Der heutige Artikel in der Reihe „Dienstagmorgens fürs Bauen“ widmet sich weiteren Änderungen, die im Gesetz vom 20. Mai 2021 über den Schutz der Rechte von Käufern von Wohnräumen oder Einfamilienhäusern und den Bauträgergarantiefonds („Neues Bauträgergesetz“) vorgesehen sind, nämlich neuen Verpflichtungen seitens der Banken.
Zur Erinnerung: Die bisherigen Regelungen sahen vier Maßnahmen zum Schutz der Käufer vor: (i) ein geschlossenes Treuhandkonto für Wohnimmobilien, (ii) ein offenes Treuhandkonto für Wohnimmobilien und eine Versicherungsgarantie, (iii) ein offenes Treuhandkonto für Wohnimmobilien und eine Bankgarantie sowie (iv) ein offenes Treuhandkonto für Wohnimmobilien.
Im Zuge der eingeführten Änderungen hat der Gesetzgeber die Sicherheit in Form einer Bank- und Versicherungsgarantie abgeschafft und die bestehende Sicherheit beibehalten:
a) ein offenes Wohnungsbau-Treuhandkonto,von dem die Bank dem Bauträger die angesammelten Gelder nach und nach im Verhältnis zu den im Investitionsplan festgelegten Arbeiten auszahlt, und
b) ein geschlossenes Wohnungsbau-Treuhandkonto,von dem die Auszahlung der eingezahlten Gelder an den Bauträger erst erfolgt, nachdem die im Neubaugesetz festgelegten Rechte auf den Käufer übertragen wurden.
Die Bestimmungen selbst haben sich jedoch nicht geändert, weder hinsichtlich des ausschließlichen Rechts der Bank, den Vertrag über die Führung eines offenen oder geschlossenen Treuhandkontos für Wohnimmobilien zu kündigen, noch hinsichtlich der Verpflichtung der Bank, die vor der Kündigung auf dem Treuhandkonto angesammelten Gelder auf das Konto des Käufers auszuzahlen, wenn der Bauträger keine entsprechende Anweisung erteilt.
Die Grundsätze für die Auszahlung von Geldern aus einem offenen Treuhandkonto sind in Artikel 16 des Gesetzes über neue Entwicklungen geregelt. Zunächst wird eine Frist für die Bank festgelegt, innerhalb derer sie dem Bauträger frühestens 30 Tage nach Abschluss des Entwicklungsvertrags oder der Vorvereinbarung gemäß dem Entwicklungsgesetz über die Gewerbeimmobilie (oder ein Interesse daran) und nach Bestätigung des Abschlusses einer bestimmten Phase des Entwicklungsprojekts oder der Investitionsaufgabeeinen Betrag auszahlen muss, der dem Produkt aus dem prozentualen Kostenanteil der jeweiligen Phase gemäß dem Zeitplan des Entwicklungsprojekts oder der Investitionsaufgabe und (i) dem Preis der Wohneinheit oder des Einfamilienhauses oder (ii) dem Preis der Wohneinheit und der Gewerbeimmobilie oder des Einfamilienhauses und der Gewerbeimmobilie entspricht (nachfolgend als „Produkt aus dem prozentualen Kostenanteil der letzten Phase und dem Preis der Immobilie“ bezeichnet).
Nach Abschluss der letzten Phase die restlichen vom Käufer auf das offene Treuhandkonto eingezahlten erst dann aus, wenn sie eine Kopie der notariellen Urkunde über die Übertragung der im New Development Act genannten Rechte, einschließlich des Entwicklungsvertrags, an den Käufer erhalten hat.
Bei Vorverträgen nach dem Baugesetz über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus (diese Vertragskategorien wurden in Abschnitt 51) zahlt die Bank dem Bauträger die vom Käufer auf ein Treuhandkonto eingezahlten Gelder frühestens 30 Tage nach Abschluss des Kaufvertrags über die Eigentumsrechte an der Wohnung/dem Einfamilienhaus aus.Ausgenommen hiervon ist der Betrag, der dem oben genannten prozentualen Produkt aus den Kosten der letzten Bauphase und dem Kaufpreis der Wohnung/des Einfamilienhauses entspricht und gemäß dem Zahlungsplan zu entrichten ist. In diesem Fall ist die Bank außerdem verpflichtet, die Zahlung des Betrags für die Fertigstellung der letzten Bauphase bis zum Erhalt einer notariellen Urkunde über die Eigentumsübertragung aus einem der vorgenannten Verträge zurückzuhalten.
