In früheren Artikeln der Reihe „Dienstagmorgens fürs Bauen“ haben wir bereits die Aufteilung von Grundstücken in Abhängigkeit vom Vorhandensein eines Bebauungsplans erörtert. Heute widmen wir uns einem Thema, das in der Praxis oft die meisten Fragen aufwirft: der Aufteilung landwirtschaftlicher Flächen, die unabhängig vom Bebauungsplan unterschiedlich geregelt ist.
Zunächst muss im Falle von landwirtschaftlichen Flächen geklärt werden, ob die Bestimmungen des Immobilienverwaltungsgesetzes (nachfolgend „UGN“ genannt) hinsichtlich der Teilung überhaupt Anwendung finden oder ob die Teilung rein geodätischer Natur ist und nur im Grundbuch eingetragen wird.
Gemäß Artikel 92 Absatz 2 des Land- und Hypothekengesetzes gelten Grundstücke, die für land- und forstwirtschaftliche Zwecke genutzt werden, als Grundstücke, die im Grundstückskataster als landwirtschaftliche Nutzfläche oder Waldfläche aufgeführt sind, sowie als bewaldete und buschige Flächen, einschließlich Bergbauflächen, Ödland und Straßen, die zu den landwirtschaftlichen Nutzflächen gehören, sofern für sie keine Entwicklungs- und Landnutzungsbedingungen festgelegt wurden.
Von grundlegender Bedeutung ist hier Artikel 92 des Gesetzes über die Landnutzung und -verwaltung. Dieser besagt, dass die Bestimmungen dieses Gesetzes grundsätzlich nicht für Grundstücke gelten, die in Flächennutzungsplänen für land- und forstwirtschaftliche Zwecke ausgewiesen sind, und mangels eines solchen Plans für Grundstücke, die für land- und forstwirtschaftliche Zwecke genutzt werden. Es gibt jedoch zahlreiche Ausnahmen von dieser Regel, die wir im Folgenden erläutern werden.
Das größte praktische Problem entsteht, wenn die Aufteilung landwirtschaftlicher Flächen zur Schaffung von Parzellen unter 0,3 Hektar führen soll. In diesem Fall greifen die Bestimmungen des Landwirtschaftsgesetzes, und die Behörde prüft die Zulässigkeit einer solchen Aufteilung. Daher kann nicht automatisch davon ausgegangen werden, dass jede landwirtschaftliche Fläche „zur zukünftigen Entwicklung“ in kleine Parzellen aufgeteilt werden kann. Diese Ausnahme steht in direktem Zusammenhang mit dem Gesetz zur Gestaltung des Agrarsystems, das den Verkauf landwirtschaftlicher Flächen ab 0,3 Hektar regelt.
Die zweite wichtige Ausnahme betrifft die Trennung von Straßen. Führt die Aufteilung landwirtschaftlicher Flächen zur Entstehung neuer Straßen, die nicht bloß notwendige Zufahrtswege zu den einzelnen landwirtschaftlichen Betrieben darstellen, kann auch die Pflicht zur Anwendung des UGN-Verfahrens entstehen.
In der Praxis bedeutet dies, dass bei landwirtschaftlichen Grundstücken die Ermittlung des Teilungszwecks entscheidend ist. Die Teilung eines großen landwirtschaftlichen Grundstücks zur Bewirtschaftung eines Bauernhofs wird anders bewertet als eine Teilung, die dazu dient, das Land für den Verkauf in kleinere Anlage- oder Freizeitgrundstücke vorzubereiten.
Es ist außerdem wichtig, den Zusammenhang zwischen dem landwirtschaftlichen Status eines Grundstücks und seiner beabsichtigten Nutzung zu berücksichtigen. Die bloße Eintragung eines Grundstücks als landwirtschaftliche Nutzfläche im Grundbuch ist nicht aussagekräftig. Der örtliche Bebauungsplan, die tatsächliche Landnutzung, die Bodenbeschaffenheit, die Anbindung an eine öffentliche Straße, die Möglichkeit der Baugenehmigung und Vorschriften, die den Verkauf landwirtschaftlicher Grundstücke einschränken, können allesamt eine Rolle spielen.
Ein häufiger Irrtum ist die Annahme, dass die geodätische Teilung automatisch Baugrundstücke schafft. Dies ist nicht der Fall. Ein Grundstück kann zwar als separates Katastergrundstück ausgewiesen werden, dies bedeutet jedoch nicht, dass es uneingeschränkt bebaut oder verkauft werden kann. Bau- und Planungsvorschriften bestimmen die Bebauungsmöglichkeiten, und wie bereits erwähnt, gelten für die Bebauung von landwirtschaftlichen Flächen auch die entsprechenden Vorschriften für deren Verkauf.
Auch die Anbindung an eine öffentliche Straße kann problematisch sein. In größeren landwirtschaftlichen Siedlungen planen die Eigentümer oft den Bau einer eigenen internen Straße. Es ist jedoch wichtig zu prüfen, ob ein solches Vorhaben zulässig ist, ob es eine realistische Zufahrt ermöglicht und ob ein vollständiges Teilungsverfahren erforderlich ist.
Auch Grundstücksteilungen erfordern eine detaillierte Analyse, selbst wenn sie auf den ersten Blick offensichtlich erscheinen, beispielsweise weil sie zu 80 % aus nichtlandwirtschaftlichen Flächen bestehen. In der Praxis muss jedoch selbst dann, wenn ein kleiner Teil eines Grundstücks landwirtschaftlich genutzt wird, dies im gesamten Teilungsverfahren berücksichtigt werden.
Zusammenfassend lässt sich sagen: Die Aufteilung landwirtschaftlicher Flächen ist nicht immer ein einfacher technischer Prozess. Es ist wichtig zu prüfen, ob die Bestimmungen des Immobilienverwaltungsgesetzes Anwendung finden, ob die Aufteilung nicht zur Entstehung von Parzellen unter 0,3 Hektar führt, ob der Bau neuer Wege erforderlich ist und ob die neu entstandenen Parzellen realistisch für ihren vorgesehenen Zweck nutzbar sind. Bei landwirtschaftlichen Flächen ist es besonders wichtig, die geodätische Aufteilung nicht mit der Möglichkeit der Bebauung oder des freien Verkaufs der Parzellen zu verwechseln.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
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