Im nächsten Artikel unserer Reihe „Dienstagmorgens für die Bauwirtschaft“ setzen wir unsere Diskussion über Themen rund um lokale Bebauungspläne (MPZP) fort. Heute geht es um die Entschädigung für Wertminderungen von Immobilien infolge der Umsetzung eines neuen oder geänderten MPZP, auch bekannt als Planungsentschädigung. Die Einführung oder Änderung eines MPZP kann negative Folgen für Eigentümer oder dauerhafte Nutzer von Immobilien haben – sie kann die derzeitige Nutzung des Grundstücks verhindern oder erheblich einschränken oder zu einem Wertverlust führen. Der Gesetzgeber hat im Raumordnungsgesetz (UPZP)zur Entschädigung von Immobilienverlusten infolge solcher Umstände eingeführt.
Grundlegende Behauptungen
Gemäß Artikel 36 Absatz 1 des Raumordnungsplans kann der Eigentümer oder dauerhafte Nutzer von der Gemeinde oder der für das umzäunte Gebiet zuständigen Stelle verlangen, dass die Nutzung des Grundstücks in der bisherigen Weise durch die Annahme oder Änderung des Plans unmöglich oder erheblich eingeschränkt wird, sofern die Änderung oder Annahme des örtlichen Raumordnungsplans auf Erfordernissen der Landesverteidigung oder -sicherheit beruht:
- Entschädigung für tatsächlich erlittenen Schaden oder
- Kauf der Immobilie (ganz oder teilweise).
Diese Bestimmung gilt beispielsweise für Fälle, in denen das Grundstück für die Bebauung vorgesehen war und der Plan die Bebauung durch die Ausweisung von Grünflächen oder Schutzzonen untersagt oder erheblich einschränkt. Die Bestimmungen des Raumordnungsplans erlauben es der Gemeinde, ein alternatives Grundstück vorzuschlagen; mit Abschluss des Tauschvertrags erlöschen die Ansprüche.
Zusätzliche Regelungen wurden durch den neuen Artikel 37Absatz 1 des Raumordnungsplans eingeführt. Gemäß dieser Bestimmung kann der Eigentümer einer bodengestützten Flugsicherungseinrichtung, wenn eine Änderung oder Verabschiedung des Raumordnungsplans aufgrund des Standorts und der entwicklungsbegrenzenden Gebiete zu Einschränkungen der Entwicklung und Verwaltung führt, die oben genannten Ansprüche bei der polnischen Flugsicherungsbehörde geltend machen. Die Bestimmungen zu allgemeinen Ansprüchen nach dem Raumordnungsplan gelten auch für diese Ansprüche.
Umstände, die die Einreichung eines Anspruchs ausschließen
Es ist wichtig zu beachten, dass nicht in jedem Fall eine Entschädigung gewährt wird. Dieses Recht gilt nicht für Änderungen oder die Annahme eines lokalen Raumordnungsplans (MPZP), wenn dessen Inhalt nicht auf der unabhängigen Festlegung der beabsichtigten Nutzung und des Zwecks des Grundstücks durch die Gemeinde beruht, sondern sich aus Umständen wie den folgenden ergibt:
- Umweltbedingte, natürliche oder geomorphologische Bedingungen im Zusammenhang mit dem Auftreten von Überschwemmungen und die daraus resultierenden, in gesonderten Vorschriften vorgesehenen Einschränkungen,
- Entscheidungen über den Standort oder die Durchführung von Investitionen im öffentlichen Interesse, die von anderen Stellen als der Gemeinde getroffen werden,
- Verbote/Beschränkungen der Bebauung und Landentwicklung, die sich aus den Bestimmungen von Gesetzen und normativen Rechtsakten, einschließlich der darauf basierenden lokalen Gesetze, ergeben.
