Bauherren und Unternehmen, die nach Investitionsgrundstücken suchen, sollten künftig neben Preis und Lage auch die Umsetzung der Raumordnungsreform durch die jeweilige Gemeinde berücksichtigen. Landwirtschaftliche Flächen spielen dabei eine besonders wichtige Rolle.
Im heutigen Artikel der Reihe „Der Anwalt auf dem Bauernhof“ befassen wir uns mit dem Status der landwirtschaftlichen Flächen der Klassen I bis III nach den Änderungen im polnischen Raumordnungssystem. Dabei geht es um ganz konkrete Fragen: die Sicherheit der Ersparnisse von Familien, die Kreditwürdigkeit, den Baubeginn und den Wert von Immobilien, die zwar leicht spontan gekauft, später aber viel schwerer realisiert werden können.
Wo das Risiko beginnt
Landwirtschaftliche Flächen der Klassen I bis III unterliegen einem besonderen Schutz gemäß dem Gesetz vom 3. Februar 1995 zum Schutz landwirtschaftlicher und forstwirtschaftlicher Flächen. Dieses Gesetz schreibt die Zustimmung des für die ländliche Entwicklung zuständigen Ministers vor, um solche Flächen von der landwirtschaftlichen Nutzung auszuschließen, es sei denn, das Grundstück befindet sich in einem im Flächennutzungsplan der Gemeinde ausgewiesenen Entwicklungszusatzgebiet. Der Flächennutzungsplan ist kein abstraktes Dokument, sondern ein lokales Rechtsinstrument, das Planungszonen festlegt und bestimmt, ob für ein bestimmtes Grundstück gemäß dem Gesetz vom 27. März 2003 über Raumplanung und Entwicklung eine Entscheidung über die Bebauungsbedingungen erlassen werden kann. In der Praxis bedeutet dies, dass für Flächen der Klasse III die bloße Frage der Bebauung angrenzender Grundstücke nicht ausreicht – entscheidend ist, ob das Grundstück innerhalb des Entwicklungszusatzgebiets liegt.
Was bedeutet das in der Praxis?
Im Juni trat ein Gesetz in Kraft, das die Gültigkeit bestehender kommunaler Studien bis zum 31. August 2026 verlängert. Dadurch wurde die Übergangsfrist verlängert und den Kommunen mehr Zeit für die Verabschiedung von Flächennutzungsplänen eingeräumt. Das bedeutet, dass Anträge auf Baugenehmigungen, die vor Ablauf der Studie eingereicht wurden, weiterhin nach den geltenden Bestimmungen bearbeitet werden. Nach diesem Datum kann eine Gemeinde ohne verabschiedeten Flächennutzungsplan jedoch keine neuen Baugenehmigungen mehr erteilen oder lokale Bebauungspläne verabschieden.
Die häufigsten Fehler potenzieller Investoren ähneln sich in der Regel: der Kauf eines landwirtschaftlichen Grundstücks ohne Prüfung der Bodenklasse und der örtlichen Gesetze, das alleinige Vertrauen auf die Zusicherungen des Verkäufers, die zu oberflächliche Befolgung des kommunalen BIP und die Nichtteilnahme an öffentlichen Konsultationen, obwohl hieraus zukünftige Investitionsmöglichkeiten entstehen.
Wie man klug handelt
Heute ist ein Flächennutzungsplan ein entscheidender Faktor dafür, ob ein landwirtschaftliches Grundstück der Klasse III sein Investitionspotenzial behält oder sich nur schwer nutzen und verkaufen lässt. Daher ist es ratsam, zu handeln, bevor das Problem in einem Beschluss verankert wird: Prüfen Sie den Beschluss zur Einleitung der Flächennutzungsplanerstellung, den Entwurf, die Begründung und die im Informationsblatt veröffentlichten Konsultationstermine und reichen Sie fristgerecht Ihre Stellungnahme ein – in diesem Stadium können Sie die zukünftigen Regelungen noch mitgestalten.
In einer solchen Situation kann die Anwaltskanzlei von Anfang bis Ende helfen: die Dokumente und den Rechtsstatus der Immobilie analysieren, das Risiko aufgrund der Grundstücksart und der geplanten Planungsmaßnahmen bewerten, eine Aktionsstrategie ausarbeiten, Schreiben und Stellungnahmen zum Planentwurf verfassen, Fristen überwachen, Verhandlungen mit der Gemeinde oder anderen Verfahrensbeteiligten führen und, falls erforderlich, den Mandanten vor den Behörden oder dem Gericht vertreten, um seine Rechte zu schützen und die Chancen auf ein besseres Ergebnis zu erhöhen.
Je früher man in Bezug auf den Flächennutzungsplan einer bestimmten Gemeinde strukturierte Maßnahmen ergreift, desto einfacher ist es, substanzielle Stellungnahmen vorzubereiten, anstatt kurz vor Ablauf der Frist überhastet zu handeln.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Der aktuelle Stand der Rechtslage ist der 1. Juli 2026.
Autor:
Herausgeber der Reihe:
