Im heutigen Artikel aus der Reihe „Dienstagmorgen für die Bauindustrie“ zum Thema Grundstücksteilungen behandeln wir ein Thema, das oft erst nach Abschluss des Teilungsverfahrens auftaucht, nämlich die Wertsteigerungsabgabe.
Für viele Grundstückseigentümer sind mit der Grundstücksteilung in erster Linie die Kosten für die Erstellung der Dokumentation, die Vermessung und die Genehmigung der Teilung selbst verbunden. In manchen Fällen können jedoch nach der Teilung zusätzliche Kosten in Form einer Wertsteigerungsgebühr anfallen – geregelt in Artikel 98a des Immobilienverwaltungsgesetzes („UGN“).
Die Wertsteigerungsabgabe ist an die durch die Teilung entstandene Wertsteigerung des Grundstücks gekoppelt. Vereinfacht gesagt: Hat das Grundstück durch die Teilung an Wert gewonnen, kann die Gemeinde einen Teil dieses Gewinns vom Eigentümer einfordern. Es geht also nicht um die bloße Tatsache der Teilung, sondern darum, ob diese zu einer Wertsteigerung des Grundstücks geführt hat.
Abgesehen vom Immobilienverwaltungsgesetz selbst, das das Recht zur Erhebung einer Gebühr vorsieht, ist auch ein Beschluss des Gemeinde-/Stadtrats zu diesem Thema wichtig, um die Höhe dieser Gebühr festzulegen, wenn der Wert der Immobilie infolge einer auf Antrag des Eigentümers vom Gemeindevorsteher, Bürgermeister oder Stadtpräsidenten vorgenommenen Aufteilung von Immobilien steigt.
Das ist wichtig: Die Behörde ist nicht immer verpflichtet, eine solche Gebühr zu erheben. Es handelt sich um ein kommunales Recht, nicht um eine automatische Folge einer Aufteilung, für das bestimmte Bedingungen erfüllt sein müssen.
Zunächst muss die Teilung auf Antrag des Eigentümers oder des benannten dauerhaften Nutzers erfolgen. Erfolgt die Teilung von Amts wegen oder nach anderen besonderen Verfahren, ist gesondert zu prüfen, ob die Bestimmungen zur Wertsteigerungsgebühr Anwendung finden.
Zweitens muss der Wert der Immobilie steigen. Die bloße Genehmigung der Teilung genügt nicht. Ein Vergleich des Immobilienwerts vor und nach der Teilung ist erforderlich. Dieser Vergleich basiert auf einem Wertgutachten eines Immobiliensachverständigen.
Drittens muss der Gemeinderat zunächst per Beschluss den Prozentsatz der Wertsteigerungsabgabe festlegen. Im Falle einer Abgabe im Zusammenhang mit der Teilung von Grundstücken darf der Satz 30 % der Wertdifferenz des Grundstücks nicht übersteigen. Erhöht die Teilung den Wert des Grundstücks, darf die Gemeinde die Abgabe daher nur bis zur Höhe des im Beschluss festgelegten Satzes erheben.
Ein Grundstückseigentümer besaß beispielsweise ein großes Grundstück im Wert von 100.000 PLN vor der Aufteilung. Nach der Aufteilung in mehrere kleinere Parzellen stieg deren Gesamtwert auf 120.000 PLN. Die Differenz beträgt 20.000 PLN. Bei einem Steuersatz von 30 % durch die Gemeinde könnte die Wertsteigerungsabgabe 6.000 PLN betragen. Bei einem Steuersatz von 10 % wären es 2.000 PLN. Die Wertsteigerung kann also erheblich sein, wenn der Eigentümer ein großes Grundstück in mehrere kleinere Baugrundstücke aufteilt. In diesem Fall kann die Wertsteigerungsabgabe zu einem tatsächlichen Kostenfaktor des Projekts werden.
In der Praxis sind zwei Punkte von entscheidender Bedeutung: ob tatsächlich eine Wertsteigerung eingetreten ist und welcher Steuersatz in der jeweiligen Gemeinde gilt. Der Eigentümer sollte den Beschluss des Gemeinderats prüfen, bevor die Teilung beginnt. Dies ermöglicht eine bessere Einschätzung der wirtschaftlichen Auswirkungen des gesamten Teilungsprozesses.
Wichtig ist, dass die Einleitung eines Verfahrens zur Festsetzung der Wertsteigerungsabgabe bei Grundstücksteilung innerhalb von drei Jahren nach Rechtskraft des Teilungsbeschlusses oder nach dessen rechtskräftigem Inkrafttreten erfolgen kann. Daher bedeutet die Tatsache, dass die Abgabe nicht sofort festgesetzt wurde, nicht zwangsläufig, dass die Angelegenheit abgeschlossen ist.
Das bedeutet jedoch nicht, dass jede Gebührenentscheidung akzeptiert werden sollte – im Gegenteil, eine Analyse, die beispielsweise von einer Anwaltskanzlei durchgeführt werden kann, ist stets ratsam. In der Praxis sollte unter anderem geprüft werden, ob der entsprechende Gemeinderatsbeschluss zum Zeitpunkt des Rechtskraftbeschlusses über die Teilung in Kraft war, ob die Frist für die Bekanntgabe des Beschlusses eingehalten wurde, ob der Wertgutachten den Wert des Grundstücks vor und nach der Teilung korrekt vergleicht und ob der Gutachter die Merkmale des Grundstücks und den Vergleichsmarkt korrekt eingeschätzt hat.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Wertsteigerungsabgabe nicht in jedem Baugebiet anfällt, aber die Wirtschaftlichkeit des gesamten Bauvorhabens erheblich beeinträchtigen kann. Steigt der Wert des Grundstücks durch die Aufteilung und ist in der Gemeinde ein entsprechender Beschluss in Kraft, sollte der Eigentümer sich der Möglichkeit einer Gebührenzahlung bewusst sein. Daher ist es ratsam, dies bereits in der Planungsphase des Bauvorhabens zu berücksichtigen und nicht erst nach der offiziellen Entscheidung.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 26. Juli 2026.
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