Am 10. Mai 2026 ein Gesetzentwurf zur Änderung des Gesetzes zum Schutz der Rechte von Käufern von Wohnimmobilien oder Einfamilienhäusern und des Bauträgergarantiefonds sowie einiger anderer Gesetze (im Folgenden „Entwurf“) veröffentlicht. Der Gesetzentwurf enthält eine Reihe von Änderungen, die für Unternehmen, die Wohnungsbauinvestitionen tätigen, von Bedeutung sind, insbesondere hinsichtlich der Haftung von Zweckgesellschaften, des Verfahrens zur Abnahme von Immobilien und der Regelungen für die Verwaltung von Wohnungstreuhandkonten.
Das Projekt beinhaltet zweifellos eine Reihe von Lösungen, die sich erheblich auf die tägliche Arbeit von Bauträgern und die Art und Weise, wie sie Wohnbauinvestitionen organisieren, auswirken können.
Beschränkung der Liquidation von Zweckgesellschaften
Eine der bahnbrechenden Änderungen, die im Projekt vorgesehen sind, ist die Einschränkung der Möglichkeit, die Tätigkeit von Unternehmen, die Entwicklungsprojekte durchführen, zu beenden.
Das Projekt sieht Folgendes vor:
a) Im Falle einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung geht die Haftung aus der Gewährleistung für Mängel an Immobilien bei Auflösung der Gesellschaft kraft Gesetzes auf die Gesellschafter über.
b) Die Auflösung einer einfachen Aktiengesellschaft und einer Aktiengesellschaft ist wiederum frühestens fünf Jahre nach dem Zeitpunkt der Eigentumsübertragung des Grundstücks oder des Einfamilienhauses an den Käufer möglich – wobei hier nicht erwähnt wird, ob es sich um das erste oder das letzte derartige Wohngrundstück oder Haus handelt.
In der Begründung heißt es, dies sei die Reaktion des Projektträgers auf die Praxis, Zweckgesellschaften (SPVs) zur Durchführung einzelner Wohnungsbauprojekte und deren anschließende Liquidation vor Ablauf der Gewährleistungsfrist einzusetzen.
Aus Sicht vieler großer Bauträger erscheint es wünschenswert, die gesetzlichen Möglichkeiten zu haben, die Gewährleistungsverpflichtungen eines Bauträgers auf ein anderes Unternehmen zu übertragen, beispielsweise auf eine Kerngesellschaft oder ein Unternehmen, das sich ausschließlich mit der Bearbeitung von Gewährleistungsansprüchen befasst. Dadurch würden die Kosten für die Unterhaltung von Unternehmen, die ausschließlich für die Bearbeitung potenzieller Gewährleistungsansprüche zuständig sind, reduziert.
Änderungen im Verfahren zur Annahme von Wohnräumen
Das Projekt sieht außerdem bedeutende Änderungen hinsichtlich der Akzeptanz von Wohnungen und Einfamilienhäusern vor.
Gemäß den vorgeschlagenen Regelungen:
a) Die Abnahme der Räumlichkeiten muss in Anwesenheit des Bauträgers oder seines Vertreters erfolgen – was ohnehin üblicherweise der Fall war;
b) Der Käufer kann auch nach Erhalt der Ware innerhalb von 14 Tagen eine Liste der Mängel vorlegen, auch in elektronischer Form.
Die Verfasser geben an, dass die Änderungen Käufern die Möglichkeit geben sollen, technische Experten zu konsultieren und die Durchsetzung von Mängelansprüchen an der Immobilie zu erleichtern. Dies wird jedoch das Abnahmeverfahren mit Sicherheit verlängern.
Erweiterte Kontrolle der Banken über Entwicklungsprojekte/Investitionsprojekte
Das Projekt erweitert auch den Kontrollumfang der Banken, die Treuhandkonten für Wohnimmobilien verwalten.
Zunächst einmal ist die Bank vor jeder Auszahlung von Geldern – und nicht wie bisher erst nach Abschluss jeder einzelnen Phase – verpflichtet , alle in Artikel 17 Absatz 4 Nummer 1) des Entwicklungsgesetzes genannten Elemente zu überprüfen.
Darüber hinaus soll die Bank zwei weitere Sachverhalte prüfen, nämlich:
- Der Bauträger überweist die Reservierungsgebühr auf das Treuhandkonto für die Wohnimmobilie, sofern eine solche Gebühr vom Bauträger erhoben wurde
- Der Projektentwickler hat seine Verpflichtung zur fristgerechten Übermittlung von Informationen an die DFG erfüllt.
In der Praxis bedeutet dies eine stärkere Formalisierung des Prozesses der Geldabhebung, eine Zunahme der Anzahl der von den Banken, die Treuhandkonten führen, benötigten Dokumente und folglich auch deren Kosten.
Preisindexierung verboten
Der Gesetzentwurf sieht außerdem die Einführung eines gesetzlichen Verbots vor, den Preis einer Wohneinheit oder eines Einfamilienhauses nach Unterzeichnung eines Bauträgervertrags zum Nachteil des Käufers zu indexieren.
Gemäß dem vorgeschlagenen Artikel 36a gilt: „Der Preis (...) darf nicht zum Nachteil des Käufers indexiert werden. Etwaige im Vertrag zwischen dem Bauträger und dem Käufer enthaltene Indexierungsrechte sind ungültig.“
Obwohl einige der größten Marktteilnehmer in der Praxis die Verwendung von Indexierungsklauseln bereits eingeschränkt haben, legt das Projekt eindeutig fest, dass das Risiko steigender Investitionskosten weiterhin beim Projektentwickler verbleibt.
Inkrafttreten und Übergangsbestimmungen
Das Projekt soll grundsätzlich 30 Tage nach seiner Ankündigung in Kraft treten, wobei einige der Bestimmungen bezüglich des DOM-Portals bis 2027 schrittweise umgesetzt werden.
Der Entwurf enthält zudem Übergangsbestimmungen, die die rückwirkende Wirkung der neuen Regelungen begrenzen sollen. Dies wird zweifellos zu Unterschieden in der Situation verschiedener Käufer innerhalb desselben Bau- oder Investitionsprojekts führen und möglicherweise auch eine Aktualisierung der Vereinbarungen mit den Banken, die Treuhandkonten führen, erforderlich machen.
Laut dem Projekt:
a) Die bestehenden Bestimmungen gelten auch für Verträge, die vor dem Inkrafttreten des Gesetzes geschlossen wurden;
b) Die neuen Vorschriften über die Liquidation von Unternehmen gelten nur für Verfahren, die nach Inkrafttreten des Gesetzes eingeleitet werden;
c) Die bestehenden Bestimmungen gelten auch für Annahmeerklärungen, deren Frist vor dem Inkrafttreten des Projekts festgelegt wurde.
Zusammenfassend handelt es sich hierbei um den ersten Entwurf der Änderung, der sich derzeit im Gesetzgebungsverfahren befindet. Die öffentliche Konsultation zum Entwurf läuft noch bis zum 1. Juni 2026, sodass er sich noch ändern kann. Die Richtung der vorgeschlagenen Regelungen ist jedoch bereits klar: eine weitere Verbesserung des Käuferschutzes und eine schrittweise Erhöhung der organisatorischen und finanziellen Verantwortung von Bauträgern.
Das Projekt beinhaltet auch die Erweiterung des DOM-Portals, aber damit werden wir uns nächste Woche befassen.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 18. Mai 2026.
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