Wie wir letzte Woche bereits mitgeteilt haben, sieht der Gesetzentwurf zur Änderung des Gesetzes über den Schutz der Rechte von Käufern von Wohnimmobilien oder Einfamilienhäusern und über den Entwicklergarantiefonds und bestimmte andere Gesetze (der „Entwurf“) nicht nur Änderungen in Bezug auf die Abnahme von Immobilien, Treuhandkonten und die Haftung von Zweckgesellschaften vor, sondern auch den weiteren Ausbau des Datenportals für den Wohnungsmarkt (das „DOM-Portal“).
Die vorgeschlagenen Änderungen könnten sich nicht nur erheblich auf die Transparenz des Wohnungsmarktes auswirken, sondern auch auf den Wettbewerb der Bauträger und die Risikobewertung durch Käufer und Finanzinstitute.
PORTAL DOM – NICHT NUR TRANSAKTIONSPREISE
Das DOM-Portal war ursprünglich als Instrument zur Darstellung von Daten über Transaktionspreise für Wohnimmobilien und Einfamilienhäuser konzipiert. Das Projekt geht jedoch weit darüber hinaus.
Laut Projektbegründung besteht das Ziel der neuen Regelungen darin, die Sicherheit der Käufer zu erhöhen, indem ihnen Zugang zu Informationen über die Aktivitäten der Bauträger und die von ihnen durchgeführten Bauprojekte gewährt wird.
Das Projekt geht davon aus, dass das DOM-Portal unter anderem Informationen zu folgenden Punkten veröffentlichen wird:
a) Verzögerungen bei Entwicklungsprojekten und Investitionsaufgaben;
b) Rücktritte von Käufern von Verträgen;
c) Zahlungen aus dem Entwicklergarantiefonds;
d) Zahlungsrückstände des Bauträgers gegenüber der DFG;
e) Restrukturierungs- und Insolvenzverfahren;
f) Schutzmaßnahmen, die vom Präsidenten des Amtes für Wettbewerb und Verbraucherschutz ergriffen werden;
g) Entscheidungen der Bauaufsichtsbehörden.
In der Praxis bedeutet dies die Schaffung eines öffentlich zugänglichen Informationssystems über die Aktivitäten von Bauträgern. Aus Käufersicht wäre es wichtig, dass Bauträger auch das Recht hätten, die Gründe für Ereignisse wie extreme Winterwetterlagen oder langwierige Verwaltungsverfahren offenzulegen, die zu Projektverzögerungen geführt haben.
Interessanterweise kann davon ausgegangen werden, dass die auf dem DOM-Portal veröffentlichten Daten nicht nur von Käufern, sondern auch von Banken analysiert werden, die Wohnungsbauinvestitionen und Hypothekendarlehen von Kunden finanzieren.
Stärkere Formalisierung des Wohnungsmarktes
Das Projekt sieht außerdem eine weitere Ausweitung des Umfangs der an die DFG gemeldeten Daten vor, was sich auch indirekt auf die Funktionsweise des DOM-Portals auswirken wird.
Zusammen mit der geplanten Ausweitung der Aufsichtspflichten von Banken, die Treuhandkonten für Wohnungsimmobilien führen, bedeutet dies eine weitere Formalisierung des Wohnungsmarktes.
Aus der Sicht der Entwickler bedeutet dies: (a) erhöhte Meldepflichten; (b) die Notwendigkeit, die Einhaltung der an die DFG übermittelten Daten kontinuierlich zu überwachen; (c) erhöhte Compliance-; (d) größere Bedeutung interner Verfahren und des Dokumentenflusses.
Zweifellos müssen sich die Entwickler auf diese Änderungen vorbereiten.
PORTAL DOM UND WETTBEWERB AUF DEM MARKT
Die vorgeschlagenen Änderungen könnten auch erhebliche Auswirkungen auf den Wettbewerb von Investoren auf dem Wohnungsmarkt haben. Bislang beruhte der Wettbewerbsvorteil hauptsächlich auf attraktiven Preisen und der Lage des Investitionsstandorts.
Nach Inkrafttreten des Projekts könnten folgende Aspekte ebenfalls an Bedeutung gewinnen: (a) die rechtzeitige Fertigstellung der Investition; (b) die organisatorische und finanzielle Stabilität des Projektentwicklers; (c) die bisherige Geschäftsbeziehung zu den Käufern; (d) die Anzahl der Streitigkeiten oder Vertragsauflösungen.
In der Praxis kann dies zu einer weiteren Professionalisierung des Marktes und einem verstärkten Vorteil der größten und am besten organisierten Unternehmen führen.
Inkrafttreten
Dem Projekt zufolge sollen einige der Bestimmungen bezüglich des DOM-Portals bis 2027 stufenweise umgesetzt werden.
Zusammenfassend möchten wir betonen, dass sich der Entwurf zum Zeitpunkt der Veröffentlichung dieses Artikels noch in der öffentlichen Konsultationsphase befindet, an der auch wir uns beteiligen und die vom Polnischen Bauträgerverband erarbeiteten Änderungsvorschläge prüfen. Daher können sich die vorgeschlagenen Lösungen noch ändern. Die Richtung der geplanten Regelungen ist jedoch bereits erkennbar: die weitere Erhöhung der Transparenz des Wohnungsmarktes und die Erweiterung der Informations- und Organisationspflichten von Bauträgern.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 18. Mai 2026.
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