Im nächsten Artikel der Reihe mit dem Titel „Dienstagmorgen für Bauarbeiter“ werden wir die Problematik der Grundstücksteilung im Zusammenhang mit dem Zugang neu ausgewiesener Grundstücke zu einer öffentlichen Straße.
Dieses Problem hat eine sehr praktische Dimension und wirkt sich unmittelbar auf die Effektivität der Aufteilung und des Handels solcher Grundstücke aus. Dies rührt daher, dass ein Grundstück ohne Zugang zu einer öffentlichen Straße schwer zu verkaufen, problematisch zu bebauen und mitunter sogar aus Investorensicht ungeeignet sein kann.
Der Grundsatz ergibt sich aus Artikel 93, Absatz 3 des Immobilienverwaltungsgesetzes („UGN“): Eine Grundstücksteilung ist unzulässig, wenn die geplanten Parzellen keinen Zugang zu einer öffentlichen Straße haben. Dieser Zugang muss nicht zwingend direkt sein. Er kann auch durch den Bau einer internen Straße oder die Einräumung entsprechender Wegerechte gewährleistet werden.
In der Praxis lassen sich drei Situationen unterscheiden.
Erstenswird jedes der ausgewiesenen Grundstücke direkten Zugang zu einer öffentlichen Straße haben. Dies beseitigt das Problem der Erreichbarkeit, obwohl noch abzuwarten bleibt, ob der Zugang und die Erreichbarkeit machbar sind und mit anderen Vorschriften vereinbar sind.
Der zweite Sachverhalt betrifft die Aufteilung einer internen Straße. Bei der Teilung eines Grundstücks muss der Eigentümer die für die Straße vorgesehenen Bereiche, die die verbleibenden Parzellen erschließen sollen, im Lageplan kennzeichnen. Dies ist eine gängige Lösung bei größeren Bauvorhaben. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass die bloße Einzeichnung der Straße auf einer Karte nicht ausreicht. Die Straße muss die Nutzung der geteilten Parzellen tatsächlich ermöglichen. Dies bedeutet nicht, dass zu einem späteren Zeitpunkt des Projekts der Zugang zur öffentlichen Straße von einer anderen Seite geschaffen werden kann, beispielsweise weil der Investor ein direkt an die öffentliche Straße angrenzendes Grundstück erworben hat.
Im dritten Schritt wird eine Wegerechtsdienstbarkeit eingerichtet. Falls das neue Grundstück keinen direkten Zugang zu einer öffentlichen Straße hat, kann dieser durch die Einrichtung eines Wegerechts und einer Durchfahrt über ein anderes Grundstück gewährleistet werden. In diesem Fall kann die Behörde die Teilung unter Auflagen genehmigen.
Die bedingte Genehmigung einer Grundstücksteilung bedeutet, dass die Teilungsentscheidung festlegt, dass nach dem Verkauf der abgetrennten Grundstücke entsprechende Wegerechte eingerichtet oder Anteile an dem Grundstück, das die interne Straße bildet, verkauft werden. Mit anderen Worten: Die Behörde genehmigt die Teilung, legt aber fest, dass nachfolgende rechtliche Schritte den Zugang der Grundstücke zu einer öffentlichen Straße gewährleisten müssen.
Dies ist ein entscheidender Aspekt aus notarieller und transaktionsrechtlicher Sicht. Enthält der Teilungsbeschluss eine Bedingung bezüglich der Straßenanbindung, darf diese nicht außer Acht gelassen werden. Beim Verkauf eines geteilten Grundstücks ist es unerlässlich, dass die notarielle Urkunde entsprechende Bestimmungen enthält – beispielsweise die Einräumung einer Dienstbarkeit oder die Übertragung eines Anteils an einer internen Straße. Andernfalls besteht das Risiko, dass das Grundstück zwar formal existiert, seine Nutzung jedoch mit zahlreichen Risiken verbunden ist. Ein besonders erhebliches Risiko besteht darin, dass die fehlende Straßenanbindung die Teilung oder ein nachfolgendes Gerichtsverfahren ungültig machen könnte. Nicht jedes Problem mit der Straßenanbindung führt automatisch zur Ungültigkeit des gesamten Teilungsbeschlusses. Hat die Behörde die Teilung jedoch trotz fehlender Anbindung an eine öffentliche Straße genehmigt, könnte argumentiert werden, dass der Beschluss in wesentlicher Weise gegen geltendes Recht verstoßen hat.
Anders verhält es sich, wenn die Teilungsentscheidung eine Bedingung korrekt festlegte, die Parteien des nachfolgenden Vertrags diese jedoch beim Verkauf des Grundstücks nicht einhielten. In diesem Fall verlagert sich der Streit von der Verwaltungsgerichtsbarkeit auf die Zivilgerichtsbarkeit. Hierbei besteht die Gefahr eines Streits über die Wirksamkeit der Handlungen des Verkäufers und seine Haftung. In der Praxis ist es daher stets ratsam, die Grundlage der Entscheidung, die zur Aufteilung der Grundstücke führte, sowie die Folgen zumindest der letzten Teilungsentscheidung zu ermitteln.
Es ist außerdem wichtig zu bedenken, dass die Straßenanbindung realistisch und nicht nur formal sein sollte. Wenn ein Grundstück auf dem Papier zwar über eine gewisse Anbindung verfügt, diese aber in der Praxis nicht normal nutzbar ist, kann das Problem im weiteren Projektverlauf erneut auftreten. Dies gilt insbesondere für schmale Straßen, nicht regulierte Zufahrtswege, strittige Wegerechte, fehlende Ausfahrtsgenehmigungen oder Situationen, in denen die Straße nur als geplante Linie auf einer Karte existiert.
Zusammenfassend lässt sich sagen: Bei der Teilung von Grundstücken ist der Zugang zu einer öffentlichen Straße von entscheidender Bedeutung und keine bloße Formalität. Er kann die Zulässigkeit der Teilung, den Inhalt des Genehmigungsbeschlusses, die Verkäuflichkeit und den späteren Wert des Grundstücks bestimmen. Soll der Zugang durch eine Dienstbarkeit oder einen Miteigentümer einer internen Straße gewährleistet werden, muss sichergestellt werden, dass die im Teilungsbeschluss festgelegte Bedingung beim Verkauf der Grundstücke ordnungsgemäß umgesetzt wird.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 20. Juli 2026.
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