Im heutigen Artikel der Reihe „Rechtsberatung für Landwirte“ schließen wir unsere Reihe praktischer Tipps für alle ab, die Pachtverträge für Investitionen in erneuerbare Energien abschließen möchten. Diese Woche behandeln wir unter anderem folgende Aspekte: (i) Gebühren und Steuern, (ii) Vorkaufsrechte im Pachtvertrag und (iii) Vorrangrechte im Pachtvertrag.
Zunächst analysieren wir das Thema öffentliche Gebühren und Steuern. Gleich zu Beginn kann die Notwendigkeit entstehen, landwirtschaftliche Flächen in Industrieflächen umzuwandeln. Wir möchten Sie darauf hinweisen, dass Investitionen in erneuerbare Energien auch auf landwirtschaftlichen Flächen der Qualitätsklasse IV oder niedriger realisiert werden können. Dies ist wichtig, da bei Feststellung durch eine Behörde, dass es sich um Böden organischen Ursprungs handelt, eine Gebühr für die sogenannte „Umklassifizierung“ fällig wird.
Laut den Bestimmungen ist der Grundstückseigentümer als Steuerzahler zur Zahlung von Steuern verpflichtet. Das bedeutet, dass der Eigentümer nach der Umwandlung des landwirtschaftlichen Landes und dem Beginn der Investitionen des Pächters darauf Grundsteuer zahlen muss, deren Satz deutlich höher ist als die Agrarsteuer.
Daher ist es für den Vermieter unerlässlich, in den Vertragsverhandlungen zu vereinbaren, dass der Mieter die steuerlichen Gebühren trägt, zu deren Zahlung der Vermieter weiterhin verpflichtet ist. In diesem Fall sollte eine solche Klausel als Kostenerstattung für den Vermieter und nicht als zusätzliche Steuerbelastung für den Mieter verstanden werden. Warum ist dieser Punkt so wichtig? Der Mietvertrag sollte eine angemessene Sicherheit für die Steuerzahlungen des Mieters bieten, da die Finanzbehörden im Falle von Steuerrückständen Vollstreckungsmaßnahmen gegen den Grundstückseigentümer und nicht gegen den Mieter einleiten.
Da Leasingverträge üblicherweise über einen Zeitraum von fast 30 Jahren abgeschlossen werden, muss der Leasinggeber leider auch alle anderen potenziellen zukünftigen öffentlichen Abgaben einkalkulieren. Die Branche der erneuerbaren Energien wächst weiterhin rasant, und es ist nicht völlig ausgeschlossen, dass dem Leasinggeber in Zukunft zusätzliche Steuern auferlegt werden. Daher ist es ratsam, diesen Aspekt vor Abschluss des Leasingvertrags zu berücksichtigen, indem eine Klausel aufgenommen wird, die den Leasingnehmer zur Erstattung solcher Gebühren und öffentlichen Abgaben an den Leasinggeber verpflichtet.
Pachtverträge beinhalten in der Regel ein Vorkaufsrecht für das Pachtobjekt. Diese Klausel ist nachvollziehbar, da ein Pächter, der in erneuerbare Energien investieren möchte, sich des erheblichen Kapitalbedarfs bewusst ist und weiß, dass das Land für den weiteren Betrieb vollständig vorbereitet sein wird (im Falle eines Photovoltaikparks müssen die Photovoltaikmodule nach deren Nutzungsdauer lediglich ausgetauscht werden, da die übrige Infrastruktur keine Arbeiten erfordert). Dieses Vorkaufsrecht schränkt die Wahlmöglichkeiten des Eigentümers bei der Auswahl eines neuen Auftragnehmers erheblich ein, insbesondere wenn er das Objekt an ein Familienmitglied verkaufen möchte. Unserer Ansicht nach spricht nichts dagegen, dass ein Pachtvertrag eine Klausel enthält, die auf das Vorkaufsrecht des Pächters verzichtet, falls das Objekt von Unternehmen erworben wird, die der unmittelbaren Familie des Verpächters angehören.
In einigen Pachtverträgen fanden wir auch eine Klausel, die dem Pächter ein Vorkaufsrecht zur Weitervermietung des Grundstücks einräumte. Dies bedeutet, dass der Verpächter, wenn der Pachtvertrag ausläuft oder gekündigt wird und er weiterhin an der Pacht interessiert ist, dieses Recht ausüben kann. Folglich hat der aktuelle Pächter das Vorkaufsrecht, einen neuen Pachtvertrag abzuschließen. Bitte beachten Sie, dass der Pächter bei Nichteinhaltung dieser Klausel durch den Verpächter Klage erheben und Schadensersatz fordern kann.
Aufgrund des Inhalts des heutigen Artikels bitten wir Sie nochmals eindringlich, bei der Analyse von Vertragsbestimmungen besondere Sorgfalt walten zu lassen, da solche Verträge über viele Jahre abgeschlossen werden und es wichtig ist, Ihre Interessen zu wahren.
Sollten Sie Fragen oder Bedenken bezüglich der Vertragsentwürfe haben, kontaktieren Sie uns bitte. Wir laden Sie ein, unsere demnächst erscheinenden Artikel zu lesen, in denen wir weiterhin wichtige Aspekte von Leasingverträgen für Investitionen in erneuerbare Energien beleuchten werden.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 5. März 2025.
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