Im heutigen Artikel, dem letzten der Reihe über landwirtschaftliche Flächen, stellen wir die Vorschriften für die Erschließung eines Siedlungsgrundstücks und die darauf zulässigen landwirtschaftlichen Gebäude vor, einschließlich der Ausnahmen von der Pflicht zur Einholung einer Baugenehmigung und zur Benachrichtigung der zuständigen Behörde über die Absicht, mit den Bauarbeiten zu beginnen.
Es sei vorab klargestellt, dass es derzeit keine rechtliche Definition für ein Siedlungsgrundstück gibt. Als Grundstück gilt, wenn es die genannten Kriterien erfüllt und sich darauf ein Wohnhaus befindet, auf dem der Landwirt und seine Familie ihren Lebensunterhalt bestreiten können. Weiterhin ergibt sich die Einstufung eines Grundstücks als Siedlungsgrundstück entweder aus seiner bestehenden Bebauungsmethode oder aus seiner Ausweisung im örtlichen Raumordnungsplan (Urteil des Verwaltungsgerichts Breslau vom 21. Oktober 2009, Aktenzeichen II SA/Wr 215/09).
Eine Habitatfläche, also ein ausgewiesenes Grundstück im ländlichen Raum, das in direktem Zusammenhang mit dem Betrieb eines landwirtschaftlichen Betriebs steht, stellt ein Gebiet dar, auf dem der Gesetzgeber die Errichtung von Gebäuden und Bauwerken ausschließlich im Rahmen einer landwirtschaftlichen Entwicklung genehmigt hat. Die geltende Gesetzgebung enthält keine gesetzliche Definition von landwirtschaftlicher Entwicklung. Gemäß § 3 Absatz 3 der Verordnung des Infrastrukturministers vom 12. April 2001 über die technischen Anforderungen an Gebäude und deren Standort umfasst die landwirtschaftliche Entwicklung jedoch Wohngebäude sowie Nebengebäude oder Tiergebäude auf Familienbetrieben, Viehzuchtbetrieben, Gartenbaubetrieben und Forstbetrieben. Wie die obige Definition durch die Rechtsprechung ergänzt wird, dienen landwirtschaftliche Gebäude nicht nur der Ausübung einer Geschäftstätigkeit, sondern stellen auch „einen Wohn- und Arbeitsort für den Landwirt und seine Familie dar, und das mit Wohngebäuden bebaute Land auf landwirtschaftlichen Betrieben gilt als landwirtschaftlich genutztes Land. Landwirtschaftliche Gebäude stellen daher eine Kombination aus Wohn- und landwirtschaftlicher Produktionsfunktion dar“ (wie das Verwaltungsgericht Łódź in seinem Urteil vom 7. Februar 2020, Aktenzeichen II SA/Łd 752/19, feststellte).
Auch wenn Gebäude und Anlagen innerhalb landwirtschaftlicher Betriebe auf landwirtschaftlichen Grundstücken errichtet werden, ist eine Änderung der Nutzungsart dieser Flächen nicht erforderlich. Daher entfällt die in Artikel 62. Folglich gilt allgemein, dass landwirtschaftliche Flächen, die von einem Landwirt (d. h. einer Person, die die Definition von „Landwirt“ gemäß Artikel 6 des Gesetzes vom 11. April 2003 zur Gestaltung des Agrarsystems erfüllt) mit einem Wohngebäude, anderen Gebäuden oder Anlagen als Teil eines landwirtschaftlichen Betriebs bewirtschaftet , ihren landwirtschaftlichen Charakter nicht verlieren, sofern diese Anlagen ausschließlich der landwirtschaftlichen Produktion und der Verarbeitung von Agrar- und Lebensmitteln.
Die Bebauung landwirtschaftlicher Flächen ist jedoch ausgeschlossen, sofern diese nicht im örtlichen Bebauungsplan als solche ausgewiesen sind. Es ist anzumerken, dass kommunale Gremien häufig die Bebauungsrechte einschränken, indem sie Bestimmungen in die Bebauungspläne aufnehmen, die unvorhergesehene Baubeschränkungen mit sich bringen. Dies ist eine Folge der restriktiven Auslegung des Begriffs „landwirtschaftliche Bebauung“, der die betreffende Bebauung als Gebäude auf einem einzelnen Katastergrundstück oder auf mehreren, aber nahe beieinander liegenden Grundstücken definiert. Diese häufig genannten Beschränkungen werden auch eingeführt, um den Bau von Gebäuden auf einem Siedlungsgrundstück an das Vorhandensein einer solchen Bebauung auf einem benachbarten, wenige Meter entfernten Grundstück zu knüpfen.
