Im Rahmen der Fortsetzung der Artikelreihe zum Thema des ewigen Nießbrauchs befasst sich der heutige Artikel mit der Beendigung und Änderung einer Vereinbarung über die Übertragung von Grundstücken, die sich im Eigentum der Staatskasse oder einer lokalen Gebietskörperschaft befinden, zum ewigen Nießbrauch („Vereinbarung über die Begründung des ewigen Nießbrauchs“), unter Berücksichtigung des Nutzungszwecks des Grundstücks und seiner tatsächlichen Nutzung.
Zunächst ist festzuhalten, dass ein Vertrag über ein dauerhaftes Nießbrauchsrecht zweckgebunden ist, d. h. er muss die konkrete Art und Weise der Nutzung des zum dauerhaften Nießbrauchsrecht gewährten Grundstücks festlegen. Folglich ist der Nießbrauchsberechtigte verpflichtet, das Grundstück gemäß dem Zweck zu nutzen, für den das Recht begründet wurde.
Der obige Hinweis ist für die vorliegende Frage von erheblicher Bedeutung, da gemäß Artikel 240 des Bürgerlichen Gesetzbuches eine Vereinbarung über ein dauerhaftes Nießbrauchsrecht vor Ablauf der darin festgelegten Frist beendet werden kann, wenn der Nießbraucher das Grundstück in einer Weise nutzt, die eindeutig der in der Vereinbarung festgelegten beabsichtigten Nutzung widerspricht, insbesondere wenn der Nießbraucher entgegen der Vereinbarung die darin genannten Gebäude oder Anlagen nicht errichtet hat.
Die Beendigung eines unbefristeten Nießbrauchsvertrags ist eine zwingende Möglichkeit, einen solchen Vertrag vorzeitig zu beenden. Es ist jedoch zu beachten, dass Artikel 240 des Bürgerlichen Gesetzbuches nach der etablierten Rechtsprechung auch auf Fälle Anwendung findet, in denen das Recht auf unbefristeten Nießbrauch auf andere Weise als aufgrund eines Vertrags begründet wurde (z. B. durch eine Verwaltungsentscheidung oder aufgrund eines Gerichtsurteils).
Ein Grund für die Beendigung eines unbefristeten Nießbrauchs kann beispielsweise die Nichterrichtung der im Vertrag festgelegten Gebäude oder Anlagen durch den Nießbraucher auf dem Grundstück sein. Die Liste der möglichen Gründe ist jedoch nicht abschließend. Es ist jedoch zu beachten, dass die Beendigung eines unbefristeten Nießbrauchs gemäß Artikel 240 des Bürgerlichen Gesetzbuches nicht auf einer einfachen Vertragsverletzung, sondern nur auf einer offenkundigen, eklatanten und ungerechtfertigten, wie der Oberste Gerichtshof (Urteil vom 18. Februar 2015, Aktenzeichen I CSK 129/14) eindeutig festgestellt hat.
Es ist auch möglich, ein dauerhaftes Nutzungsrecht zu begründen, ohne die beabsichtigte Nutzung des Grundstücks festzulegen. Dies schließt jedoch die Möglichkeit der Beendigung des Nutzungsrechtsvertrags nicht aus. In diesem Fall stützen sich die rechtlichen Bestimmungen, einschließlich der Bestimmungen des für das Grundstück geltenden örtlichen Bebauungsplans, auf die Beurteilung, ob das Grundstück ordnungsgemäß genutzt wird.
Eine weitere Bestimmung, die eine Grundlage für die Beendigung eines unbefristeten Nießbrauchvertrags bietet, ist Artikel 33 Absatz 3 des Immobilienverwaltungsgesetzes („AGM“), nach dem die zuständige Behörde die Beendigung eines unbefristeten Nießbrauchvertrags vor Ablauf der vereinbarten Frist gemäß Artikel 240 des Bürgerlichen Gesetzbuches verlangen kann, wenn der unbefristete Nießbraucher das Grundstück in einer Weise nutzt, die mit den Bestimmungen des Vertrags unvereinbar ist, und insbesondere wenn er es nicht innerhalb des vereinbarten Zeitraums entwickelt hat.
Die vorzeitige Beendigung eines unbefristeten Nießbrauchsvertrags führt zur Verpflichtung, die für den nicht genutzten Zeitraum des unbefristeten Nießbrauchs gezahlten Jahresgebühren zurückzuzahlen, wobei der zurückzuzahlende Höchstbetrag den Wert des unbefristeten Nießbrauchsrechts zum Zeitpunkt der Beendigung nicht übersteigen darf. Diese Gebühren unterliegen der Indexierung.
Es ist zu beachten, dass die oben genannten Bestimmungen dem Grundstückseigentümer in der Regel das Recht einräumen, die Aufhebung der Vereinbarung über die Begründung des ewigen Nießbrauchs durch das Gericht zu beantragen und nicht durch eine einseitige Willenserklärung die Beendigung eines solchen Rechtsverhältnisses zu erreichen.
