Der Landverlust im Rahmen des CPK betrifft nicht nur die im Grundbuch eingetragene Person. Für einen landwirtschaftlichen Betrieb kann es ebenso wichtig sein, festzustellen, wer das Land tatsächlich nutzt, wer die Kosten getragen hat, wer die Saat angebaut hat und welche Bedingungen der Pacht- oder Mietvertrag vorsieht.
Im heutigen Artikel der Reihe „Anwalt unterwegs“ geht es um einen Fall, in dem eine Immobilie, die Teil einer CPK-Investition ist, von einer anderen Person als dem Eigentümer genutzt wird. Die Durchführung der Investition und die damit verbundenen Entwicklungen stellen ein öffentliches Anliegen dar, und in Angelegenheiten, die nicht im CPK-Gesetz geregelt sind, findet unter anderem das Immobilienverwaltungsgesetz Anwendung.
Der Eigentümer verliert zwar das Eigentum, sollte aber nicht die Kontrolle über die Angelegenheit verlieren
Der Eigentümer oder der dauerhafte Nutzer ist der primäre Adressat der Entscheidung, die zur Enteignung von Immobilien führt, und im Wesentlichen ist es sein Recht, das Gegenstand der Enteignung ist. Das CPK-Gesetz stellt ausdrücklich klar, dass es, wenn es sich in diesem Zusammenhang auf den Eigentümer bezieht, auch den dauerhaften Nutzer umfasst.
Der Eigentümer ist für die Verfahren im Zusammenhang mit dem Investitionsstandort, dem Erwerb der Rechte und der Festlegung der Entschädigung verantwortlich. Die Entschädigung wird nach den im CPK-Gesetz und dem entsprechenden Immobilienverwaltungsgesetz festgelegten Grundsätzen ermittelt, wobei die mit dem Immobilienerwerb verbundene Entschädigung von der Zweckgesellschaft gezahlt wird, die die CPK-Aufgaben wahrnimmt.
Es ist außerdem wichtig zu beachten, dass sich eine Entschädigung nicht ausschließlich auf Eigentum oder dauerhaftes Nießbrauchsrecht beziehen muss. Nach dem Real Estate Management Act kann die Enteignung auch andere dingliche Rechte an Immobilien umfassen, deren Ablauf oder Einschränkung bei der Festlegung der Entschädigung zu berücksichtigen ist. Dies gilt beispielsweise für Nießbrauch, Dienstbarkeit oder Hypothek, abhängig vom Inhalt des jeweiligen Rechts und dessen Offenlegung. Miet- und Pachtverhältnisse bleiben jedoch Vertragsverhältnisse und stellen keine beschränkten dinglichen Rechte dar.
In der Praxis sollte ein Eigentümer nicht davon ausgehen, dass die Ermittlung des Grundstückswerts allein die Angelegenheit klärt. Bei einem Pachtgrundstück ist es ratsam, umgehend zu klären, ob sich auf dem Grundstück Nutzpflanzen, Geräte, Nebengebäude, Anlagen, Dauerkulturen oder sonstige Ausgaben befinden und wem diese tatsächlich zustehen. Dies kann nicht nur die Bewertung, sondern auch die Einigung zwischen Eigentümer und Pächter beeinflussen.
Der Mieter bzw. Pächter befindet sich nicht in der gleichen Situation wie der Eigentümer
Der Pächter nutzt das Grundstück in der Regel gegen Entgelt, während der Pächter nicht nur das Nutzungsrecht besitzt, sondern auch die daraus erzielten Gewinne einstreichen darf. In der landwirtschaftlichen Praxis ist dieser Unterschied grundlegend: Der Pächter kann die Produktion fortsetzen, Kosten tragen und eine Ernte erwarten, die bei einer vorzeitigen Landnahme ausbleibt.
Das bloße Bestehen eines Miet- oder Pachtverhältnisses macht den Mieter oder Pächter jedoch nicht zum Eigentümer des Grundstücks und berechtigt ihn nicht automatisch zu einer vollständigen Entschädigung für den Verlust des Grundstücks. Enteignung ist ein Konzept, das sich primär auf Rechte an Immobilien bezieht, und das CPK-Gesetz verweist für nicht geregelte Angelegenheiten auf die Bestimmungen des Immobilienverwaltungsgesetzes.