Ansprüche nach dem Verkauf von Immobilien
Führt die Verabschiedung eines lokalen Raumordnungsplans (MPZP) zu einer Wertminderung einer Immobilie, kann der Eigentümer oder Nutzungsberechtigte, der die Immobilie veräußert und zuvor keine der oben genannten Ansprüche geltend gemacht hat, von der Gemeinde eine Entschädigung in Höhe der Wertminderung verlangen. Ein solcher Anspruch (Artikel 36 Absatz 3) setzt die kumulative Erfüllung folgender Bedingungen: Verabschiedung oder Änderung des lokalen Raumordnungsplans, Wertminderung der Immobilie, ursächlicher Zusammenhang zwischen der Einführung des MPZP und der Wertminderung, Verkauf der Immobilie sowie das Fehlen vorheriger Ansprüche auf Rückkauf oder Schadensersatz. In der Praxis bedeutet Veräußerung einen entgeltlichen und gleichwertigen Rechtsakt (in der Regel einen Verkauf); Schenkungen oder Enteignungen berechtigen nicht zur Geltendmachung einer solchen Entschädigung.
Verfahren zur Berechnung der Entschädigung – Ansprüche nach dem Verkauf von Immobilien
Die Grundsätze für die Berechnung der Entschädigung sind in Artikel 37 des Gesetzes über das öffentliche Beschaffungswesen geregelt Die Höhe der Entschädigung für die Wertminderung der Immobilie wird am Tag ihrer Veräußerung gegen Entgelt ermittelt.
- in einer Situation, in der aufgrund der Annahme des MPZP für Gebiete, die noch nicht von einem solchen Plan abgedeckt sind oder nicht von dem zum Zeitpunkt der Annahme dieses MPZP geltenden MPZP abgedeckt sind, die weitere tatsächliche Nutzung des Grundstücks in einer Weise, die mit der tatsächlichen Nutzung des Grundstücks zum Zeitpunkt der Annahme des MPZP übereinstimmt, unmöglich oder erheblich eingeschränkt ist – nur die tatsächliche Nutzung des Grundstücks und der Zugang zu Infrastruktureinrichtungen, die zum Zeitpunkt der Annahme des MPZP vorhanden waren, wie Straßen und Versorgungsnetze;
- in einer Situation, in der aufgrund einer Änderung des örtlichen Raumordnungsplans oder dessen Übernahme für das Gebiet, das unter den am Tag der Annahme dieses örtlichen Raumordnungsplans geltenden Plan fällt, die Nutzung des Grundstücks oder eines Teils davon in einer mit der vorherigen beabsichtigten Nutzung vereinbaren Weise unmöglich geworden oder erheblich eingeschränkt ist - die vorherige beabsichtigte Nutzung, die sich aus dem geänderten/aufgehobenen örtlichen Raumordnungsplan ergibt.
Daher ist es erforderlich, dass die Behörde einen Sachverständigen mit der Erstellung eines Wertgutachtens beauftragt, der beide Werte ermittelt.
Gemäß Artikel 37 Absatz 3 des Gesetzes über Landnutzung und Eigentum kann ein Entschädigungsanspruch innerhalb von fünf Jahren nach Inkrafttreten des örtlichen Bebauungsplans oder seiner Änderung (d. h. ab dem Datum der Veröffentlichung im Amtsblatt der Provinz) geltend gemacht werden. Die Entschädigungs- oder Abfindungspflicht ist innerhalb von sechs Monaten nach Antragstellung zu erfüllen ; im Falle einer Verzögerung werden gesetzliche Zinsen fällig.
Zusammenfassung
Die Möglichkeit, Entschädigung für Wertverluste von Immobilien aufgrund der Verabschiedung oder Änderung eines Bebauungsplans zu erhalten, ist ein wichtiger Bestandteil des Schutzes der Rechte von Immobilieneigentümern. Das Gesetz sieht zwei Entschädigungsmechanismen vor: einen Anspruch auf Erwerb der Immobilie oder Entschädigung für tatsächliche Schäden, wenn der Bebauungsplan deren derzeitige Nutzung verhindert, und einen Anspruch auf Entschädigung für den Wertverlust, wenn der Eigentümer/Nutzer die Immobilie veräußern möchte. Wenn Sie einen Berater zur Wahrung Ihrer Rechte suchen, kontaktieren Sie bitte unsere Kanzlei.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 25. August 2025.
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