Wer sich ein Haus oder ein Baugrundstück auf dem Land kauft, sucht in der Regel Ruhe, Weite und Naturnähe. Man sollte jedoch nicht vergessen, dass das Landleben nicht nur ein Wohnort ist, sondern vor allem ein Ort der Landwirtschaft. Für viele Bauernhöfe gehören der Geruch von Mist, das Geräusch von Traktoren, der Transport von Erntegut, Tiergeräusche und die nächtliche Ernte zum Alltag.
Im heutigen Artikel der Reihe „Rechtsanwälte auf dem Bauernhof“ möchten wir Ihnen einen Gesetzentwurf zur Stärkung des Schutzes landwirtschaftlicher Betriebe vor Ansprüchen von Nachbarn vorstellen. Der Gesetzentwurf zur Änderung bestimmter Gesetze zum Schutz der landwirtschaftlichen Produktionsfunktionen ländlicher Gebiete wurde am 18. August 2026 vom Ministerrat verabschiedet und anschließend dem Sejm zur Abstimmung vorgelegt.
Bauer und Nachbar – wo Konflikte entstehen
Probleme entstehen meist dann, wenn neue Wohnsiedlungen in der Nähe von alteingesessenen Bauernhöfen errichtet werden. Wer ein Haus in der Nähe von Feldern oder beispielsweise einer Schweinefarm kauft, muss möglicherweise feststellen, dass Gerüche, Maschinenlärm oder der erhöhte Verkehr von landwirtschaftlichen Fahrzeugen die Lebensqualität erheblich beeinträchtigen.
Solche Fälle können als sogenannte Belästigungsstreitigkeiten vor Gericht gebracht werden. Gemäß Artikel 144 des Bürgerlichen Gesetzbuches sind Grundstückseigentümer verpflichtet, Handlungen zu unterlassen, die die Nutzung benachbarter Grundstücke in unzumutbarem Maße beeinträchtigen. Bei der Beurteilung werden jedoch der sozioökonomische Zweck des Grundstücks und die örtlichen Gegebenheiten berücksichtigt.
In der Praxis bedeutet dies, dass das Gericht nicht allein prüft, ob ein bestimmter Nachbar durch Geruch oder Lärm belästigt wird. Es berücksichtigt auch, ob es sich um ein landwirtschaftliches Gebiet handelt, wie lange der Betrieb bereits besteht, welche Art von Produktion erbringt und ob der Landwirt die Vorschriften einhält. Das Problem besteht darin, dass die geltenden Vorschriften den Besonderheiten der ländlichen Arbeit und den Realitäten der Betriebsführung nicht immer ausreichend Rechnung tragen.
Was soll geändert werden?
Der Gesetzentwurf sieht neue Bestimmungen im Bürgerlichen Gesetzbuch vor. Hauptziel ist die Stärkung der Position von Landwirten, die ihren Betrieb gesetzeskonform und nach den Grundsätzen einer soliden landwirtschaftlichen Betriebsführung führen. Der Entwurf zielt darauf ab, die Möglichkeit einzuschränken, typische Folgen landwirtschaftlicher Tätigkeiten wie Gerüche, Lärm, Tiergeräusche oder saisonale Feldarbeiten als übermäßige Störungen einzustufen.
Dies bedeutet jedoch nicht, dass Landwirte völlige Freiheit genießen, unabhängig davon, wie sie ihren Betrieb führen. Der vorgeschlagene Schutz soll für rechtmäßige und ordnungsgemäß durchgeführte Tätigkeiten gelten. Verstößt ein Betrieb gegen Umwelt-, Veterinär- oder Hygienevorschriften oder gegen Auflagen aus Verwaltungsentscheidungen, bietet die neue Regelung keinen wirksamen Schutz vor Ansprüchen von Nachbarn.
Wichtig ist, dass nach Inkrafttreten der neuen Bestimmungen in vielen Fällen nicht mehr allein die Aussage, dass der Geruch störend sei, ausschlaggebend sein wird, sondern vielmehr die Frage, ob die Produktionsmethode den Grundsätzen einer soliden landwirtschaftlichen Betriebsführung entspricht. Für Landwirte bedeutet dies, dass besonderes Augenmerk auf die Betriebsdokumentation, die Einhaltung der Vorschriften und eine ordnungsgemäße Produktionsorganisation gelegt werden muss.
Sie kaufen eine Immobilie auf dem Land – prüfen Sie die Gegend
Der Gesetzentwurf sieht außerdem eine neue Regelung für Immobilienverkäufe vor. Käufer von Häusern oder Grundstücken außerhalb der Stadtgrenzen müssen eine notarielle Erklärung vorlegen, aus der hervorgeht, dass sie über mögliche Belästigungen durch landwirtschaftliche Tätigkeiten in der Umgebung – innerhalb des jeweiligen Katastergebiets – informiert wurden. Dies umfasst insbesondere Lärm, Gerüche, den Betrieb von Landmaschinen und Arbeiten während intensiver Anbauzeiten.
In der Praxis bedeutet dies, dass es vor dem Kauf einer Immobilie nicht ausreicht, lediglich den Grundstückspreis, die Zufahrtsstraße und die Bebauungsmöglichkeiten zu prüfen. Wichtig ist auch, herauszufinden, welche landwirtschaftlichen Betriebe sich in unmittelbarer Nähe befinden, ob Viehzucht betrieben wird, wofür das Land im örtlichen Bebauungsplan ausgewiesen ist und ob die Gemeinde das Gebiet in ihrem Flächennutzungsplan als landwirtschaftliche Fläche ausweist.
Um dieses Thema zu verdeutlichen, betrachten wir folgendes Szenario: Ein Ehepaar kauft ein Haus am Dorfrand, in der Nähe eines seit Langem bestehenden Schweinestalls. Nach dem Einzug stellen sie fest, dass der Geruch während der Düngungszeit und bei hohen Temperaturen deutlich stärker wahrnehmbar ist als erwartet. Wenn der Betrieb legal geführt wird und die Käufer über die landwirtschaftliche Nutzung des Gebiets informiert wurden, kann die Durchsetzung von Ansprüchen nach Inkrafttreten der Veränderungen schwieriger sein.
Ein weiterer Fall betrifft einen Landwirt, der seinen Betrieb erweitern möchte. Der Schutz landwirtschaftlicher Aktivitäten allein entbindet ihn nicht von der Pflicht, die erforderlichen Genehmigungen einzuholen und Umweltstandards einzuhalten. Deshalb sollte jede größere Investition rechtlich gut vorbereitet sein.
Wie kann die Anwaltskanzlei helfen?
Unsere Kanzlei berät sowohl Landwirte als auch Interessenten für den Kauf ländlicher Immobilien. Im Falle von landwirtschaftlichen Betrieben analysieren wir das Risiko von Nachbarschaftsstreitigkeiten, die Investitionsdokumentation, die Einhaltung von Vorschriften und die Möglichkeiten der Abwehr von Ansprüchen. Wir unterstützen zudem Käufer von Grundstücken oder Häusern bei der Prüfung der Baugenehmigungsbedingungen, des Rechtsstatus der Immobilie und der Beschaffenheit des Umfelds.
Je früher eine solche Analyse durchgeführt wird, desto leichter lassen sich Konflikte vermeiden, die sich nach dem Kauf der Immobilie oder nach Beginn der Investition als kostspielig und schwer zu lösen erweisen könnten.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Der aktuelle Stand der Rechtslage ist der 9. September 2026.
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