Das Fehlen eines lokalen Bebauungsplans verpflichtet den Eigentümer landwirtschaftlicher Flächen, bei der zuständigen Behörde einen Antrag auf Entscheidung über die Bebauung und die räumlichen Entwicklungsbedingungen einzureichen. Die Behörde legt darin die Parameter für die zulässige Bebauung des Grundstücks fest.
Sofern eine Bebauung von landwirtschaftlichen Flächen, die als Baugrundstücke dienen , aufgrund der Bestimmungen des örtlichen Bebauungsplans oder einer Entscheidung über die Bebauungsbedingungen gemäß dem Baugesetz vom 7. Juli 1994 (im Folgenden „Baugesetz“) zulässig ist, ist grundsätzlich vor Baubeginn eine Baugenehmigung einzuholen. Der Gesetzgeber hat jedoch Ausnahmen vorgesehen, indem er die Baugenehmigungspflicht für bestimmte Gebäudetypen (Artikel 29 Absatz 1 Baugesetz) oder sogar die Meldepflicht gegenüber der zuständigen Behörde (Artikel 29 Absatz 2 Baugesetz) aufgehoben hat. Die Liste der in dieser Bestimmung genannten Gebäude ist abgeschlossen.
Wir möchten jedoch darauf hinweisen, dass gesetzliche Ausnahmen eng auszulegen sind und daher in jeder Situation, in der ein bestimmter Gebäudetyp oder eine bestimmte bauliche Anlage nicht im Aufzählungskatalog der Ausnahmen aufgeführt ist, die gesetzliche Verpflichtung besteht, eine Baugenehmigung einzuholen (nachfolgend „PnB-Entscheidung“ genannt) oder die zuständige Behörde über die Absicht, mit den Bauarbeiten zu beginnen, zu benachrichtigen.
- Gegenstände, für die der Gesetzgeber die Pflicht zur Einholung einer Genehmigung durch die Bauaufsichtsbehörde ausgeschlossen hat, bei gleichzeitiger Pflicht zur Meldung der Absicht, Bauarbeiten durchzuführen.
Nach dem PBud-Gesetz besteht derzeit keine Pflicht zur Einholung einer Baugenehmigung für die Bebauung eines Wohngrundstücks mit einem freistehenden Einfamilienhaus, dessen Wirkungsbereich vollständig innerhalb des Grundstücks bzw. der Grundstücke liegt, auf denen es geplant wurde (Artikel 29, Absatz 1, Nummer 1 des PBud-Gesetzes). In diesem Fall muss der Bauherr jedoch die zuständige Baubehörde vor Baubeginn benachrichtigen. Legt die Baubehörde innerhalb der gesetzlichen Frist von 21 Tagen keinen Einspruch gegen das Bauvorhaben ein, ist der Bauherr berechtigt, mit den geplanten Arbeiten fortzufahren. Trotz dieser Befreiung von der Pflicht zur Einholung einer Baugenehmigung hat der Bauherr jedoch weiterhin das Recht, bei der Behörde ein Verwaltungsverfahren zur Erlangung einer Baugenehmigung zu beantragen.
Diese Verpflichtung gilt nicht für landwirtschaftliche Gebäude, die der landwirtschaftlichen Produktion dienen oder landwirtschaftliche Nebengebäude innerhalb des bestehenden Wohngrundstücks darstellen, wie beispielsweise: (i) Mistlagerplatten, (ii) dichte Behälter für flüssigen Mist oder Gülle, (iii) oberirdische Silos für Schüttgüter mit einem Fassungsvermögen von bis zu 30 m³ und einer Höhe von höchstens 7 m, (iv) Silage-Silos.