Das bedeutet nicht, dass der Landnutzer schutzlos ist. Seine Situation kann sich aus dem Vertragsinhalt, den Regelungen zur Kostenabrechnung, den Bestimmungen zur vorzeitigen Vertragsbeendigung, Ansprüchen gegen den Eigentümer und, unter bestimmten Umständen, der Notwendigkeit ergeben, sein eigenes Interesse im Verfahren nachzuweisen. Problematisch ist, dass der Anspruch eines Pächters auf Entschädigung für Ernteausfälle, Kosten oder die vorzeitige Beendigung des Pachtverhältnisses nicht automatisch mit einer Entschädigung des Eigentümers für das Grundstück selbst gleichzusetzen ist.
Das Abkommen ist wichtig, wird aber die Investitionen nicht stoppen
Das erste Szenario sieht wie folgt aus: Der Eigentümer verpachtete 12 Hektar Land für zehn Jahre, und der Pächter trug Kosten für die Verbesserung der Bodenqualität, die Aussaat von Nutzpflanzen und die Planung der weiteren Produktion. Anschließend wird das Grundstück in das CPK-Implementierungsverfahren aufgenommen. Während für den Eigentümer die Festlegung der Entschädigung für das erworbene Recht von größter Bedeutung ist, sind für den Pächter die Bestimmungen des Vertrags hinsichtlich Ausgaben, Gewinnverteilung, Kündigungsfrist und die Dokumentation der tatsächlich entstandenen Kosten entscheidend.
Das zweite Szenario betrifft Mieter von Häusern oder Wohnungen auf zu Anlagezwecken erworbenen Grundstücken. Ihnen können Umzugskosten entstehen, sie können mit schwierigen Wohnverhältnissen konfrontiert werden und die Möglichkeit verlieren, die Immobilie weiterhin zu nutzen. Ihr Schutz hängt jedoch primär von der Art der Vereinbarung und den konkreten Maßnahmen des Eigentümers und der Behörde ab. Das CPK-Gesetz ermächtigt die Zweckgesellschaft (SPV), Unterstützungsprogramme für Personen durchzuführen, die Immobilien im Rahmen besonderer freiwilliger Erwerbsprinzipien veräußern. Die Unterstützung kann insbesondere materielle Hilfe beim Umzug, die Erstattung bestimmter öffentlicher Abgaben und die Erstattung von Kosten im Zusammenhang mit dem Umzug oder der Geschäftstätigkeit umfassen. Das Gesetz überlässt es jedoch der Zweckgesellschaft, die Grundsätze und Verfahren für die Durchführung dieser Programme festzulegen und gleichzeitig die Gleichbehandlung der Teilnehmer sowie einen Mechanismus zur Bearbeitung von Beschwerden und Anfragen zu gewährleisten.
Diese Leistungen sind nicht Bestandteil der im Rahmen der Enteignungsentscheidung festgelegten Verwaltungsentschädigung. Sie stellen ein Instrument im Zusammenhang mit der freiwilligen Übertragung von Immobilien gemäß den Programmbedingungen (in der Praxis PDN oder KPDN) dar und sind nur im Rahmen der Programmbestimmungen und der Bedingungen der jeweiligen Transaktion verfügbar. Es handelt sich nicht um einen automatischen, gesetzlichen Anspruch für jeden Mieter oder Pächter.
Wie kann ein Anwalt helfen?
In einer solchen Situation kann die Anwaltskanzlei den Fall von Anfang bis Ende bearbeiten: Analyse des Miet- oder Pachtvertrags, Bewertung der Regelungen zur Kosten- und Leistungsabrechnung, Erstellung einer Stellungnahme für die Behörde oder die Gegenseite und Sicherstellung der Einhaltung der sich aus zugestellten Schreiben und Entscheidungen ergebenden Fristen.
In Angelegenheiten, die das CPK betreffen, sollte offizielle Korrespondenz nicht als nutzlose Werbung abgetan werden. Für den Eigentümer kann sie ein Hinweis darauf sein, den Wert des Grundstücks zu verteidigen, und für den Pächter oder Mieter die Notwendigkeit, schnell Beweise zu sichern und zu klären, von wem und auf welcher Grundlage eine Entschädigung verlangt werden kann. Je früher der Vertrag und die Sachlage geprüft werden, desto größer ist die Chance, Streitigkeiten über Ausgaben zu vermeiden, die erst nach dem Verlust des Grundstücks entstehen.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Der aktuelle Stand der Rechtslage ist der 5. August 2026.
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