Zusätzlich zur bestehenden Pflicht der Bank, den Abschluss jeder Investitionsphase vor der Auszahlung der Gelder zu prüfen, hat der Gesetzgeber in Artikel 17 des Gesetzes über neue Entwicklungen den Umfang und Gegenstand der Prüfung präzisiert, die die Bank in Bezug auf den Bauträger und die abgeschlossenen Phasen bzw. das gesamte Bauvorhaben durchzuführen hat . Die Prüfung der Bank umfasst demnach das Eigentumsrecht des Bauträgers an dem Grundstück, auf dem das Projekt realisiert wird, das Vorliegen einer Baugenehmigung bzw. einer Bauanzeige ohne Einwände der Behörde sowie die finanzielle Situation des Bauträgers. Dabei wird insbesondere geprüft, ob gegen ihn ein Sanierungs- oder Insolvenzverfahren eingeleitet wurde, ob er mit Steuern, Sozialversicherungsbeiträgen und Krankenversicherungsbeiträgen im Rückstand ist und ob er alle ausstehenden und unstrittigen Zahlungsverpflichtungen gegenüber Auftragnehmern oder Subunternehmern beglichen hat .
Ein weiterer Punkt, den die Bank zu prüfen hat, betrifft die Überprüfung des Abschlusses der im Zeitplan festgelegten Ausführungsphase durch eine von der Bank beauftragte Person mit entsprechenden Bauqualifikationen. Dabei werden folgende Punkte geprüft: (i) der Eintrag des Bauleiters im Bautagebuch, (ii) die Dokumentation des tatsächlichen Baufortschritts auf dem für die Kontrollphase erforderlichen Niveau und (iii) die Einholung einer Entscheidung über die Nutzungsgenehmigung oder die Einreichung einer Mitteilung über die Fertigstellung der Bauarbeiten.
Vor der Auszahlung der Gelder für die Fertigstellung der letzten Projektphase wird die Bank zusätzlich prüfen, ob der Bauträger über eine Genehmigung zur Nutzung oder eine Mitteilung über die Fertigstellung des Baus verfügt, gegen die die Bauaufsichtsbehörde keine Einwände erhoben hat, oder über eine Unabhängigkeitsbescheinigung für das Gebäude.
Die Bank ist verpflichtet, Gelder zurückzuhalten, wenn einer der zu prüfenden Punkte negativ bewertet wird, insbesondere wenn gegen den Bauträger ein Sanierungs- oder Insolvenzverfahren eingeleitet wird. Die Auszahlung der Gelder erfolgt erst nach Behebung der festgestellten Unregelmäßigkeiten. Wie bereits im Gesetzgebungsverfahren angesprochen, ist die Frage, wie die Bank das Vorliegen eines Sanierungs- oder Insolvenzverfahrens überprüfen soll, weiterhin ungeklärt. Es scheint, dass der Bauträger in diesem Zusammenhang zusätzliche Erklärungen abgeben muss, aus denen hervorgeht, dass keine solchen Verfahren anhängig sind, obwohl § 5 des Artikels 17 des Gesetzes über neue Bauvorhaben dies nicht explizit erwähnt.
Es ist wichtig zu beachten, dass das Gesetz über neue Entwicklungsprojekte vorsieht, dass eine Bank sich , sofern dies im Vertrag mit dem Projektentwickler erforderlich ist , weitergehende Befugnisse zur Überprüfung der Fertigstellung jeder Phase eines Entwicklungs- oder Investitionsprojekts vor der Auszahlung der Gelder einräumen kann . Dies könnte Banken dazu veranlassen, den Umfang solcher Überprüfungen zu erweitern oder zusätzliche Prüfungen einzuführen.
Abschließend sei betont, dass die Kosten für die im Rahmen des Neubaugesetzes vorgeschriebenen Inspektionen vollständig vom Bauträger getragen werden. Daher ist zu erwarten, dass die Gesamtkosten für die Führung von Treuhandkonten und die zusätzlichen, durch das Neubaugesetz geforderten Bankinspektionen deutlich steigen könnten, was indirekt ebenfalls zu steigenden Preisen für Wohnungen und Einfamilienhäuser beitragen könnte.
Was den Status des Neuen Entwicklungsgesetzes betrifft, so ist es noch nicht vom Präsidenten der Republik Polen unterzeichnet worden, und zum jetzigen Zeitpunkt können wir weder das Datum seiner Veröffentlichung noch sein Inkrafttreten angeben.
Nächste Woche werden wir weitere Änderungen besprechen, die durch die Bestimmungen des Entwicklungsgesetzes eingeführt wurden, diesmal im Hinblick auf die Einrichtung des neuen Entwicklergarantiefonds.
In der heutigen Meldung möchten wir uns bei den folgenden Personen bedanken, die uns seit einem Jahr inhaltlich bei der Erstellung unserer Meldungen unterstützen: Rechtsanwalt Mateusz Brzęcki und Praktikant Paweł Kopytowski für ihren Einsatz und die Weitergabe ihres Fachwissens.