Für den Bau (bei gleichzeitiger Meldepflicht) von freistehenden, eingeschossigen landwirtschaftlichen Gebäuden, Garagen und Schuppen mit einer Nutzfläche von bis zu 35 m² ist keine Genehmigung der Planungs- und Baubehörde (PnB) erforderlich, sofern die Gesamtzahl dieser Einrichtungen auf einem Grundstück zwei pro 500 m² Grundstücksfläche nicht übersteigt. Dies gilt auch für landwirtschaftliche Gebäude mit einer Nutzfläche von bis zu 35 m² und einer Spannweite von höchstens 4,80 m sowie für Teiche und Wasserreservoirs mit einer Oberfläche von höchstens 500 m² und einer Tiefe von höchstens 2 m unter der natürlichen Geländeoberfläche, die ausschließlich für forstwirtschaftliche Zwecke bestimmt sind und sich auf Waldflächen des Staatsschatzes in einem Natura-2000-Gebiet befinden.
Gemäß der bestehenden Ausnahme sind auch Bauarbeiten, die den Wiederaufbau von Außenwänden und Tragwerkselementen von Einfamilienhäusern betreffen, von der Notwendigkeit einer Baugenehmigung ausgenommen, sofern dadurch der Wirkungsbereich der Anlage nicht über das Grundstück, auf dem sich das Gebäude befindet, hinaus vergrößert wird.
- Bauarbeiten, bei denen die Pflicht zur Einholung einer PnB-Entscheidung und zur Benachrichtigung der zuständigen Architektur- und Baubehörde ausgeschlossen ist.
Nach geltendem Recht ist es möglich, Arbeiten durchzuführen, für die keine Bauanzeige erforderlich ist. Diese Formalisierungsbefreiung gilt für landwirtschaftliche Bauwerke, die der landwirtschaftlichen Produktion dienen oder landwirtschaftliche Gebäude innerhalb eines bestehenden Wohngrundstücks ergänzen, wie zum Beispiel:
a) eingeschossige landwirtschaftliche Gebäude mit einer Nutzfläche von bis zu 35 m² und einer Spannweite von höchstens 4,80 m,
b) Container-Trockenhallen mit einer Nutzfläche von bis zu 21 m².
Gleichzeitig sind die Entscheidung und die Benachrichtigung der Planungs- und Bauaufsichtsbehörde für die Durchführung von Bauarbeiten, die wie folgt aussehen, nicht erforderlich:
a) Sanierung von: (i) Bauwerken, jedoch ausgenommen die Sanierung von: Gebäuden, deren Bau eine Baugenehmigung erfordert, und Gebäuden, deren Bau eine Baugenehmigung erfordert – im Bereich von Außenwänden oder Bauelementen – und (ii) Bauausrüstung;
b) Wiederaufbau von Gebäuden, deren Bau eine Baugenehmigung erfordert, und von Einfamilienhäusern, ausgenommen der Wiederaufbau von Außenwänden und Bauelementen.
Die Pflicht zur Einholung einer Genehmigung (PnB-Entscheidung) entfällt jedoch in allen Fällen, in denen der Bau einer Anlage auf einem landwirtschaftlichen Betrieb geplant ist, der Teil eines oder an ein Grundstück angrenzt, das aufgrund seines natürlichen oder wirtschaftlichen Wertes unter Naturschutz steht. Daher sollten alle Ausnahmen und Ausschlüsse vor Baubeginn sorgfältig geprüft werden.
Wie aus der Ihnen erläuterten Rechtslage hervorgeht, hat ein Landwirt (im Sinne der gesetzlichen Bestimmungen) in einer Situation, in der eine Bebauung auf einem als Lebensraumfläche ausgewiesenen Grundstück im Rahmen eines landwirtschaftlichen Betriebs zulässig ist, die Möglichkeit, die Lebensraumfläche auf nicht formalisierte Weise zu bebauen, da es Ausnahmen von den Regeln für die Erlangung einer Genehmigung gibt und er im Falle bestimmter Anlagen auch von der Meldepflicht befreit ist.
Vor Beginn der Bauarbeiten auf einem Siedlungsgrundstück ist jedoch zu beachten, dass die genannten Ausnahmen nicht weit ausgelegt werden dürfen. Das bedeutet, dass der Bauherr – je nach Art des Bauwerks – einen Bauantrag stellen oder eine Meldung einreichen muss, wenn das geplante Bauwerk nicht in der abschließenden Liste des Artikels 29 des Baugesetzes aufgeführt ist oder die im Gesetz festgelegten Parameter überschreitet.
Im nächsten Artikel werden wir die Rechte von Dauernießern vorstellen, einschließlich der Verlängerung der Nießbrauchsdauer und der Vereinheitlichung der Bedingungen des Dauernießbrauchs.
Diese Mitteilung dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
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