Diese Woche setzen wir unsere Analyse ausgewählter Bestimmungen des Gesetzes vom 23. Juli 2003 über den Schutz und die Pflege von Denkmälern (das „Denkmalschutzgesetz“) fort und möchten die Rechte und Pflichten von Eigentümern denkmalgeschützter Objekte beleuchten. Zunächst ist festzuhalten, dass das Recht, die Rechte eines Eigentümers in Bezug auf Denkmäler einzuschränken, direkt aus der Verfassung der Republik Polen hervorgeht und durch Rechtsverordnungen ausgeübt werden kann. Dies bedeutet jedoch nicht, dass dieses Recht absolut ist. Eigentümer haben das Recht, Entscheidungen in diesem Zusammenhang anzufechten, auch im Rahmen des Eintragungsverfahrens in das Denkmalregister, gegen ergangene Entscheidungen Berufung einzulegen und, falls das Objekt seinen historischen Wert verliert, dessen Löschung aus dem Register zu beantragen.
Der Umfang der vom Eigentümer für ein Denkmal geleisteten Sorgfaltspflicht ist primär in Artikel 5 des Denkmalschutzgesetzes geregelt. Gemäß dieser Bestimmung besteht die vom Eigentümer oder Besitzer geleistete Sorgfaltspflicht insbesondere in der Gewährleistung folgender Bedingungen:
1) wissenschaftliche Erforschung und Dokumentation des Denkmals;
2) Durchführung von Konservierungs-, Restaurierungs- und Bauarbeiten am Denkmal;
3) Sicherung und Erhaltung des Denkmals und seiner Umgebung im bestmöglichen Zustand;
4) Nutzung des Denkmals in einer Weise, die den dauerhaften Erhalt seines Wertes gewährleistet;
5) Popularisierung und Verbreitung von Wissen über das Denkmal und seine Bedeutung für Geschichte und Kultur.
Dies ist selbstverständlich keine vollständige Liste, und Eigentümern können weitere Pflichten auferlegt werden. Generell sollten Eigentümer jedoch bestrebt sein, ihr denkmalgeschütztes Gebäude so lange wie möglich in bestmöglichem Zustand zu erhalten und es zum Wohle der Allgemeinheit bestmöglich zu nutzen. Dies ergibt sich daraus, dass das denkmalgeschützte Gebäude nicht mehr alleiniges Privateigentum des Eigentümers ist und die Pflegepflicht gesetzlich verankert ist. Für jegliche Arbeiten oder Bauvorhaben am denkmalgeschützten Gebäude gelten besondere Pflichten; dazu mehr nächste Woche.
Pflichten gegenüber Denkmälern ergeben sich auch aus den Bestimmungen anderer Gesetze und gelten vor allem für Immobilien, die im Denkmalregister eingetragen sind (wir haben in Nr. 72). Viele dieser Beschränkungen von Eigentumsrechten gehen auf das Gesetz vom 21. August 1997 über die Verwaltung von Immobilien („AGM“) zurück.
Eine wesentliche Einschränkung besteht bei Verfahren zur Aufteilung von im Denkmalregister eingetragenen Grundstücken. Eine solche Aufteilung bedarf der Genehmigung des zuständigen Landesdenkmalpflegers (Artikel 96 Absatz 1a des Gesetzes über die Verwaltung von Grundstücken und Denkmälern). Diese Genehmigung wird vom zuständigen Landesdenkmalpfleger in einem gesonderten Verfahren in Form eines Verwaltungsbescheids erteilt. Der Bescheid wiederum ist dem Teilungsantrag beizufügen. Wie die Rechtsprechung zeigt, stellt die Genehmigung eines Teilungsvorhabens ohne Zustimmung des Landesdenkmalpflegers einen eklatanten Gesetzesverstoß dar, und der Teilungsbescheid ist folglich ungültig.
Darüber hinaus im Falle des Verkaufs von Immobilien, die im Register historischer Denkmäler oder im Rahmen eines dauerhaften Nießbrauchsrechts an solchen Immobilien eingetragen sind,ein Vorkaufsrecht. Das bedeutet, dass der Verkauf, unabhängig davon, ob das Grundstück bebaut ist oder nicht, nur dann erfolgen kann, wenn die Gemeinde von ihrem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch macht, sofern in Abschnitt III des entsprechenden Grundbuchs ein entsprechender Eintrag vorhanden ist. Kommt es nicht zu einem solchen Vorkaufsrecht, ist der Kaufvertrag unwirksam.
