Im heutigen Artikel setzen wir unsere Reihe über Gemeinschaftsflächen in Wohnimmobilien im Kontext der Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümergemeinschaften und Wohnungseigentümern fort. Wir konzentrieren uns insbesondere darauf, wie Gerichtsentscheidungen Terrassen in Mehrfamilienhäusern behandeln und welche Auswirkungen dies auf die Rechte und Pflichten sowohl der Wohnungseigentümergemeinschaft als auch der einzelnen Wohnungseigentümer hat.
Es sei gleich zu Beginn darauf hingewiesen, dass gemäß Artikel 13 Absatz 1 des Gesetzes vom 24. Juni 1994 über das Eigentum an Grundstücken („UWL“) der Eigentümer eines Grundstücks einer Reihe von Pflichten unterliegt. Er trägt die vollen Kosten für dessen Instandhaltung. Dies umfasst Renovierungskosten, die Behebung von Mängeln, Kosten für Wasser, Strom, Gas usw. sowie öffentliche Abgaben wie die Grundsteuer. Darüber hinaus ist der Eigentümer verpflichtet, für Ordnung auf dem Grundstück zu sorgen. Dies erscheint selbstverständlich, da die Einhaltung der geltenden Regeln zwischen Grundstückseigentümern wesentlich für ein gutes Miteinander und die Vermeidung von Nachbarschaftskonflikten ist.
Ungeachtet der Pflichten, die sich direkt auf die Räumlichkeiten selbst beziehen, ist jeder Eigentümer verpflichtet, sich an den Verwaltungskosten für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums zu beteiligen. In einem früheren Artikel (Nr. 224) wiesen wir darauf hin, dass es in der Rechtsprechung hinsichtlich der Einordnung von Balkonen – beispielsweise als Gemeinschaftseigentum oder als Bestandteil der einzelnen Wohneinheiten – gewisse Unstimmigkeiten gibt.
Warum ist das so wichtig? Weil die Pflicht zur Übernahme der Instandhaltungskosten grundsätzlich vom Eigentümer (oder den Eigentümern bei mehreren Eigentümern) des Gebäudes getragen wird. Bei Gemeinschaftsflächen hingegen trägt die Wohnungseigentümergemeinschaft diese Kosten und teilt sie entsprechend den Anteilen der Mitglieder am Gemeinschaftseigentum auf (wobei es hier Ausnahmen geben kann, beispielsweise bei Gewerbeimmobilien). Je nachdem, ob ein bestimmtes Element als Gemeinschaftsfläche oder als Bestandteil des Gebäudes (bzw. als Zubehör) eingestuft wird, sind Höhe und Umfang der zu tragenden Kosten also entscheidend.
Es muss eingeräumt werden, dass die Kosten hierfür oft beträchtlich sein können. Hier entstehen Zweifel hinsichtlich der Behandlung von Balkonen und Terrassen in Mehrfamilienhäusern, die zur ausschließlichen Nutzung durch einen bestimmten Wohnungseigentümer bestimmt sind. Auf den ersten Blick scheinen sie als bauliches Element des gesamten Gebäudes als Gemeinschaftsfläche zu gelten. Andererseits wird ein solcher Balkon oder eine solche Terrasse jedoch ausschließlich vom Eigentümer der zugehörigen Wohnung genutzt. Diese Unterscheidung ist auch im Hinblick auf geplante Arbeiten des Wohnungseigentümers am Balkon oder der Terrasse wichtig, da unter Umständen die Zustimmung der Wohneigentümergemeinschaft erforderlich sein kann.
Wie wurden solche Fälle von den Gerichten entschieden?