Eine allgemein anerkannte Methode zur Beendigung eines Dauernießervertrags ist auch der Abschluss einer Vereinbarung zwischen dem Eigentümer und dem Dauernießer, mit der der Vertrag über die Gewährung des Grundstücks zum Dauernießer beendet wird.
Bezüglich des zweiten im heutigen Artikel behandelten Themas, der Änderung des Dauernutzungsvertrags, ist anzumerken, dass diese Angelegenheit bis 2019 praktisch außerhalb der Zuständigkeit des Gesetzgebers lag. Dies führte zu einem erheblichen Ermessensspielraum der Kommunen und des Finanzministeriums bei der Ausgestaltung solcher Änderungen. Für die Dauernutzungsberechtigten ergaben sich dadurch Probleme, da, wie bereits erwähnt, eine vertragswidrige Nutzung des Grundstücks sogar zur Beendigung des Vertrags führen konnte. Bis dahin war die einzige Möglichkeit zur Vertragsänderung die Anwendung des Bürgerlichen Gesetzbuches, dem der Grundstückseigentümer nicht zustimmen musste und das die vorgeschlagenen Änderungen oft gar nicht berücksichtigte.
Gemäß dem Gesetz vom 13. Juni 2019 zur Änderung des Gesetzes über die nationalen Immobilienressourcen und bestimmter anderer Gesetze wurde jedoch das Gesetz über die Immobilienverwaltung geändert und ein Verfahren zur Änderung der Vereinbarung über die Gewährung von Land zum ewigen Nießbrauch und der damit verbundenen Gebühren eingeführt.
Gemäß Artikel 73 Absatz 2 des Gesetzes über die Verwaltung von Grundstücken und Hypotheken sind sowohl die Behörde als auch der Nießbraucher berechtigt, einen Antrag auf Änderung des Zwecks des Nießbrauchs zu stellen, wenn sich nach der Übertragung des Grundstücks zum Zwecke des Nießbrauchs die Art der Nutzung des Grundstücks dauerhaft ändert und sich dadurch der Zweck des Nießbrauchs ändert. Der Nießbraucher ist ferner berechtigt, einen solchen Antrag gemäß Artikel 73 Absatz 2b zu stellen, wenn die geplante Änderung mit Folgendem vereinbar ist:
- mit der im jeweiligen örtlichen Bebauungsplan festgelegten beabsichtigten Nutzung des Grundstücks oder
- mit einer Entscheidung über eine Genehmigung zur Nutzung eines Gebäudes oder
- mit einer Bau- oder Umbauanzeige, gegen die die Bauaufsichtsbehörde keine Einwände erhoben hat, oder
- mit einem Beschluss zur Festlegung des Standorts einer Wohnbauinvestition oder einer damit verbundenen Investition, die auf der Grundlage des sogenannten „lex developer“ getätigt wird;
- mit der Entscheidung über die Bedingungen der Entwicklung und der Landentwicklung.
Als Reaktion auf den Antrag sollte die zuständige Behörde innerhalb von zwei Monaten nach dessen Einreichung durch den Dauernutzer eine schriftliche Stellungnahme abgeben. Stimmt die Behörde der Änderung des Zwecks des Dauernutzens nicht zu oder gibt sie innerhalb dieser Frist keine Stellungnahme ab, kann der Dauernutzer Klage beim zuständigen Gericht am Standort des Grundstücks erheben.
Eine Änderung des Zwecks des unbefristeten Nießbrauchs zieht auch eine Änderung des Prozentsatzes der jährlichen Gebühr nach sich. Dieser Prozentsatz wird entsprechend dem durch eine gemeinsame Erklärung der Parteien oder ein Gerichtsurteil festgelegten Zweck bestimmt. Der neue Gebührensatz gilt ab dem 1. Januar des auf seine Festlegung folgenden Jahres. Es ist zu beachten, dass die Parteien im Falle einer Senkung des Gebührensatzes aufgrund der Zweckänderung eine einmalige Gebühr für den Eigentümer vereinbaren können, die höchstens das Doppelte der bisherigen jährlichen Gebühr für den unbefristeten Nießbrauch beträgt.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass ein Nießbrauchsvertrag, wie die obige Erörterung zeigt, gekündigt werden kann, wenn der Nießbraucher ihn zweckwidrig nutzt. Gemäß den Bestimmungen des Immobilienverwaltungsgesetzes muss der Nießbraucher in solchen Fällen jedoch einen Antrag auf Vertragsänderung stellen, um sicherzustellen, dass der Nießbrauchszweck dem festgelegten Zinssatz entspricht. In diesem Fall haben die Behörden keine Grundlage für die Kündigung des Nießbrauchsvertrags.
Heute laden wir Sie ein, einen weiteren Artikel zu lesen, in dem wir die jüngste Änderung der Verwaltungsgerichtsordnung hinsichtlich der Aufhebung von Verwaltungsentscheidungen erörtern werden.
Diese Mitteilung dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
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