Der heutige Artikel aus der Reihe „Dienstagmorgens für die Bauindustrie“ widmet sich der Frage der Vacatio legis, d. h. dem Datum des Inkrafttretens und den Übergangsbestimmungen des Gesetzes vom 20. Mai 2021 über den Schutz der Rechte von Käufern von Wohnräumen oder Einfamilienhäusern und über den Bauträgergarantiefonds („Neues Bauträgergesetz“).
Der Gesetzgeber hat festgelegt, dass das neue Entwicklungsgesetz grundsätzlich zwölf Monate nach seiner Veröffentlichung im Gesetzblatt in Kraft tritt. Da diese Veröffentlichung noch nicht erfolgt ist, lässt sich kein konkretes Datum nennen. Wie üblich sieht das neue Entwicklungsgesetz jedoch Ausnahmen vor. So treten beispielsweise Artikel 46, Artikel 47, Artikel 48 Absatz 6 und Artikel 72 Absatz 1, d. h. die Bestimmungen zur Einrichtung des Entwicklergarantiefonds, bereits nach dreißig Tagen in Kraft.
Mit Inkrafttreten des neuen Entwicklungsgesetzes tritt das bisherige Gesetz – d. h. das Gesetz vom 16. September 2011 zum Schutz der Rechte von Käufern von Wohnimmobilien oder Einfamilienhäusern („altes Entwicklungsgesetz“) – außer Kraft. Der Gesetzgeber hat jedoch Übergangsbestimmungen vorgesehen.
Die wichtigste Bestimmung aus Sicht der Investitionsdurchführung ist, dass für Entwicklungsprojekte, deren Verkauf vor Inkrafttreten des neuen Entwicklungsgesetzes begann und für die mindestens ein Entwicklungsvertrag vor diesem Datum abgeschlossen wurde, die Bestimmungen des alten Entwicklungsgesetzes für die nächsten zwei Jahre gelten können. Wichtig ist, dass, wenn ein solches Projekt nach diesen zwei Jahren nicht abgeschlossen ist, das neue Entwicklungsgesetz automatisch Anwendung findet. Es ist zu beachten, dass auch bei Anwendung des alten Entwicklungsgesetzes, voraussichtlich ab Juni/Juli 2021, jeder Bauträger ausgewählte Bestimmungen des neuen Entwicklungsgesetzes beachten muss, d. h. Artikel 10, Absätze 1–3 (betreffend die Auflösung eines Treuhandkontos und die Pflicht zum sofortigen Abschluss eines neuen Vertrags zur Führung eines solchen Kontos), Artikel 11 (Benachrichtigung des Käufers) und Artikel 43, Absatz 1, Nummern 7 und 9 (Rücktrittsrecht, falls der Bauträger keinen Treuhandkontovertrag abschließt). Insbesondere dieser dritte Umstand sollte in den abgeschlossenen Entwicklungsverträgen festgehalten werden.
Hat ein Bauträger ein Bauvorhaben jedoch in Investitionsabschnitte – sogenannte Phasen – unterteilt und beginnt das jeweilige Projekt nach Inkrafttreten des neuen Baugesetzes, so ist dieses anzuwenden. Das bedeutet beispielsweise, dass Phase I, die im Mai 2022 beginnt, unter das alte Baugesetz fällt, während Phase II, die im August 2022 beginnt, unter das neue Baugesetz fällt. Daher ist es ratsam, den Verkaufsstart, insbesondere den Termin für die Unterzeichnung des ersten Bauvertrags, frühzeitig zu planen – und zwar nicht nur für das gesamte Bauvorhaben, sondern auch für die einzelnen Teilprojekte.
Hinsichtlich Entwicklungsverträgen, bei denen die Rechte an dem Grundstück oder Haus nicht innerhalb von zwei Jahren nach Inkrafttreten des neuen Entwicklungsgesetzes übertragen werden, gelten die bisherigen Bestimmungen sowie die oben genannten Artikel 10 Absätze 1 bis 3, Artikel 11 und Artikel 43 Absatz 1 Nummern 7 und 9 des neuen Entwicklungsgesetzes. Dies bedeutet, dass ein nach dem alten Entwicklungsgesetz abgeschlossener Entwicklungsvertrag die Rechte und Pflichten der Parteien hinsichtlich seiner Durchführung festlegt und der Bauträger unabhängig vom Ablauf der genannten zwei Jahre nicht verpflichtet ist, das neue Entwicklungsgesetz anzuwenden.
Eine weitere Übergangsbestimmung besagt, dass Bauträger, die ein Bauvorhaben durchführen und noch keinen Treuhandkonto-Vertrag abgeschlossen haben, dies innerhalb von 30 Tagen nach Inkrafttreten des neuen Baugesetzes tun müssen – selbst wenn die Bestimmungen des alten Baugesetzes weiterhin für das gesamte Projekt gelten. Im Übrigen hängt die Anwendung der Bestimmungen zur Treuhandkontoverwaltung grundsätzlich davon ab, ob das alte oder das neue Baugesetz auf das jeweilige Bauvorhaben Anwendung findet.
Der Gesetzgeber wies zudem darauf hin, dass die bestehenden Bestimmungen auch für Ansprüche von Käufern gelten sollen, die gemäß dem alten Entwicklungsgesetz im Grundbuch eingetragen wurden. Wichtig ist, dass nach dem neuen Entwicklungsgesetz nicht nur Ansprüche aus Entwicklungsverträgen, sondern alle Arten von Verträgen, die dem neuen Gesetz unterliegen, der Eintragung in Abschnitt III des Grundbuchs unterliegen.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das Verständnis der einleitenden und Übergangsbestimmungen des neuen Entwicklungsgesetzes Ihnen ermöglicht, Ihre Investitionen im Hinblick auf die Anwendung der neuen oder alten Vorschriften vorzubereiten und zu planen. Sollten Sie Fragen haben, kontaktieren Sie uns bitte. Wir unterstützen Sie gerne bei der Anpassung der Bestimmungen an Ihre individuellen Gegebenheiten.
Mit dem heutigen Beitrag schließen wir unsere Reihe zum New Development Act ab, obwohl wir das Gesetz selbst sicherlich noch einmal genauer betrachten werden. Ab kommenden Dienstag analysieren wir die Vorschriften für landwirtschaftliche Immobilien, einschließlich deren Erwerb und Investition.
Abschließend möchten wir Sie darauf hinweisen, dass ab dem 1. Juli 2021 weitere Regelungen zur Digitalisierung des Investitions- und Bauprozesses in Kraft treten. Diese ermöglichen unter anderem die elektronische Einreichung von Bauanträgen und Bauplänen. Ebenfalls ab diesem Tag gelten Regelungen zur Meldepflicht von Wärmequellen/Brennstoffen in Gebäuden, einschließlich Ein- und Mehrfamilienhäusern sowie Nichtwohngebäuden. Alle Eigentümer und Verwalter sind verpflichtet, eine vollständige Erklärung (elektronisch oder in Papierform) an das Zentrale Gebäudeemissionsregister, das von jeder Gemeinde geführt wird. Für bestehende Gebäude gilt eine Meldefrist von 12 Monaten; für Gebäude, die nach dem 1. Juli 2021 in Betrieb genommen werden, muss die Erklärung innerhalb von 14 Tagen nach der Nutzungsgenehmigung eingereicht werden.
Diese Mitteilung dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
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