Im heutigen Artikel der Reihe „Rechtsberatung für Landwirte“ setzen wir unsere Reihe praktischer Tipps für alle fort, die Pachtverträge für Investitionen in erneuerbare Energien abschließen möchten. Diese Woche behandeln wir folgende Punkte: (i) die Beendigung des Vertrags und (ii) die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands des Grundstücks.
Der Teil eines befristeten Pachtvertrags für Projekte im Bereich erneuerbarer Energien, der die Kündigungsbedingungen betrifft, ist in der Regel komplex. Nach dem Zivilrecht können befristete Verträge nur in bestimmten Fällen gekündigt werden. Daher sollten beide Parteien bei Vertragsabschluss sorgfältig alle Umstände prüfen, die eine weitere Durchführung des Vertrags ungünstig oder unwirtschaftlich machen könnten. Es ist außerdem wichtig, sich für den Fall abzusichern, dass die andere Partei den Vertrag nicht ordnungsgemäß erfüllt.
Aus Sicht des Grundstückseigentümers zählen verspätete Mietzahlungen oder Verzögerungen beim Bau einer Photovoltaikanlage zu den kritischen Situationen, da sie zu einer längeren Phase reduzierter Mieteinnahmen führen können. Um langfristige Nachteile zu vermeiden, empfiehlt es sich, eine Klausel in den Vertrag aufzunehmen, die dem Grundstückseigentümer das Recht einräumt, den Vertrag zu kündigen, falls beim Bau und der Inbetriebnahme der Anlage keine Fortschritte erzielt werden.
Es empfiehlt sich, die Bestimmungen des Leasingvertrags sorgfältig zu prüfen, da diese die Bedingungen für die Kündigung durch den Leasingnehmer festlegen. Die Angabe allgemeiner Gründe wie Unrentabilität oder technischer und rechtlicher Schwierigkeiten beim Betrieb des Kraftwerks birgt das Risiko, dass der Investor den Vertrag durch Berufung auf weit gefasste Kündigungsregeln leichtfertig kündigen kann.
Es ist außerdem wichtig, dass die Klausel zur Vertragsbeendigung bei Nichterteilung einer Baugenehmigung so formuliert ist, dass sie nicht allein vom Investor abhängt. Dieser muss nachweisen, dass er sich um die Einholung der erforderlichen Baugenehmigungen bemüht hat. Solche Bestimmungen sollen verhindern, dass ein Grundstück von einem Investor blockiert wird, der nur eine minimale Pacht zahlt und sich dann von den Plänen zurückzieht.
Bereits bei Abschluss eines Pachtvertrags ist es wichtig, den Zustand des an den Verpächter zurückzugebenden Grundstücks genau festzulegen. Entscheidend ist die Schaffung rechtlicher und tatsächlicher Voraussetzungen, die es dem Eigentümer, in der Regel einem Landwirt, ermöglichen, die landwirtschaftliche Nutzung fortzuführen oder das Land zu landwirtschaftlichen Zwecken zu verpachten. Zu diesem Zweck sollte der Investor verpflichtet werden: (i) das Kraftwerk und die zugehörige Infrastruktur abzubauen (diese Verpflichtung ist äußerst wichtig und muss ausdrücklich im Pachtvertrag festgehalten werden. Es muss außerdem sichergestellt werden, dass der Investor alle Abfälle, einschließlich gefährlicher Abfälle, gemäß den geltenden Vorschriften entsorgt); (ii) das Land zu rekultivieren, um den durch den Bau und den anschließenden Abriss des Kraftwerks beeinträchtigten landwirtschaftlichen Charakter der Flächen wiederherzustellen. Dieser Prozess ist kostenintensiv und sollte dem Investor auferlegt werden, um sicherzustellen, dass das Pachtgrundstück in einem unberührten Zustand zurückgegeben wird; und (iii) die landwirtschaftliche Nutzung im Grundbuch und Gebäuderegister wiederherzustellen. Es empfiehlt sich, den Investor zu verpflichten, die notwendigen Schritte zur Änderung des Grundbuchs einzuleiten. Dadurch kann der Eigentümer deutlich niedrigere Agrarsteuern zahlen und das Land landwirtschaftlich nutzen, anstatt hohe Grundsteuern zu entrichten. Darüber hinaus kann der Investor bei Vertragsverletzungen, beispielsweise bei Verzögerungen beim Abriss einer Anlage zur Erzeugung erneuerbarer Energien oder bei der Nichterfüllung von Rekultivierungsmaßnahmen, zu Vertragsstrafen oder Schadensersatzansprüchen haften. Der Pachtvertrag sollte ein Übergabeprotokoll für die Übergabe des Grundstücks nach Fertigstellung enthalten, idealerweise ergänzt durch eine Fotodokumentation. Dies ermöglicht einen Vergleich des aktuellen Zustands mit dem Ausgangszustand, was bei Schadensersatzansprüchen des Eigentümers hilfreich sein kann.
Die Verpachtung von Agrarland für die Nutzung als erneuerbare Energiequelle kann Landwirten ein zusätzliches Einkommen sichern. Obwohl Pachtverträge häufig von Unternehmen der Branche erstellt werden, ist es wichtig, die Bedingungen auszuhandeln. Ein Vertrag mit einer Laufzeit von fast 30 Jahren ist eine bedeutende Verpflichtung. Daher lohnt es sich, die eigenen Interessen zu schützen und sich gegen mögliche Risiken während dieser Zeit abzusichern.
Sollten Sie Fragen oder Bedenken bezüglich der Vertragsentwürfe haben, kontaktieren Sie uns bitte. Wir laden Sie ein, unsere demnächst erscheinenden Artikel zu lesen, in denen wir weiterhin wichtige Aspekte von Leasingverträgen für Investitionen in erneuerbare Energien beleuchten werden.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 19. März 2025.
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