Im heutigen Artikel der Reihe „Dienstagmorgens für Bauherren“ beginnen wir ein neues Thema: Grundstücksteilung. Wir haben in unserer Reihe bereits andere Themen angesprochen, aber diesmal stehen geodätische Teilungen im Mittelpunkt.
Dieses Problem tritt in der Praxis häufig auf – etwa beim Verkauf eines Grundstücksteils, bei der Vorbereitung von Bauland für Investitionen, bei der Auflösung von Miteigentum, bei der Klärung des Rechtsstatus eines Grundstücks oder bei der Teilung einer Zufahrtsstraße. Auch wenn die Teilung eines Grundstücks auf den ersten Blick wie eine einfache Vermessung erscheinen mag, erfordert sie in Wirklichkeit die Berücksichtigung rechtlicher Bestimmungen, Planungsunterlagen und der zukünftigen Nutzung des Grundstücks.
Die Grundprinzipien der Grundstücksteilung sind im Immobilienverwaltungsgesetz, insbesondere in den Artikeln 92–100, geregelt. Diese Bestimmungen legen unter anderem fest, wann das gesetzliche Teilungsverfahren Anwendung findet, wann die Teilung mit dem örtlichen Bebauungsplan übereinstimmen muss, was zu tun ist, wenn kein Bebauungsplan existiert, und welche Behörde die Teilung genehmigt.
Grundsätzlich sollte die Grundstücksteilung mit den Bestimmungen des örtlichen Bebauungsplans übereinstimmen. Es geht also nicht nur darum, technisch neue Grenzen auf einer Karte zu ziehen. Wichtig ist auch zu prüfen, ob die neu entstandenen Parzellen nach der Teilung sinnvoll bebaut werden können – beispielsweise, ob sie die im Plan festgelegten Mindestanforderungen erfüllen, eine geeignete Form aufweisen und ob sie an eine öffentliche Straße angebunden werden.
Ist für ein bestimmtes Gebiet kein örtlicher Bebauungsplan gültig, ist ebenfalls eine Prüfung erforderlich. In diesem Fall muss beurteilt werden, ob die Aufteilung mit anderen Vorschriften kollidiert; gegebenenfalls ist auch eine Entscheidung im Bebauungsplan relevant. Landwirtschaftliche und forstwirtschaftliche Grundstücke, für die das Gesetz spezifische Regeln und Ausnahmen vorsieht, müssen gesondert betrachtet werden.
Es ist wichtig zu beachten, dass die Vorschriften auch Fälle vorsehen, in denen eine Teilung unabhängig von den Bestimmungen des örtlichen Bebauungsplans erfolgen kann. Dies gilt beispielsweise für bestimmte Situationen im Zusammenhang mit der Beendigung des Miteigentums, der Abtrennung eines für den Bau eines Gebäudes notwendigen Grundstücks oder der Ausweisung von Land für eine öffentliche Straße. Es handelt sich hierbei jedoch um Ausnahmen, die in jedem Einzelfall eine sorgfältige Prüfung erfordern.
Die Aufteilung selbst wird in der Regel vom Gemeindevorsteher, Bürgermeister oder Stadtpräsidenten durch einen Verwaltungsbeschluss genehmigt. Das bedeutet, dass die Erstellung der Vermessungsunterlagen nur ein Teil des Verfahrens ist. Erst nach Abschluss der entsprechenden Verfahren und der Eintragung der Änderungen in die relevanten Register nimmt die Aufteilung ihre Tätigkeit auf.
Warum ist das wichtig? Weil eine schlecht geplante Grundstücksteilung den Verkauf eines Grundstücks erschweren, zukünftige Entwicklungen behindern, den Zugang zu öffentlichen Straßen verkomplizieren oder den Wert der Immobilie mindern kann. Daher sollte die Grundstücksteilung nicht als bloße Formalität, sondern als einer der ersten Schritte einer bewussten Landnutzung betrachtet werden.
In den nachfolgenden Artikeln dieser Reihe werden wir uns unter anderem eingehend mit folgenden Themen befassen: Aufteilung von Grundstücken, die unter einen Flächennutzungsplan fallen, Aufteilung in Ermangelung eines solchen Plans, Aufteilung von landwirtschaftlichen Grundstücken, Zugang zu einer öffentlichen Straße, Erschließungsbeiträge und die häufigsten Fehler bei der Vorbereitung einer Aufteilung.
Zusammenfassend lässt sich sagen: Bevor ein Eigentümer oder Investor mit der Aufteilung eines Grundstücks beginnt, sollte er nicht nur die Grundstücksgrenzen, sondern auch die planungsrechtliche Einstufung, die Anbindung an eine öffentliche Straße und die Machbarkeit der Nutzung der neu aufgeteilten Grundstücke prüfen. Diese Grundlagen entscheiden darüber, ob die Aufteilung tatsächlich sinnvoll ist.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 22. Juni 2026.
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