Im heutigen Artikel der Reihe „Dienstagmorgens für die Bauwirtschaft“ beleuchten wir weitere Änderungen der Raumplanungsreform, insbesondere das Gesetz vom 30. April 2026 zur Änderung des Raumplanungs- und Entwicklungsgesetzes und einiger anderer Gesetze (im Folgenden „Änderungsgesetz“). Obwohl der Flächennutzungsplan lange als grundlegendes Planungsdokument für jede Gemeinde vorgesehen war, hat sich die Realität als komplexer erwiesen. Daher hat der Gesetzgeber beschlossen, die Frist für die Umsetzung der neuen Regelungen erneut zu verlängern – diesmal erhalten die Gemeinden zwei zusätzliche Monate Zeit, ihre Flächennutzungspläne zu verabschieden – bis zum 31. August 2026.
Woher kommt die nächste Schicht?
Der Flächennutzungsplan ist ein Schlüsselelement der Raumplanungsreform, die mit dem Gesetz vom 7. Juli 2023 zur Änderung des Gesetzes über Raumplanung und -entwicklung sowie einiger anderer Gesetze eingeführt wurde. Er soll letztlich Studien zu den Gegebenheiten und Richtungen der Raumentwicklung ersetzen und die Grundlage für weitere Planungsaktivitäten der Kommunen bilden.
Ursprünglich sollten die neuen Regelungen deutlich früher in Kraft treten. Die Frist wurde jedoch mehrfach verlängert – zunächst bis zum 30. Juni 2026. Nun haben die Gesetzgeber beschlossen, die Übergangsfrist erneut zu verlängern, diesmal bis zum 31. August 2026.
Es ist anzumerken, dass die Verschiebungdes Stichtags vom 1. Juli 2026 auf den 1. September 2026 auch Übergangsbestimmungen für Investitionen gemäß dem sogenannten Sonderwohnungsbaugesetz enthält. Konkret bedeutet dies eine Verlängerung des Zeitraums, in dem Anträge gestellt und Beschlüsse zur Standortbestimmung von Wohnbauinvestitionen nach den geltenden Bestimmungen gefasst werden können.
Die Gründe für die Änderung sind vor allem praktischer Natur. Trotz jahrelanger Bemühungen um eine Reform der Raumplanung haben viele Kommunen die Verfahren zur Erstellung von Flächennutzungsplänen noch nicht abgeschlossen. Die Erstellung dieser Dokumente erfordert städtebauliche Analysen, Konsultationen mit zahlreichen Behörden und öffentliche Anhörungen. Nach Ansicht des Gesetzgebers könnte die Beibehaltung der aktuellen Frist sowohl für die Kommunen als auch für die am Investitionsprozess Beteiligten erhebliche Schwierigkeiten mit sich bringen.
Was bedeutet das für Anleger?
Für Investoren, Projektentwickler und Immobilieneigentümer ist die Kontinuität der Planungsprozesse von größter Bedeutung. Ohne eine Verlängerung könnten viele Kommunen ihre Flächennutzungspläne möglicherweise nicht verabschieden, was zu Komplikationen bei der Steuerung des Investitionsprozesses führen könnte.
Die Verlängerung der Gültigkeit der bestehenden Studien zu den Bedingungen und Richtungen der Raumentwicklung bis zum 31. August 2026 soll dieses Risiko verringern und den Gemeinden zusätzliche Zeit für den Abschluss ihrer Planungsverfahren geben.
Dies ist nicht die einzige Änderung
Die Änderung beschränkt sich nicht nur auf die Verlängerung der Frist für die Erstellung von Flächennutzungsplänen. Sie führt auch eine Reihe von Änderungen in der Funktionsweise des Raumplanungssystems ein, darunter Bestimmungen zu integrierten Investitionsplänen, dem Stadtregister und ausgewählten Planungsverfahren.
Zwei Änderungen sind erwähnenswert, da sie praktische Auswirkungen auf den Investitionsprozess haben können. Erstens ermöglichen die neuen Regelungen die Übertragung von in Flächennutzungsplänen ausgewiesenen Innenstadtentwicklungsgebieten in lokale Bebauungspläne und Entwicklungsentscheidungen. Diese Lösung soll eine größere Kohärenz zwischen den einzelnen Planungsinstrumenten gewährleisten.
Zweitens wird die Möglichkeit, eine Baugenehmigung zu erhalten, ausschließlich auf diejenigen beschränkt sein, die gemäß Baurecht das Recht haben, Grundstücke zu Bauzwecken zu nutzen. Dies stellt eine Abkehr vom bisherigen Grundsatz dar, nach dem grundsätzlich jeder Interessent unabhängig vom Eigentumsrecht an dem Grundstück eine Baugenehmigung beantragen konnte.
Aus Investorensicht dürfte die zweite Änderung von besonderer praktischer Bedeutung sein. Die Zoneneinteilungsentscheidung dient künftig nicht mehr ausschließlich dazu, das Investitionspotenzial von Immobilien durch Unternehmen zu bewerten, die noch keine Baugenehmigung besitzen.
Der Gesetzentwurf wartete auf die Unterschrift des Präsidenten
Das Änderungsgesetz wurde bereits vom Sejm und Senat verabschiedet und am 22. Mai 2026 dem Präsidenten der Republik Polen zur Unterzeichnung vorgelegt. Zum Zeitpunkt der Veröffentlichung dieses Artikels geht aus den Informationen der Präsidialkanzlei nicht hervor, dass es bereits unterzeichnet wurde.
Grundsätzlich tritt das Änderungsgesetz am 1. Juli 2026 in Kraft.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die wichtigste Information für den Immobilienmarkt ganz einfach ist: Die Frist für die Erstellung von Bebauungsplänen wurde vom 30. Juni auf den 31. August 2026 verschoben.
Für Kommunen bedeutet dies mehr Zeit für die Planungsarbeiten. Für Investoren und Immobilieneigentümer hingegen signalisiert es, dass die Raumordnungsreform noch nicht in ihrer vorgesehenen Form in Kraft getreten ist. Das Änderungsgesetz könnte sich auch auf das Immobilienerwerbverhalten von Investoren auswirken, insbesondere im Hinblick auf die zusätzlichen Anforderungen für die Erteilung einer Baugenehmigung.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 8. Juni 2026.
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