Im vorangegangenen Artikel der Reihe mit dem Titel „Dienstagmorgen für die Bauindustrie“ haben wir die vorgeschlagenen Änderungen hinsichtlich der Abnahme von Grundstücken und Einfamilienhäusern im Entwurf zur Änderung des Gesetzes zur Änderung des Gesetzes über den Schutz der Rechte von Käufern von Wohngrundstücken oder Einfamilienhäusern und über den Bauträgergarantiefonds vom 29. Juli 2026 (der „Entwurf“) besprochen.
Diese Woche befassen wir uns eingehender mit einer der wichtigsten Änderungen im neuen Entwurf: der Einschränkung der Auflösungsmöglichkeiten von Unternehmen, die Entwicklungsinvestitionen tätigen. Der Entwurf führt hierzu zwei grundlegende Mechanismen ein: die Begrenzung der Möglichkeit, ein Unternehmen vor Ablauf von fünf Jahren aus dem Nationalen Gerichtsregister zu löschen, und die Übertragung der Gewährleistungshaftung auf die Gesellschafter einer aufgelösten Gesellschaft mit beschränkter Haftung.
Liquidationsverbot 5 Jahre ab Ausstellungsdatum
Zunächst ist festzuhalten, dass die Verordnung sowohl für Bauträger als auch für andere Unternehmer im Sinne von Artikel 4 des Entwicklungsgesetzes gilt. Dies umfasst Gesellschaften mit beschränkter Haftung, Aktiengesellschaften und einfache Aktiengesellschaften, die das Eigentum an einer Wohneinheit, einem Gewerbeobjekt oder einem Einfamilienhaus im Rahmen von Vereinbarungen, die unter das Entwicklungsgesetz fallen, an den Käufer übertragen haben.
In den im Entwurf genannten Fällen ist die Auflösung eines solchen Unternehmens frühestens fünf Jahre nach Übergabe des Grundstücks oder des Einfamilienhauses an den Käufer möglich. Die Frist ist somit an die Übergabe der Immobilie und nicht – wie in der ursprünglichen Fassung des Entwurfs – an den Eigentumsübergang geknüpft.
Diese Änderung trägt den Anmerkungen im Rahmen des Überprüfungsprozesses Rechnung, wonach die Gewährleistungsfrist für Sachmängel ebenfalls ab dem Lieferdatum berechnet wird. Diese Klarstellung soll eine größere Übereinstimmung zwischen den neuen Bestimmungen und den Grundsätzen der Gewährleistungshaftung gewährleisten.
Die bloße Einführung einer Fünfjahresfrist könnte sich als unzureichend erweisen; deshalb sieht das Projekt einen Mechanismus zur Kontrolle dieser Frist vor und sieht außerdem Änderungen des Gesetzes über das Nationale Gerichtsregister vor.
Der Liquidator eines als Bauträger auftretenden Unternehmens muss dem Antrag auf Löschung eine Erklärung beifügen, aus der hervorgeht, dass seit der Übergabe der Wohnung oder des Einfamilienhauses an den Käufer fünf Jahre vergangen sind. Sind seit der Übergabe der letzten Wohnung oder des letzten Einfamilienhauses noch keine fünf Jahre vergangen, weist das Grundbuchamt den Antrag auf Löschung zurück. In der Praxis beginnt diese Frist daher mit der Übergabe der letzten Wohnung innerhalb des Bauprojekts, nicht mit der Fertigstellung des Baus oder dem Verkauf der ersten Wohnung.
Eine gewisse Inkonsistenz im Entwurf ist bemerkenswert. Der vorgeschlagene Artikel 41b des Entwicklungsgesetzes erfasst auch Gewerbeimmobilien, während die vorgeschlagene Bestimmung des Nationalen Gerichtsregistergesetzes, die die Ablehnung eines Antrags auf Löschung eines Unternehmens betrifft, sich nur auf die letzte Wohneinheit oder das Einfamilienhaus bezieht. Dieser Punkt bedarf möglicherweise in einem späteren Stadium der Gesetzgebung weiterer Klärung.
Haftung der Gesellschafter einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung.
