörde eine Frist zur Einhaltung der Vorschriften – höchstens 60 Tage. Die Aufsichtsbehörde dokumentiert die Mitteilung im Inspektionsbericht und im Bautagebuch. Die Nichteinhaltung kann zur Einstellung der Arbeiten (Artikel 50), zur Anordnung des Abrisses (Artikel 50a) oder zur Anwendung anderer in Artikel 51 des Baugesetzes vorgesehener Pflichten führen.
Die Änderung legt außerdem einen Stichtag fest, nach dem das Bautagebuch ausschließlich elektronisch geführt werden kann. Papier-Tagebücher sind spätestens bis zum 31. Dezember 2031 auszugeben.
Aufgrund der Aufhebung der vorherigen Fassung von Artikel 91a infolge des Urteils des Verfassungsgerichts vom 9. Februar 2021 (Aktenzeichen P 15/17) wurden auch die Sanktionen für Eigentümer und Verwalter von Gebäuden aktualisiert . Die geänderte Bestimmung sieht strafrechtliche Sanktionen für die Nichterfüllung von Pflichten in Bezug auf die Instandhaltung des Gebäudes in ordnungsgemäßem technischen Zustand, die bestimmungsgemäße Nutzung des Gebäudes unter Beachtung der Umweltschutzbestimmungen und die Gewährleistung der sicheren Nutzung des Gebäudes vor. Verstöße gegen diese Pflichten können mit einer Geldstrafe von mindestens 100 Tagessätzen, Freiheitsbeschränkung oder Freiheitsstrafe von bis zu einem Jahr geahndet werden.
Zusammenfassend lässtsich sagen, dass die Änderung des Baugesetzes vom 4. Dezember 2025 eine Reihe wichtiger Neuerungen mit sich bringt. Diese zielen darauf ab, die Vorschriften und Verwaltungsverfahren zu vereinfachen, den Kreis der von vereinfachten Verfahren erfassten Investitionen zu erweitern und das Gesetz an die aktuellen technologischen und energiepolitischen Herausforderungen anzupassen. In der Praxis bedeutet dies sowohl neue Chancen für Investoren als auch zusätzliche Pflichten für alle am Bauprozess Beteiligten.
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Änderungen des Raumplanungs- und Entwicklungsgesetzes – das Änderungsgesetz wurde vom Präsidenten unterzeichnet und im Gesetzblatt veröffentlicht. Es tritt heute, am 9. Dezember 2025, in Kraft.
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Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 8. Dezember 2025.
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