Heute wechseln wir das Thema und konzentrieren uns auf eine Angelegenheit, die den Immobilienmarkt in der vergangenen Woche beschäftigt hat: die angekündigten Änderungen zur Beschleunigung der Bearbeitungszeiten für Anträge auf Grundbucheintragung und Hypothekenregistrierung. Diese Medienberichte basieren nicht auf veröffentlichten Gesetzesentwürfen oder Verordnungen. Da wir jedoch Anfragen zu diesem Thema erhalten haben, möchten wir Ihnen die Ankündigungen des Justizministeriums vorstellen.
Zunächst plant das Ministerium, den Gerichten geordnete Vorschriften zukommen zu lassen, die eine vorrangige Bearbeitung von Grundbuch- und Hypothekeneinträgen vorschreiben. Medienberichte nennen die konkreten Einträge nicht, obwohl auch die Löschung eines Eintrags als Eintrag gilt. Beim Kauf einer Immobilie muss der bisherige Eigentümer zunächst gelöscht werden, bevor der Käufer und beispielsweise die Hypothek eingetragen werden können. Gerichte bearbeiten Anträge in der Reihenfolge ihres Eingangs. Die Priorisierung einer bestimmten Fallkategorie wird daher wahrscheinlich andere Anträge, wie etwa Dienstbarkeitseinträge oder die Löschung von Ansprüchen auf Umwandlungskosten, verzögern.
Zweitens enthalten die Ankündigungen die Information, dass Notare für die Eintragung im Grundbuch und Hypothekenregister zuständig sein sollen. Dieser Vorschlag erscheint interessant, obwohl noch viele Fragen offen sind. Unklar ist, welche Art von Eintragungen vorgenommen werden sollen – was genau bedeutet „einige“? Und ob es sich dabei nur um die Eigentumsregistrierung oder auch um die Einrichtung eines Grundbuchs und Hypothekenregisters für mit einem Darlehen erworbene Immobilien handeln würde. Das Ministerium gibt an, dass die hohen Kosten der Darlehensbearbeitung, die mit der Wartezeit auf die Eintragung der Hypothek als Sicherheit verbunden sind, die Motivation für diese Maßnahmen darstellen. Daher könnten die Änderungen letztendlich nur einen sehr begrenzten Umfang haben. Würden Notaren diese Befugnisse jedoch in größerem Umfang übertragen, würde dies nicht nur die Situation von Wohnungskäufern verbessern, sondern sich auch positiv auf den gesamten Immobilienmarkt auswirken. Viele Transaktionen, die sich derzeit aufgrund der Wartezeit auf die Eintragung um mehrere Monate verzögern, könnten schneller abgeschlossen werden, und ein potenzieller Anstieg der Notarkosten wäre im Vergleich zu den Kosten der Wartezeit deutlich geringer. Die Lösung soll noch in diesem Jahr eingeführt werden, daher erwarten wir mit Spannung konkrete Vorschläge.
Drittens gibt es gute Nachrichten für alle Kreditnehmer: Das Ministerium kündigt Änderungen des Bankengesetzes an, die Banken verpflichten, Gebühren oder Provisionen, die als Sicherheit für den Zeitraum zwischen Kreditauszahlung und Eintragung der Hypothek im Grundbuch erhoben wurden, zurückzuerstatten. Konkret bedeutet dies, dass Banken diese Gebühren zwar einziehen, sie aber nach erfolgter Eintragung zurückerstatten oder auf die Kredittilgung anrechnen. Die Änderung des Bankengesetzes soll laut Ankündigung im März in Kraft treten. Unklar ist derzeit, welche Kredite von den Änderungen betroffen sein werden: nur neu abgeschlossene Kredite, solche, bei denen die Hypothek noch nicht gerichtlich eingetragen wurde, oder möglicherweise auch Kredite, die sich noch in der Rückzahlungsphase befinden. Dies wird für viele Menschen von Bedeutung sein. Es ist wichtig zu betonen, dass die obligatorische Rückerstattung nur für Hypothekendarlehen an Verbraucher gilt; Unternehmen sind von diesen Änderungen nicht betroffen.
Zusammenfassend zeigt unsere Erfahrung, dass monatelange Wartezeiten bei der Eintragung von Grundstücken nicht mehr nur in Großstädten vorkommen, wo die Bearbeitung bis zu einem Jahr dauern kann. Auch kleinere Gerichte verzeichnen zunehmend lange Wartezeiten. Daher sind alle Maßnahmen, die darauf abzielen, die Bearbeitungszeiten der Grundbuchämter zu verkürzen, zu begrüßen.
Nächste Woche werden wir das Thema Lex Developer erneut aufgreifen und uns auf die Problematik des Einspruchsverfahrens konzentrieren.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus zum 31. Januar 2022.
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