Es ist zu beachten, dass bei Immobilien, die sich im Besitz des Staatshaushalts oder einer Kommunalverwaltung befinden , der Verkauf, Tausch, die Schenkung oder Verpachtung von im Denkmalregister eingetragenen Immobilien der Zustimmung des zuständigen Landesdenkmalpflegers bedarf . Diese Zustimmung muss schriftlich erfolgen und dem Vertrag beigefügt werden (Artikel 13 Absatz 3 des Gesetzes über die Verwaltung von Grundstücken und Denkmälern). Wird eine im Denkmalregister eingetragene Immobilie zur dauerhaften Nutzung oder Verwaltung übertragen, kann der Nutzungsberechtigte bzw. Verwalter bei Festlegung der Nutzungsart verpflichtet werden, die darauf befindlichen historischen Gebäude innerhalb der im Vertrag festgelegten Frist wiederaufzubauen oder zu sanieren (Artikel 29 Absatz 2 und Artikel 45 Absatz 2a des Gesetzes über die Verwaltung von Grundstücken und Denkmälern).
Es ist zudem erwähnenswert, dass der Oberste Gerichtshof in einem Beschluss vom 26. Februar 2021 festgestellt hat, dass „die bloße Begründung einer Wegerechtsdienstbarkeit (Artikel 145 des Bürgerlichen Gesetzbuches) keine Änderung des Zwecks eines im Register eingetragenen Denkmals oder der Art seiner Nutzung im Sinne von Artikel 36 Absatz 1 Nummer 9 des Gesetzes vom 23. Juli 2003 über den Schutz und die Pflege von Denkmälern darstellt“ (Aktenzeichen III CZP 21/20). Die Befugnisse des Landesdenkmalpflegers sind demnach weitreichend, unterliegen aber auch Beschränkungen.
Andererseits stehen dem Eigentümer bestimmte Rechte zu. Zunächst kann er von der Grundsteuer befreit werden. Artikel 7 Absatz 1 Nummer 6 des Gesetzes vom 12. Januar 1991 über lokale Steuern und Gebühren sieht vor, dass „ Grundstücke und Gebäude, die einzeln im Denkmalregister eingetragen sind, von der Grundsteuer befreit sind, sofern sie gemäß den Denkmalschutzbestimmungen instand gehalten und geschützt werden, mit Ausnahme von gewerblich genutzten Teilen .“ Gemäß Artikel 73 Absatz 4 des Gesetzes über lokale Steuern und Gebühren gewährt die zuständige Behörde zudem einen Rabatt von 50 % auf die Gebühr für das dauerhafte Nutzungsrecht , wenn eine Immobilie im Denkmalregister eingetragen ist. Mit Zustimmung des Woiwoden, des Gemeinderats oder der Regionalversammlung kann die zuständige Behörde diesen Rabatt erhöhen oder verringern. Bitte beachten Sie, dass beide Befreiungen nur für einzeln im Denkmalregister eingetragene Denkmäler gelten. Daher gelten diese Regelungen nicht für Fälle, in denen sich ein Gebäude beispielsweise in einem historischen Stadtbild oder einem historischen Gebäudekomplex befindet. Auch die Eintragung ins Denkmalregister berechtigt den Eigentümer nicht zu einer Befreiung. Darüber hinaus können Denkmaleigentümer verschiedene Fördermittel, Zuschüsse und andere Unterstützungsleistungen zur Erhaltung des Denkmals beantragen – wir werden diese Möglichkeiten in einem separaten Artikel behandeln.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Unterschutzstellung einer Immobilie gemäß dem Denkmalschutzgesetz dem Eigentümer zusätzliche Pflichten auferlegt und seine Eigentumsrechte einschränkt. Diese Einschränkungen ergeben sich nicht nur aus dem Denkmalschutzgesetz, sondern auch aus weiteren Gesetzen. Daher sollte sich jeder Eigentümer mit den Pflichten und Rechten vertraut machen, die mit der Eintragung einer Immobilie verbunden sind.
Wir möchten Sie außerdem darüber informieren, dass der Sejm in seiner letzten Sitzung am 14. Oktober den Antrag des Senats auf Ablehnung des Gesetzes vom 17. September 2021 zur Änderung des Baugesetzes und des Raumordnungsgesetzes zurückgewiesen hat. Das Gesetz wird nun dem Präsidenten zur Unterzeichnung vorgelegt. Sollte dieser es unterzeichnen, beschriebenen Änderungen 71 zwei Monate nach seiner Veröffentlichung im Gesetzblatt in Kraft.
Nächste Woche werden wir einen Artikel für Sie vorbereiten, in dem wir aufzeigen, worauf Investoren achten sollten, die in Immobilien investieren möchten, die dem Denkmalschutzgesetz unterliegen.
Diese Mitteilung dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
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