Im heutigen Artikel unserer Reihe „Rechtsberatung für Landwirte“ geben wir Ihnen praktische Tipps für alle, die Pachtverträge für Investitionen in erneuerbare Energien abschließen möchten. In den letzten Jahren hat der Markt für Landkäufe im Rahmen solcher Investitionen einen starken Aufschwung erlebt. Da diese Verträge in der Regel Laufzeiten von bis zu 30 Jahren haben, sollten Pächter unserer Meinung nach einige grundlegende Vertragsaspekte kennen, die unbedingt Bestandteil jedes Vertrags sein müssen. Dies kann das Risiko erheblich reduzieren. Diese Woche behandeln wir die Vertragslaufzeit, die genaue Definition des Vertragsgegenstands und die Pachtgebühr.
Zunächst betrachten wir die Vertragslaufzeit, die bei solchen Vereinbarungen typischerweise 29 Jahre beträgt. An dieser Stelle muss ein weit verbreiteter Irrglaube in der Branche widerlegt werden. Entgegen der landläufigen Meinung steht die 29-jährige Laufzeit nicht im Zusammenhang mit der Dauer der Ersitzung, da Ersitzung nicht in Fällen möglich ist, in denen der Besitz des Grundstücks abhängig ist, also auf einem mit dem Grundstückseigentümer geschlossenen Vertrag beruht – in diesem Fall einem Pachtvertrag. Dies basiert auf Artikel 659 des Bürgerlichen Gesetzbuches, demzufolge ein Pachtvertrag mit einer Laufzeit von mehr als 30 Jahren nach Ablauf dieser Laufzeit als unbefristet gilt und deutlich einfacher durch Kündigung beendet werden kann als ein befristeter Vertrag, der nur in den im Vertrag selbst festgelegten Fällen gekündigt werden kann.
Bitte beachten Sie jedoch, dass der Abschluss solcher Vereinbarungen in bestimmten Fällen das Risiko der Ersitzung bergen kann. Ersitzung kann eintreten, wenn der Pächter während der Laufzeit des Pachtvertrags und seiner Nutzung des Grundstücks die vereinbarte Fläche überschreitet und ohne Vertrag einen Teil des dem Verpächter oder einem Dritten gehörenden Grundstücks nutzt. Dauert dieser Zustand länger als 20 Jahre (in gutem Glauben) oder 30 Jahre (in bösem Glauben) an, kann in diesem Bereich (der nicht vom Pachtvertrag abgedeckt ist) tatsächlich Ersitzung eintreten. Daher empfiehlt es sich, dem Pachtvertrag eine Karte beizufügen, auf der die Pachtfläche genau definiert ist. Dies ist wichtig, da die Pacht bei dieser Art von Verträgen pro Hektar Pachtfläche berechnet wird.
Es ist wichtig, auch die in den Pachtverträgen festgelegte Pachthöhe zu beachten, die sich üblicherweise aus mehreren Elementen zusammensetzt. In solchen Verträgen kann die Pachthöhe je nach Projektphase erheblich variieren. In der Praxis bedeutet dies, dass während der Vorbereitungsphase bis zur Inbetriebnahme und dem Stromverbrauch eine reduzierte Pacht gilt. Der Pächter erhält die korrekte Pacht in der Regel erst ab Baubeginn der Photovoltaikanlage, während der gesamten Produktions- und Speicherphase bis zum Betriebsende. Es ist zu beachten, dass der Vertrag eine weitere reduzierte Pacht für den Zeitraum nach der Stilllegung der Anlage bis zur Rückgabe des Objekts an den Pächter (im ursprünglichen Zustand) vorsehen sollte.
Wir betonen außerdem die Vorbereitungsphase, in der keine Investitionsarbeiten auf dem Pachtland durchgeführt werden. Die Möglichkeit, die landwirtschaftliche Nutzung fortzuführen, ist für den Verpächter äußerst wichtig und vorteilhaft. Dadurch kann er die anfänglich niedrigere Pacht ausgleichen. Jeder potenzielle Verpächter sollte die Bestimmung zur Pachtindexierung in seinem Vertrag kennen und umsetzen. Dank der Indexierung können wir die vereinbarte Pachtrate an die sich ändernden wirtschaftlichen Bedingungen und die sich verändernde Kaufkraft anpassen.
Abschließend möchten wir betonen, dass die Verpachtung landwirtschaftlicher Flächen für Investitionen in erneuerbare Energien eine bedeutende Einnahmequelle für Landwirte darstellen kann. Wir raten Ihnen jedoch dringend, die Vertragsbestimmungen sorgfältig zu prüfen, da solche Vereinbarungen über viele Jahre abgeschlossen werden und es unerlässlich ist, Ihre Interessen zu schützen.
Sollten Sie Fragen oder Bedenken bezüglich der Vertragsentwürfe haben, kontaktieren Sie uns bitte. Wir laden Sie ein, unsere demnächst erscheinenden Artikel zu lesen, in denen wir weiterhin wichtige Aspekte von Leasingverträgen für Investitionen in erneuerbare Energien beleuchten werden.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 19. Februar 2025.
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