Für Gesellschaften mit beschränkter Haftung sieht der Entwurf einen zusätzlichen Mechanismus zum Schutz der Käufer vor. Wird die Gesellschaft durch Beschluss der Gesellschafter aufgelöst, geht die Gewährleistungshaftung für Sachmängel kraft Gesetzes auf die Personen oder Unternehmen über, die zum Zeitpunkt des Auflösungsbeschlusses Gesellschafter waren.
Wird die Partnerschaft jedoch aufgrund eines Gerichtsurteils aufgelöst, haften die zum Zeitpunkt der Auflösungsantragstellung verbleibenden Partner. In beiden Fällen haften die Partner gesamtschuldnerisch, und alle Bestimmungen des Partnerschaftsvertrags, die diesem Grundsatz widersprechen, sind unwirksam.
Die neue Fassung des Entwurfs stellt klar, dass der Kreis der haftenden Gesellschafter zum Zeitpunkt der Einreichung des Auflösungsantrags zu bestimmen ist. Zu diesem Punkt äußerten sich unter anderem der Generalstaatsanwalt der Republik Polen und der polnische Arbeitgeberverband. Die Regelung ist nicht nur für natürliche Personen, die Gesellschafter von Entwicklungsgesellschaften sind, von Bedeutung, sondern auch für Kapitalgruppen, in denen ein anderes Unternehmen Gesellschafter einer Zweckgesellschaft ist. Eine Änderung der Eigentümerstruktur vor Beschlussfassung über die Auflösung kann unmittelbare Auswirkungen darauf haben, wer gegenüber den Erwerbern haftet.
PRAKTISCHE AUSWIRKUNGEN FÜR ENTWICKLER
Neue Lösungen erfordern, dass die Gewährleistungsfrist bereits in der Planungs- und Bauphase eines Entwicklungsprojekts oder einer Investitionsaufgabe berücksichtigt wird.
Bauträger sollten in erster Linie die geplante Lebensdauer der Projektgesellschaften (SPVs) prüfen, einschließlich der Gewährleistungsfrist. In diesem Zusammenhang müssen die Buchhaltungs-, Steuer- und Unternehmenskosten des Unternehmens für mindestens fünf Jahre nach Übergabe der letzten Wohnung oder des letzten Hauses unbedingt berücksichtigt werden.
Ein weiterer Bestandteil der Analyse werden sicherlich die Haftungsgrundsätze der Gesellschafter im Falle von Eigentümerwechseln und geplanter Liquidation des Unternehmens sowie die gegebenenfalls angemessene Sicherung von Geldern für potenzielle Gewährleistungsansprüche sein.
Der Entwurf sieht keine Verpflichtung für das Unternehmen vor, ein bestimmtes Kapital oder Rücklagen für künftige Ansprüche vorzuhalten. Daher bedeutet die bloße Eintragung des Unternehmens im Handelsregister nicht zwangsläufig, dass es über ausreichend Vermögen verfügt, um die Ansprüche der Käufer zu befriedigen. Dieses Problem wurde auch im Rahmen der Überprüfung des Entwurfs angesprochen.
ÜBERGANGSBESTIMMUNGEN
Die Bestimmungen über die Auflösung von Gesellschaften und die vom Registergericht durchgeführte Kontrolle treten 24 Monate nach dem Datum der Veröffentlichung des Gesetzes in Kraft.
Die neuen Regelungen finden keine Anwendung, wenn die Eigentumsübertragung von Immobilien vor ihrem Inkrafttreten erfolgt. Die Ausnahme gilt auch für Fälle, in denen die Eigentumsübertragung innerhalb von zwölf Monaten nach Inkrafttreten der neuen Regelungen stattfindet, sofern die Grundlage für die Übertragung eine zuvor geschlossene Vereinbarung ist.
ZUSAMMENFASSUNG
Die vorgeschlagenen Regelungen werden das derzeitige Betriebsmodell von Projektgesellschaften im Immobiliensektor grundlegend verändern. Der Abschluss des Grundstücksverkaufs führt nicht mehr automatisch zur Auflösung des Unternehmens und zur Löschung aus dem Handelsregister.
Die Bauträger müssen einen Zeitraum von mindestens fünf Jahren ab der Übergabe der letzten Wohnung oder des letzten Hauses berücksichtigen und im Falle von Gesellschaften mit beschränkter Haftung auch das Risiko der Übertragung der Haftung aus der Gewährleistung auf die Gesellschafter.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 10. August 2026.
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