Am 31. Juli 2026 wurde eine neue Fassung des Entwurfs eines Gesetzes zur Änderung des Gesetzes über den Schutz der Rechte von Käufern von Wohnimmobilien oder Einfamilienhäusern und über den Entwicklergarantiefonds vom 29. Juli 2026 (der „Entwurf“) auf der Website des Regierungsgesetzgebungszentrums veröffentlicht.
Das Baugesetz hat weitreichende Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Daher unterbrechen wir kurz unsere Reihe über Grundstücksteilungen und betrachten den Entwurf im Rahmen unserer Reihe „Dienstagmorgens Bauen“ genauer. Es gibt einige Änderungsvorschläge, daher konzentrieren wir uns heute ausschließlich auf die Änderungen des Genehmigungsverfahrens.
Die aktuelle Fassung des Projekts, die nach Überprüfung und Konsultation veröffentlicht wurde, ändert die vorgeschlagenen Abnahmeregeln erheblich und führt neue Verpflichtungen hinsichtlich der den Käufern vor der Abnahme zur Verfügung gestellten Dokumentation ein.
ZUSÄTZLICHE MÄNGELLISTE NACH ABNAHME.
Laut Entwurf kann der Käufer das Abnahmeprotokoll unterzeichnen und dem Bauträger innerhalb von 14 Tagen eine zusätzliche Mängelliste zukommen lassen. Voraussetzung für die Ausübung dieses Rechts ist, dass der Käufer bei der Abnahme erklärt, eine solche zusätzliche Liste vorlegen zu wollen. Diese Information muss im Protokoll vermerkt werden.
Die Mängelliste kann auch elektronisch an die im Prospekt angegebene E-Mail-Adresse des Entwicklers gesendet werden. Wird eine zusätzliche Liste übermittelt, beginnt die Frist für die Beantwortung und Behebung der gemeldeten Mängel durch den Entwickler mit dem Datum des Eingangs.
Im Vergleich zur ursprünglichen Version des Projekts wurde die Lösung, die die Notwendigkeit einer erneuten Abnahme im Falle der Nichtvorlage einer Mängelliste vorsah, verworfen.
PRAKTISCHE AUSWIRKUNGEN FÜR ENTWICKLER
Die neue Lösung bedeutet, dass die Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls die Liste der im Rahmen des Abnahmeverfahrens gemeldeten Mängel nicht immer endgültig abschließt.
Entwickler müssen daher vor allem:
a) die Protokollvorlagen um eine Erklärung des Käufers zu einer zusätzlichen Mängelliste ergänzen;
b) die fortlaufende Bearbeitung von Nachrichten an die im Prospekt angegebene E-Mail-Adresse sicherstellen;
c) das Datum des Eingangs der zusätzlichen Mängelliste ordnungsgemäß erfassen;
d) die Verfahren zur Berechnung der Fristen für die Anerkennung bzw. Ablehnung der Anerkennung von Mängeln sowie für deren Beseitigung anpassen.
In der Praxis ermöglicht diese Lösung dem Käufer, die Räumlichkeiten nach erfolgter Abnahme erneut zu besichtigen und deren Zustand mit einem technischen Sachverständigen zu besprechen.
Zugang zu den Unterlagen vor Abnahme.
Durch die Änderung von Artikel 41 des Entwicklungsgesetzes wird zudem die Verpflichtung eingeführt, dem Käufer auf Anfrage die Einsicht in die Investitionsdokumentation, einschließlich der Bestandsdokumentation, vor der Abnahme zu ermöglichen. Diese Verpflichtung umfasst die in Artikel 26 Absatz 1 des Entwicklungsgesetzes genannten Dokumente sowie die im Baugesetz erwähnte Bestandsdokumentation.
Die Liste der für Käufer verfügbaren Dokumente wurde um Unterlagen zu den im Gebäude verwendeten Bauprodukten erweitert. Käufer können nun Dokumente einsehen, die die geplanten und deklarierten Leistungsmerkmale bestätigen.
Die Dokumentation soll – wie die aktuelle Bauplanung oder die Baugenehmigung – in den Räumlichkeiten des Bauträgers verfügbar sein. Der Entwurf schreibt jedoch weder die Aushändigung von Kopien dieser Dokumente noch deren elektronische Übermittlung an den Käufer ausdrücklich vor.
Interessanterweise beziehen sich die Verfasser dieser Dokumente ausschließlich auf verbindliche Vereinbarungen gemäß Artikel 2, Abschnitt 1, Nummern 2 oder 3 des Baugesetzes, also auf Vereinbarungen, die nach Erhalt einer Nutzungsgenehmigung geschlossen wurden. Bei wörtlicher Auslegung dieser Bestimmung hätten Personen, die bereits Bauverträge abgeschlossen haben, kein Recht auf Offenlegung dieser Dokumente. Dasselbe gilt für Käufer von Einfamilienhäusern.
Praktische Auswirkungen für Bauträger:
Bauträger müssen erneut die technische Dokumentation ihres Projekts überprüfen und gegebenenfalls neu strukturieren sowie interne Richtlinien für deren Offenlegung festlegen. Besonders wichtig ist die Festlegung folgender Punkte:
a) das Verfahren zur Einreichung von Anträgen durch Käufer;
b) die Fristen für die Offenlegung der Dokumente;
c) der Umfang der Dokumentation für eine bestimmte Wohneinheit;
d) die Regeln für das Anfertigen von Fotos, Notizen oder Kopien.
Diese neuen Verpflichtungen erfordern die Zusammenarbeit der technischen, juristischen und Vertriebsabteilungen sowie der für die Bauabnahme zuständigen Personen.
ZUSAMMENFASSUNG:
Die aktuelle Projektversion stärkt die Position des Käufers im Abnahmeverfahren deutlich. Der Käufer kann innerhalb von 14 Tagen nach Unterzeichnung des Berichts weitere Mängel melden und erhält vor der Abnahme Zugriff auf eine umfassendere technische Dokumentation der Investition.
Aus Sicht der Entwickler bedeutet dies die Notwendigkeit, Abnahmeprotokolle, Verfahren zur Fehlerbehebung und Regeln für die Sammlung und Weitergabe von Dokumentationen zu aktualisieren.
Der Gesetzentwurf befindet sich noch im Gesetzgebungsverfahren und kann daher noch Änderungen unterliegen. Wir werden die verbleibenden Lösungsvorschläge in zukünftigen Artikeln erörtern.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 3. August 2026.
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