Die Rechtsprechung in diesen Fällen hat festgestellt, dass das Problem weitaus komplexer ist, als Balkone oder Terrassen einfach in eine der beiden oben genannten Gruppen einzuordnen. So bestätigte beispielsweise der Oberste Verwaltungsgerichtshof in seinem Urteil vom 28. September 2022 (Az. II OSK 1549/20), dass die Eigentümer einzelner Wohneinheiten für die ordnungsgemäße Instandhaltung der zu ihrer Wohneinheit gehörenden Terrasse verantwortlich sind. Dies gilt jedoch nur für die Terrassenoberfläche und die ausschließlich zu Wohnzwecken genutzte Fläche. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist ihrerseits für die ordnungsgemäße Instandhaltung der tragenden Elemente der Terrasse (wie beispielsweise der Deckenplatte) verantwortlich, da diese ein fest mit der Gebäudestruktur verbundenes architektonisches Element der Terrassenkonstruktion darstellen.
Daher sollten grundsätzlich alle Anordnungen im Zusammenhang mit der Beseitigung von Mängeln im technischen Zustand der Terrasse zunächst an die Wohnungseigentümergemeinschaft und nicht an den Eigentümer der zugehörigen Räumlichkeiten gerichtet werden, da „die Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet ist, das Gebäude als Bauwerk in einem ordnungsgemäßen technischen und ästhetischen Zustand zu erhalten und eine übermäßige Verschlechterung seiner funktionalen Eigenschaften und seiner technischen Leistungsfähigkeit zu verhindern.
Das oben genannte Urteil betraf die Durchführung einer obligatorischen Generalsanierung der Terrasse und des Balkons einer bestimmten Wohneinheit, die durch einen Beschluss der Bezirksbauaufsichtsbehörde angeordnet worden war. Der Eigentümer der betroffenen Wohnung hatte den schlechten baulichen Zustand von Terrasse und Balkon beanstandet. Der Umfang der Sanierung war sehr umfangreich und umfasste unter anderem Eingriffe in die Tragwerkskonstruktion von Terrasse und Balkon. Das Gutachten eines Sachverständigen wies zudem auf mehrere Baumängel hin, die die Sicherheit des Gebäudes gefährden könnten. Die Wohnungsbaugenossenschaft, die zur Durchführung der Sanierung verpflichtet war, machte geltend, fälschlicherweise als alleinige Adressatin des Beschlusses der Bezirksbauaufsichtsbehörde angesehen worden zu sein, und argumentierte, die Arbeiten gehörten nicht zum Gemeinschaftseigentum. Letztendlich wurde die Wohnungsbaugenossenschaft zur Durchführung der Sanierung verpflichtet. Auch wenn dieses Urteil nicht über die Kostenübernahme für Reparaturen, sondern lediglich über die Kostenverantwortung entschied, müsste die Wohnungsbaugenossenschaft in solchen Fällen üblicherweise nachweisen, dass sie für den schlechten Zustand von Terrasse und Balkon verantwortlich ist, damit der Eigentümer die Kosten letztendlich tragen muss. Da es sich in diesem Fall um Baumängel handelte (auf die der Eigentümer offensichtlich keinen Einfluss hatte), lässt sich keine Grundlage dafür finden, ihm die Kosten in Rechnung zu stellen.
Eine ähnliche These ergibt sich auch aus dem Urteil des Obersten Verwaltungsgerichts vom 20. Februar 2019, Aktenzeichen II OSK 794/17, in dem das Gericht ebenfalls feststellte, dass architektonische oder ästhetische Erwägungen darüber entscheiden, ob ein Balkon, eine Terrasse oder deren Elemente als Teil des Gemeinschaftseigentums angesehen werden können.
Zusammenfassend lässt sich aus rechtlicher Sicht der Status von Balkonen und Terrassen in Mehrfamilienhäusern aufgrund ihrer doppelten Nutzung nicht eindeutig definieren. Teile der Terrasse, die den individuellen Bedürfnissen des Wohnungseigentümers dienen, gelten als Eigentum der jeweiligen Wohnung, während bauliche Elemente des Balkons/der Terrasse als Gemeinschaftseigentum betrachtet werden. Insofern ist die Wohneigentümergemeinschaft für deren Instandhaltung verantwortlich.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 22. Oktober 2024.
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