In den beiden vorangegangenen Artikeln der Reihe „Dienstagmorgens für Bauprofis“ haben wir die vorgeschlagenen Änderungen des Gesetzentwurfs zur Änderung des Gesetzes zum Schutz der Rechte von Käufern von Wohneinheiten oder Einfamilienhäusern und des Bauträgergarantiefonds vom 29. Juli 2026 (im Folgenden „Entwurf“) erörtert. Diese betreffen unter anderem Übergaben, die Liquidation von Bauträgergesellschaften und die Haftung von Gesellschaftern. Heute befassen wir uns mit einer Änderung, die besonders weitreichende praktische Folgen haben könnte: dem Verbot, den Preis einer Wohneinheit oder eines Einfamilienhauses nach Abschluss eines Bauträgervertrags zu erhöhen.
Wir möchten außerdem auf eine weitere Änderung des Entwicklungsgesetzes hinweisen, die bereits verabschiedet, vom Präsidenten unterzeichnet und im Gesetzblatt veröffentlicht wurde.
DER PREIS FÜR DEN KÄUFER KANN NICHT ERHÖHT WERDEN
Nach dem derzeitigen Wortlaut des Entwurfs darf der im Entwicklungsvertrag und in verbindlichen Vereinbarungen gemäß Artikel 2 Absatz 1 Nummern 2, 3 und 5 des Entwicklungsgesetzes festgelegte Preis nicht erhöht werden, auch nicht zum Nachteil des Käufers.
Im Vergleich zur ursprünglichen Fassung des Entwurfs vom April 2026 wurde die Bestimmung geändert und ihr Anwendungsbereich erweitert. Sie verbietet nun nicht mehr nur die Preisindexierung, sondern auch Preiserhöhungen an sich.
Die Antwort des Projektinitiators auf die während des Prüfverfahrens eingereichten Kommentare lässt darauf schließen, dass die Absicht dieser Regelung darin besteht, zu gewährleisten, dass der Preis für den Käufer nach Vertragsabschluss unverändert bleibt.
Diese Formulierung des Preiserhöhungsverbots ist nicht nur im Falle klassischer Indexierungsklauseln, etwa im Zusammenhang mit steigenden Baukosten, von Bedeutung. Im Rahmen der Überprüfung wurde festgestellt, dass eine solch weit gefasste Bestimmung auch Abfindungen aufgrund der Differenz zwischen der vertraglich vereinbarten und der nach Fertigstellung des Gebäudes ermittelten Fläche. Die Verfasser entschieden sich jedoch gegen eine Ausnahme in diesem Bereich.
Aus der Formulierung des aktuellen Projekts lässt sich schließen, dass der Bauträger den Preis nicht erhöhen kann, wenn sich nach Fertigstellung des Gebäudes herausstellt, dass dessen Fläche größer ist als im Vertrag angegeben.
Dies ist daher von erheblicher Bedeutung für die derzeitigen Mechanismen zur Regelung von Abweichungen in der Wohnfläche nach Bau und Vermessung. Viele Bauverträge sehen vor, dass der Preis nach der Bestandsaufnahme entsprechend der tatsächlichen Wohnfläche angepasst wird. Nach Inkrafttreten des Projekts ist ein solcher symmetrischer Mechanismus möglicherweise nicht mehr anwendbar, was zu einer Preiserhöhung für den Käufer führen kann.
EINE WEITERE ÄNDERUNG DES ENTWICKLERGESETZES WURDE BEREITS ANGENOMMEN UND VERÖFFENTLICHT
Parallel zu diesem Projekt wurde an einer weiteren Änderung gearbeitet, nämlich dem Gesetz vom 17. Juli 2026 zur Änderung des Gesetzes über den Schutz der Rechte von Käufern von Wohnräumen oder Einfamilienhäusern und über den Entwicklergarantiefonds, das als Parlamentsvorlage Nr. 2468 bearbeitet, vom Präsidenten unterzeichnet und anschließend am 10. August 2026 im Gesetzblatt unter Punkt 1077 veröffentlicht wurde.
Ihr Anwendungsbereich ist deutlich enger gefasst. Sie betrifft primär die Übermittlungsmethode von Daten zu Wohnungs- und Hauspreisengemäß Artikel 19b des Entwicklungsgesetzes. Die dem für die Computerisierung zuständigen Minister übermittelten Daten müssen in Form eines elektronischen Dokuments mit einer bestimmten Datenstruktur vorliegen.
In diesem Zusammenhang wird der für die Digitalisierung zuständige Minister die Datenstruktur per Verordnung festlegenund dabei die Notwendigkeit der Einheitlichkeit beim Datenaustausch über das Portal sowie der Interoperabilität berücksichtigen. Darüber hinaus wird der Minister standardisierte elektronische Dokumente auf dem Datenportal bereitstellen, die zur Erfüllung der Verpflichtungen zum Datenaustausch verwendet werden können.
Dies bedeutet die Standardisierung der technischen Methode zur Preisberichterstattung durch Bauträger und die Einschränkung der Wahlfreiheit hinsichtlich des Informationsformats. In der Praxis erfordert dies Anpassungen an den Systemen der Bauträger, um die Berichterstattung an das in der Verordnung festgelegte Format anzupassen.
Das Gesetz tritt drei Monate nach seiner Veröffentlichung in Kraft. Zum jetzigen Zeitpunkt ist der Inhalt der Verordnung noch nicht bekannt – es lohnt sich jedoch, bereits Gespräche mit Systemanbietern aufzunehmen.
ZUSAMMENFASSUNG
Das vorgeschlagene Verbot von Preiserhöhungen könnte die gängigen Geschäftspraktiken von Bauträgern erheblich beeinflussen. Es beschränkt sich nicht auf die Indexierung, sondern umfasst auch Preiserhöhungen aufgrund einer nach Bauabschluss ermittelten größeren Geschossfläche oder anderer Umstände, die den Preis nach Unterzeichnung des Bauvertrags beeinflussen können.
Der Gesetzentwurf befindet sich noch im Gesetzgebungsverfahren und kann daher noch Änderungen unterliegen. Im nächsten Artikel werden wir die vorgeschlagenen Änderungen der Bankenaufsicht vor der Auszahlung von Geldern aus einem Wohnungstreuhandkonto erörtern.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 17. August 2026.
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