Die Einrichtung von Nutzungsbeschränkungen, beispielsweise in der Nähe von Flughäfen oder großen Industrieanlagen, führt häufig zu erheblichen Unannehmlichkeiten für die Anwohner. Jüngste Rechtsprechung legt nahe, dass allein die Einbeziehung eines Grundstücks in eine solche Zone Schadensersatzansprüche nach sich ziehen kann, selbst wenn gegen den Eigentümer keine konkreten Bauverbote bestehen.
OOU als eine „besondere Form der Enteignung“
Nach der etablierten Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs stellt die Einrichtung einer Nutzungsbeschränkungszone eine spezifische Form der „Enteignung“ von Rechten des Grundstückseigentümers dar. Dies äußert sich in einer Einschränkung der uneingeschränkten Nutzung des Grundstücks und einem Wertverlust aufgrund der Nähe des störenden Gebäudes.
Daher haben Eigentümer gemäß Artikel 129 Absatz 2 des Umweltschutzgesetzes (PrOchrŚrod) Anspruch auf eine angemessene Entschädigung. Diese Bestimmung bildet eine eigenständige Rechtsgrundlage für die Geltendmachung von Ansprüchen im Zusammenhang mit Nutzungsbeschränkungen von Grundstücken.
Wertverlust von Immobilien und Fehlen spezifischer Verbote
Eine der wichtigsten Rechtsfragen der letzten Jahre war, ob eine Entschädigung auch dann fällig ist, wenn der Wert der Immobilie allein aufgrund der Tatsache gesunken ist, dass sie sich innerhalb der Grenzen der OOU befindet, ohne dass ein Zusammenhang mit zusätzlichen Beschränkungen besteht (z. B. solchen, die sich aus Artikel 135 Absatz 3a der Umweltschutzverordnung ergeben).
Der Oberste Gerichtshof bestätigte in seinem Urteil vom 25. Februar 2026 (Az. I CSK 41/25) die für die Eigentümer günstige Rechtsprechung:
- Der Eigentümer hat Anspruch auf Entschädigung allein schon deshalb, weil sein Grundstück in einem Gebiet mit eingeschränkter Nutzung liegt.
- Die Forderung ist gerechtfertigt, selbst wenn die Wertminderung der Immobilie nicht mit den im Gesetz vorgesehenen spezifischen Beschränkungen zusammenhängt.
- Es wird davon ausgegangen, dass die Errichtung einer OOU selbst eine Wertminderung der Immobilie zur Folge hat, und zwar aufgrund der im Gesetz zur Schaffung des betreffenden Gebiets vorgesehenen Beschränkungen.
Was muss ein Grundstückseigentümer nachweisen?
Obwohl die Rechtsprechung günstig ist, erfordert der Erhalt einer Entschädigung den Nachweis der kumulativen Erfüllung dreier Bedingungen:
- Inkrafttreten eines lokalen Gesetzes, das ein Gebiet mit eingeschränkter Nutzung einführt und die Nutzung von Grundstücken beschränkt.
- Schaden, der dem Eigentümer entsteht (in der Regel in Form einer Wertminderung der Immobilie).
- Kausaler Zusammenhang zwischen der eingeführten Beschränkung und dem entstandenen Schaden.
Wer kann einen Entschädigungsantrag stellen?
Das Recht zur Geltendmachung von Ansprüchen (sogenannte aktive Legitimität) wird Rechtssubjekten gewährt, die den Status eines Eigentümers, eines dauerhaften Nießbrauchers oder einer Person mit einem anderen Eigentumsrecht . Dieser Status sollte vom Zeitpunkt des Inkrafttretens der Urkunde zur Begründung der Nutzungsvereinbarung bis zum Abschluss der Verhandlung vor dem Gericht zweiter Instanz bestehen.
Zusammenfassung
Jüngste Urteile des Obersten Gerichtshofs bestätigen, dass der Weg zu einer Entschädigung für Immobilien in Nutzungsbeschränkungen offen ist. Befindet sich Ihre Immobilie in einem solchen Gebiet, haben Sie Anspruch auf Entschädigung für den Wertverlust, unabhängig davon, ob Ihnen zusätzliche technische Auflagen auferlegt wurden.
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Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Der aktuelle Stand der Rechtslage ist der 8. April 2026.
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