Im heutigen Artikel der Reihe „Anwalt auf dem Bauernhof“ befassen wir uns mit der für 2026 geplanten Deregulierung des Agrareigentumsgesetzes (UKR) und ihren möglichen (oder auch nicht möglichen) praktischen Auswirkungen. Könnte eine einzelne, scheinbar rein formale Entscheidung zur Umwandlung eines Betriebs in eine Gesellschaft plötzlich den Kauf eines Grundstücks zu Investitionszwecken blockieren, die Nachfolgeregelung verkomplizieren oder eine Flut von Fragen zum Nationalen Agrarförderungszentrum (KOWR), zur Zustimmung und zum Begriff „Erwerb“ im Sinne des Gesetzes auslösen?
Das Problem betrifft heute alle: sowohl private Käufer (z. B. ein Grundstück neben einem Haus) als auch größere Unternehmen (Lagerhallen, Produktionshallen, Verarbeitungsbetriebe, Photovoltaikanlagen, Werkserweiterungen). Am problematischsten ist nicht der Wortlaut der Vorschriften selbst, sondern die Unsicherheit: die fehlende Vorhersagbarkeit von Zeitpunkt und Kosten der Transaktion und mitunter das Risiko, dass eine schlecht geplante rechtliche Transaktion eine Kettenreaktion von Konsequenzen bei der Bank, beim Notar oder beim nächsten Verkauf auslöst.
Was die Regierung klarstellen möchte
Grundlage des gesamten Problems ist das Gesetz vom 11. April 2003 zur Gestaltung des Agrarsystems (konsolidierte Fassung: Gesetzblatt 2025, Pos. 1653; „Ukur“). Am 17. Februar verabschiedete die Regierung einen Änderungsentwurf zu diesem Gesetz und legte ihn am 18. Februar dem Sejm vor. Ziel des Entwurfs ist es, den Handel mit landwirtschaftlichen Immobilien durch Unternehmer zu vereinfachen und Auslegungsunsicherheiten zu beseitigen, die Investitionen und die wirtschaftliche Entwicklung behindert haben.
Die Begründung des Premierministers betont nachdrücklich den Kontext der Deregulierung: Ziel ist es, das rechtliche und institutionelle Umfeld für polnische Unternehmen zu verbessern, Formalitäten abzubauen, Transaktionskosten zu senken und die Rechtssicherheit zu erhöhen. Der Schlüssel liegt daher nicht in einer „Revolution“ beim Kauf von Agrarland, sondern in der Vereinheitlichung der Regelungen für Umwandlungen, bei denen Praxis und Auslegung durch die Behörden oft auseinandergingen.
Was genau soll geändert werden? Der Gesetzentwurf zielt darauf ab, die Bestimmungen des Gesetzes über die Währung und Umstrukturierung von Unternehmern (Akkur) in Bezug auf Unternehmensumwandlungen zu präzisieren, insbesondere durch die Änderung von Artikel 2a Absatz 3 Nummer 14 und Artikel 4 Absatz 1 Nummer 4 Buchstabe c des Akkurgesetzes (dies ist der Kern des Auslegungsproblems: Umfasst der Begriff „Unternehmer“ auch Handelsgesellschaften?). Die Begründung enthält zudem ein wichtiges Argument: Bei der Umwandlung einer Handelsgesellschaft in eine andere ändert sich die Rechtsform, nicht aber der Eigentümer der Vermögenswerte (Grundsatz der Rechtsnachfolge gemäß Artikel 553 des Handelsgesetzbuches). Daher ist es nicht sinnvoll, dies als typische Unternehmensübernahme zu behandeln.
Was bedeutet das konkret für Menschen und Unternehmen?
Wenn Sie ein Einzelunternehmen führen und es in eine Gesellschaft umwandeln möchten (oder Sacheinlagen planen, Ihr Vermögen neu ordnen oder die Unternehmensnachfolge vorbereiten), ist es entscheidend, vorherzusagen, ob eine bestimmte Transaktion als Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen gilt und ob zusätzliche Schritte erforderlich sind. Die Regierungsmitteilung betonte, dass Unternehmer bisher Schwierigkeiten hatten, die Regeln für den Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen im Rahmen einer Umwandlung zu interpretieren, und die Änderung zielt darauf ab, diese Bedenken auszuräumen.
Dies bedeutet, dass ein Unternehmer, der sein Einzelunternehmen in eine Kapitalgesellschaft umwandelt, landwirtschaftliche Immobilien erwerben kann, ohne die Genehmigung der KOWR (Korea Agricultural Works Regulatory Authority) einholen zu müssen. Im Geschäftsalltag bedeutet dies weniger Hürden bei der Änderung der Rechtsform, ein geringeres Risiko, dass sich die Umstrukturierung in Formalitäten verliert, und eine höhere Wahrscheinlichkeit, dass der gesamte Prozess innerhalb eines realistischen Investitionszeitraums abgeschlossen wird.
Die größten Risiken vor Inkrafttreten der Änderung
Das Wichtigste: Bis der Gesetzesentwurf rechtskräftig wird, müssen alle Maßnahmen gemäß den geltenden Bestimmungen des Währungs- und Restrukturierungsgesetzes erfolgen. Das bedeutet, dass Transaktionen wie Verkäufe, Käufe, Einlagen, Kreditsicherungen oder Umstrukturierungen auf Grundlage des aktuell geltenden Rechts geplant werden müssen.
Zu den Risiken, die wir in der Praxis am häufigsten beobachten, zählen: Verzögerungen (bei Verträgen, Krediten, Auftragnehmern, Fördermitteln), Kostenunsicherheit (zusätzliche Dokumente, Bedingungen, Nachträge, notarielle Dienstleistungen) und Fehler in der Transaktionsstruktur (falsche Form oder Abfolge der Schritte). Besonders ärgerlich sind Fälle, in denen jemand einen Vorvertrag ohne realistischen Plan für die formale Phase unterzeichnet und dann feststellt, dass der vereinbarte Abschlusstermin unrealistisch war.
Man sollte auch die Geschwindigkeit des Inkrafttretens bedenken: Laut Regierungsankündigung soll das geplante Gesetz 14 Tage nach seiner Veröffentlichung in Kraft treten. Das klingt schnell, doch es steht noch ein Gesetzgebungsverfahren an. Daher handelt es sich vorerst um eine Übergangsphase, in der gesunder Menschenverstand und eine sorgfältige Vertragsgestaltung entscheidend sind.
Wie lässt sich die Gesetzesänderung ohne Chaos durchbringen?
In solchen Fällen geht es oft nicht um einen Streit, sondern darum, ein Ziel sicher zu erreichen: den Kauf, Verkauf oder die Umstrukturierung eines Unternehmens, ohne die Investition zu verschwenden oder sich monatelangen Komplikationen auszusetzen. Als Anwaltskanzlei unterstützen wir Sie bei der Dokumentenanalyse und der Feststellung des Vermögensstatus, der Strategiewahl (Kauf/Einbringung/Umstrukturierung), der Erstellung von Dokumenten, Anträgen und Rechtsbehelfen, der Verhandlung von Vertragsbedingungen, der Kontaktaufnahme mit Notaren und Banken und, falls erforderlich, der Vertretung von Mandanten vor Behörden und Gerichten. Wir gewährleisten zudem die Überprüfung von Berechnungen und die Einhaltung von Fristen, damit keine wichtigen Termine versäumt werden.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Der aktuelle Stand der Rechtslage ist der 4. März 2026.
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