In den letzten drei Artikeln der Reihe „Dienstagmorgens für die Bauwirtschaft“ haben wir die vorgeschlagenen Änderungen am Entwurf der Gesetzesänderung zum Schutz der Rechte von Käufern von Wohneinheiten oder Einfamilienhäusern und zum Bauträgergarantiefonds vom 29. Juli 2026 (im Folgenden „Entwurf“) erörtert. Diese betreffen unter anderem Übergaben, die Liquidation von Bauträgergesellschaften, die Haftung von Gesellschaftern und das Verbot von Preiserhöhungen. Im letzten Artikel zu dieser Änderung werden wir die Änderungen bei der Prüfung durch Banken vor der Auszahlung von Geldern aus Wohnungstreuhandkonten untersuchen.
Der aktuelle Entwurf unterteilt die Prüf- bzw. Kontrollverfahren in: (i) die Entwicklerprüfung und (ii) die Prüfung des Abschlusses einer bestimmten Phase eines Entwicklungsprojekts oder einer Investitionsaufgabe. Im ersteren Fall ist die Entwicklerprüfung vor jeder Auszahlung von Geldern durchzuführen.
Laut dem Projekt:
a) Erfolgt die Zahlung im Zusammenhang mit dem Abschluss einer Phase eines Entwicklungsprojekts oder einer Investitionsaufgabe, führt die Bank sowohl eine Inspektion des Projektentwicklers als auch eine Inspektion des Abschlusses der jeweiligen Phase durch;
b) Steht die Zahlung nicht im Zusammenhang mit dem Abschluss einer Bauphase, führt die Bank eine Überprüfung des Bauträgers durch.
Was prüft die Bank vor jeder Abhebung?
Die Überprüfung durch den Entwickler sollte jedes Mal Folgendes umfassen:
a) Der geplante Zweck der ausgezahlten Gelder und die Art und Weise der Verwendung der bereits ausgezahlten Gelder entsprechen dem Gesetz;
b) Der Bauträger hat keine Steuerrückstände oder Rückstände bei den Sozialversicherungs- und Krankenversicherungsbeiträgen;
c) Der Bauträger hat den Beitrag an den Bauträgergarantiefonds ordnungsgemäß entrichtet;
d) Der Bauträger befindet sich nicht in Zahlungsverzug gegenüber Käufern, die vom Vertrag zurückgetreten sind;
e) Der Bauträger hat keine Zahlungsrückstände gegenüber der DFG im Sinne des Gesetzes;
f) Die eingenommene Reservierungsgebühr wurde auf das Treuhandkonto für Wohnimmobilien überwiesen;
g) Gegen den Bauträger wurden keine Sanierungs- oder Insolvenzverfahren eingeleitet.
Erst nach Zahlungseingang im Zusammenhang mit dem Abschluss einer Bauphase führt die Bank eine zusätzliche Prüfung dieser Bauphase durch, einschließlich der Überprüfung des Eigentumsrechts an der Immobilie, der Baugenehmigungen, der Abrechnungen mit Auftragnehmern und Subunternehmern sowie des tatsächlichen Baufortschritts.
Ist vor jeder Zahlung eine Inspektion erforderlich?
Die vorgeschlagene Lösung könnte zu einem deutlichen Anstieg der Inspektionen führen. Werden innerhalb kurzer Zeit mehrere Abhebungen vom selben Treuhandkonto für Wohnimmobilien getätigt, muss die Bank die gleichen Umstände jedes Mal erneut überprüfen – selbst wenn die vorherige Inspektion erst wenige Tage zurückliegt.
In der Praxis kann dies für Bauträger zusätzlichen Dokumentationsaufwand, längere Zahlungsprozesse und höhere Kosten für die Verwaltung von Treuhandkonten für Wohnimmobilien bedeuten.
Unserer Ansicht nach wäre es angemessen, eine Lösung einzuführen, nach der die Inspektionen durch die Bauträger nicht häufiger als alle 30 Tage durchgeführt werden müssen. Hat die Bank innerhalb der letzten 30 Tage vor der nächsten Auszahlung bereits eine Inspektion durchgeführt, sollten deren Ergebnisse weiterhin gültig sein, es sei denn, die Bank erhält Informationen über eine Änderung der Umstände, die einer Überprüfung bedürfen.
Eine solche Lösung würde es ermöglichen, die Schutzfunktion der Steuerung aufrechtzuerhalten und gleichzeitig die Wiederholung derselben Aktionen in sehr kurzen Abständen zu begrenzen.
WICHTIGER HINWEIS ZUR PLANUNG – LETZTE TAGE DER STUDIE
Ungeachtet etwaiger Änderungen des Entwicklungsgesetzes möchten wir Sie abschließend auf eine wichtige Frist für alle Investoren hinweisen. Die aktuellen kommunalen Raumordnungsstudien laufen am 31. August 2026 aus. Diese Frist wurde durch das Gesetz vom 30. April 2026 bis Ende August verlängert.
In Gemeinden, in denen der Flächennutzungsplan bis zum 1. September 2026 nicht in Kraft tritt, werden nach diesem Datum grundsätzlich keine neuen Baugenehmigungen mehr erteilt. Ausgenommen hiervon sind Verfahren, die auf Anträgen beruhen, die vor Ablauf der Studie bei der Behörde eingereicht wurden. Bitte beachten Sie, dass Anträge auf Baugenehmigungen auch elektronisch eingereicht werden können.
Dies sind die letzten Tage, um einen Antrag auf Baugenehmigung erfolgreich einzureichen. Investoren mit Grundstücken ohne Bebauungsplan, insbesondere in Gemeinden, die noch keinen Flächennutzungsplan verabschiedet haben, sollten ihre Investitionspläne schnellstmöglich überprüfen.
ZUSAMMENFASSUNG
Die geplante Änderung des Bauträgergesetzes zielt darauf ab, die laufende Aufsicht der Banken über Bauträger auszuweiten und diese Aufsicht vor jeder Auszahlung von Geldern aus einem Treuhandkonto zu erzwingen. Der Gesetzentwurf befindet sich noch im Gesetzgebungsverfahren und kann daher weiteren Änderungen unterliegen.
Gleichzeitig sind die kommenden Tage besonders wichtig für Investoren, die Projekte in Gebieten planen, die nicht unter einen Flächennutzungsplan fallen. Am 31. August 2026 laufen die Gutachten aus, und ab dem 1. September ändert sich die Situation hinsichtlich der Erteilung neuer Baugenehmigungen in Gemeinden ohne Flächennutzungsplan deutlich.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Stand der Gesetzgebungsarbeit am 17. August 2026.
Autor/Herausgeber der Reihe:
