Im heutigen Artikel der Reihe „Dienstagmorgens fürs Bauen“ untersuchen wir die neueste Auslegung, die das Generalamt für Bauaufsicht (GUNB) in seiner Reihe „Interessante Auslegungen des GUNB“ veröffentlicht hat. Diesmal geht es um ein praktisches Problem, das sich bei Investitionen in der Nähe geplanter öffentlicher Straßen stellt: Kann die Nähe eines Gebäudes zu einer geplanten Straße zur Ungültigkeit einer Baugenehmigung führen?
Ausgangspunkt war das Urteil des Obersten Verwaltungsgerichts vom 16. Dezember 2025, Aktenzeichen II OSK 1567/23, in dem das Gericht auf das Verhältnis zwischen dem Standort des Gebäudes und dem im örtlichen Raumordnungsplan („MPZP“) vorgesehenen Straßenverlauf Bezug nahm.
Streit über den Standort des Gebäudes
Der Fall betraf eine im Jahr 2012 erteilte Baugenehmigung für ein Einfamilienhaus. Die Investition erfolgte in einem Gebiet, das unter einen lokalen Raumordnungsplan fiel, der auch die Trasse einer zukünftigen öffentlichen Straße vorsah.
Die Nachbarn stellten die Rechtmäßigkeit der Baugenehmigung in Frage und wiesen darauf hin, dass das Gebäude teilweise in einem für eine geplante Straße vorgesehenen Bereich stehe. Sie argumentierten, dies verhindere den Bau der Straße gemäß dem örtlichen Bebauungsplan und stelle somit einen eklatanten Gesetzesverstoß dar, der die Ungültigkeit der Baugenehmigung rechtfertige.
Die Bauaufsichtsbehörden widersprachen dieser Auffassung jedoch. Sie wiesen darauf hin, dass sich das Gebäude zwar hauptsächlich in einem für Einfamilienhäuser vorgesehenen Gebiet befinde, die Möglichkeit des Straßenbaus aber nicht ausgeschlossen sei.
NSA: Die Entfernung bezieht sich auf das Gebäude, nicht auf die Straße
Bei der Prüfung des Falls stellte der Oberste Verwaltungsgerichtshof fest, dass eine Analyse der Unterlagen tatsächlich gewisse Unstimmigkeiten hinsichtlich der Lage des Gebäudes im Verhältnis zur geplanten Straße aufzeigte. Das Gericht befand sogar, dass das Gebäude teilweise auf dem für die Straße vorgesehenen Grundstück – genauer gesagt auf dem für den Straßenrand vorgesehenen Bereich – errichtet worden war.
Dies bedeutete jedoch nicht automatisch, dass die Entscheidung über die Baugenehmigung in grober Weise gegen das Gesetz verstoßen hatte.
Die Beurteilung der Auswirkungen dieses Standorts war von entscheidender Bedeutung. Der Oberste Verwaltungsgerichtshof betonte, dass der Straßenbau trotz der Nähe des Gebäudes weiterhin möglich sei. Das Gericht wies zudem auf einen sehr wichtigen praktischen Grundsatz hin: „Es ist das neu geplante Gebäude, das einen bestimmten Abstand zur Straße einhalten muss, nicht die Straße zum Gebäude.“
Dies bedeutet, dass die Vorschriften zwar den Mindestabstand für die Errichtung eines Gebäudes zur Straße festlegen, aber keine Verpflichtung vorsehen, die geplante Straße von bestehenden Gebäuden weg zu „verlegen“.
In der Praxis verhindert selbst eine fehlerhafte oder riskante Lage eines Gebäudes nicht zwangsläufig den späteren Bau einer öffentlichen Straße gemäß dem örtlichen Raumordnungsplan.
Nicht jeder Verstoß bedeutet, dass die Entscheidung ungültig ist
Der Oberste Verwaltungsgerichtshof wies zudem darauf hin, dass die Aufhebung einer Verwaltungsentscheidung eine besondere Institution darstellt. Um eine Entscheidung gerichtlich anfechten zu lassen, muss ein eklatanter Rechtsverstoß nachgewiesen werden.
Nicht jeder Verstoß ist dieser Art. Der Verstoß muss offensichtlich, schwerwiegend und in einem Rechtsstaat zu inakzeptablen Konsequenzen führen.
Das Risiko verbleibt jedoch beim Investor
Das Urteil des Obersten Verwaltungsgerichts hat auch erhebliche praktische Auswirkungen für Investoren. Das Gericht stellte klar, dass jeder, der ein Gebäude in unmittelbarer Nähe einer geplanten Straße errichten will, die Folgen eines solchen Standorts bedenken muss.
Wird die Straße in Zukunft gemäß dem örtlichen Bebauungsplan gebaut, ist der Grundstückseigentümer verpflichtet, die damit verbundenen Unannehmlichkeiten zu ertragen, wie zum Beispiel erhöhten Lärm, mehr Fahrzeugverkehr und eine Beeinträchtigung des Wohnkomforts.
Zusammenfassung
Der vorliegende Fall und das Urteil zeigen, dass die bloße Nähe eines Gebäudes zu einer geplanten öffentlichen Straße nicht zwangsläufig bedeutet, dass das Bauvorhaben mit dem örtlichen Flächennutzungsplan unvereinbar ist oder die Baugenehmigung widerrufen werden muss. Entscheidend ist die Frage, ob die Straße weiterhin realisierbar ist.
Dies ist ein wichtiges Signal für Investoren und Projektentwickler, dass die Analyse der MPZP (Mobile Zone Planning) nicht nur die aktuelle Landnutzung, sondern auch die im Flächennutzungsplan vorgesehenen zukünftigen Infrastrukturinvestitionen berücksichtigen sollte. Selbst wenn ein Projekt formal eine Baugenehmigung erhält, kann sein Standort in Zukunft erhebliche praktische Einschränkungen mit sich bringen.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 29. Mai 2026.
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