Im vorherigen Artikel der Reihe „Dienstagmorgens für Bauprofis“ haben wir die Grundsätze der Grundstücksteilung innerhalb eines örtlichen Bebauungsplans erörtert. Heute widmen wir uns einer in der Praxis häufig auftretenden Situation: Was ist zu tun, wenn ein bestimmtes Gebiet nicht von einem örtlichen Bebauungsplan abgedeckt ist?
Das Fehlen eines örtlichen Bebauungsplans bedeutet nicht automatisch, dass ein Grundstück nicht geteilt werden kann. Es bedeutet jedoch nicht, dass der Eigentümer oder Investor völlige Handlungsfreiheit genießt. In solchen Fällen gelten die spezifischen Bestimmungen des Immobilienverwaltungsgesetzes.
Artikel 94 des Immobilienverwaltungsgesetzes („UGN“) ist hier von entscheidender Bedeutung. Gemäß dieser Bestimmung ist eine Grundstücksteilung zulässig, wenn sich ein Grundstück in einem Gebiet ohne örtlichen Bebauungsplan befindet, sofern sie nicht gegen andere Vorschriften verstößt. Wurde jedoch vor Einreichung des Teilungsantrags ein Beschluss über die Bebauungs- , muss die Teilung den in diesem Beschluss festgelegten Bedingungen entsprechen.
In der Praxis bedeutet dies, dass die Behörde in Ermangelung eines lokalen Bebauungsplans die Übereinstimmung des geplanten Bauvorhabens mit den Vorgaben nicht prüft, da ein solcher Plan nicht existiert. Sie muss jedoch sicherstellen, dass das geplante Bauvorhaben nicht gegen andere Vorschriften verstößt. Dies können Vorschriften zu öffentlichen Straßen, Baurecht, Umweltschutz, Denkmalschutz, land- und forstwirtschaftlichen Flächen, Wasserwirtschaft oder technischen und baulichen Vorschriften sein.
Es ist außerdem besonders wichtig festzustellen, ob für das Grundstück eine Baugenehmigung vorliegt. Falls eine solche Genehmigung existiert, darf sie im Rahmen des Teilungsprozesses nicht außer Acht gelassen werden. Der Teilungsplan muss den in der Baugenehmigung festgelegten Bedingungen entsprechen, da diese die zulässige Bebauungsmethode in Ermangelung eines örtlichen Bebauungsplans vorgibt.
Wenn beispielsweise eine Baugenehmigung eine bestimmte Transportmethode, Parameter für die zukünftige Bebauung oder den Standort einer Investition auf einem bestimmten Teil des Grundstücks vorschreibt, sollte der Bebauungsplan damit übereinstimmen. Die Bebauung sollte nicht zur Entstehung von Parzellen führen, deren spätere Bebauung der ergangenen Genehmigung widerspricht.
Wie bei Parzellierungen, die den örtlichen Bebauungsplänen entsprechen, ist der Zugang zu einer öffentlichen Straße entscheidend. Neu ausgewiesene Grundstücke sollten sachgemäß genutzt werden können. Der Zugang kann direkt oder indirekt erfolgen – beispielsweise über eine Privatstraße oder durch die Einrichtung einer Dienstbarkeit. Fehlende oder unzureichende Straßenanbindung kann die Genehmigung einer Parzellierung erschweren und selbst nach deren Umsetzung den späteren Verkauf oder die Bebauung der Grundstücke einschränken.
Es ist außerdem wichtig zu bedenken, dass das Fehlen eines örtlichen Bebauungsplans die Bedeutung der Analyse des Umfelds des Grundstücks oft erhöht. Dabei sollten nicht nur das Grundstück selbst, sondern auch der Straßenverlauf, Nachbargebäude, die bestehende Infrastruktur, Umweltauflagen und alle behördlichen Entscheidungen bezüglich des Gebiets geprüft werden.
Aus Investorensicht bietet das Fehlen eines Bebauungsplans zwar gewisse Flexibilität, erhöht aber gleichzeitig die Unsicherheit. Ein Bebauungsplan definiert klar die Entwicklungsgrundsätze. Fehlt er, muss man sich auf separate Vorschriften und in vielen Fällen auf Bebauungsplanentscheidungen stützen. Dies erfordert eine sorgfältigere Planung des Parzellierungskonzepts.
Zusammenfassend lässt sich sagen: Das Fehlen eines örtlichen Bebauungsplans schließt eine Grundstücksteilung nicht automatisch aus. Es muss jedoch geprüft werden, ob die geplante Teilung mit den geltenden Vorschriften übereinstimmt, ob sie der ergangenen Baugenehmigung entspricht (sofern eine solche vorliegt) und ob die neu entstandenen Grundstücke einen effektiven Zugang zu einer öffentlichen Straße und die Möglichkeit einer sinnvollen Nutzung bieten.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 6. Juli 2026.
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