Wie angekündigt, veröffentlichen wir eine Artikelreihe zum Amt für Wettbewerb und Verbraucherschutz (UOKiK) im Kontext von Bauvorhaben, insbesondere im Wohnungsbau. Die Hauptaufgabe des UOKiK besteht darin, Verbraucher vor Bauträgern zu schützen, die gegen das Verbot verbraucherschädigender Praktiken oder gegen das Verbot der Verwendung unzulässiger Vertragsklauseln in Standardverbraucherverträgen verstoßen. Heute erläutern wir die Bedeutung dieser Begriffe.
Zunächst sei jedoch daran erinnert, dass ein Verbraucher eine natürliche Person ist, die mit einem Unternehmen ein Rechtsgeschäft abschließt , das nicht in direktem Zusammenhang mit ihrer geschäftlichen oder beruflichen Tätigkeit steht (Artikel 22 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches). In der Praxis bedeutet dies, dass die heute erörterten Bestimmungen keine Anwendung finden, wenn ein Bauträger Verträge mit Personen abschließt, die im Rahmen ihrer geschäftlichen Tätigkeit Immobilien erwerben.
Ein Verstoß gegen die kollektiven Verbraucherinteressen liegt vor, wenn gegen Artikel 24 des Gesetzes vom 16. Februar 2007 über Wettbewerb und Verbraucherschutz („Wettbewerbs- und Verbraucherschutzgesetz“) verstoßen wird. Die in diesem Artikel enthaltene Liste der gegen die kollektiven Verbraucherinteressen verstoßenden Praktiken ist nicht abschließend und dient als allgemeine Richtlinie für die Beurteilung konkreter Handlungen von Unternehmen. Im Allgemeinen versteht man unter einer gegen die kollektiven Verbraucherinteressen verstoßenden Praxis ein Verhalten eines Unternehmens, das diese Interessen verletzt, gegen geltendes Recht verstößt oder gegen die guten Sitten verstößt. Ein Verstoß liegt unter anderem dann vor, wenn ein Unternehmen seiner Verpflichtung zur Bereitstellung zuverlässiger, wahrheitsgemäßer und vollständiger Informationen gegenüber Verbrauchern nicht nachkommt oder wenn es unlautere Marktpraktiken oder unlauteren Wettbewerb anwendet.
Gemäß dem Gesetz vom 24. August 2007 zur Bekämpfung unlauterer Marktpraktiken („Gesetz zur Bekämpfung unlauterer Marktpraktiken“) sind unlautere Marktpraktiken verboten. Nach Artikel 4 dieses Gesetzes ist eine von Bauträgern gegenüber Verbrauchern angewandte Marktpraxis unlauter, wenn sie gegen die guten Sitten verstößt und das Marktverhalten des Durchschnittsverbrauchers vor, während oder nach Abschluss eines Vertrags über ein Produkt oder eine Immobilie erheblich verzerrt oder voraussichtlich verzerren wird. Unter einer „Marktpraxis“ ist eine Handlung oder Unterlassung eines Händlers, ein bestimmtes Vorgehen, eine Aussage oder eine kommerzielle Information, insbesondere Werbung und Marketing, zu verstehen , die in direktem Zusammenhang mit der Förderung oder dem Kauf eines Produkts durch einen Verbraucher steht.
Artikel 5 des Gesetzes zur Bekämpfung unlauterer Marktpraktiken listet bestimmte Arten unlauterer Marktpraktiken, darunter: (i) irreführende Marktpraktiken (insbesondere hinsichtlich Merkmalen, Preis, Berechnungsmethode oder Art der Geschäftsräume), (ii) aggressive Marktpraktiken und (iii) Verstöße gegen den Verhaltenskodex für gute Geschäftspraktiken. Auch das Verschweigen wichtiger Informationen, die die Kaufentscheidung eines Verbrauchers beeinflussen können, kann als irreführend gelten. Schadet eine unlautere Marktpraktik den kollektiven Interessen der Verbraucher, so kann sie als Verletzung dieser kollektiven Interessen eingestuft werden.
Die Verwendung unlauterer Klauseln stellt einen Verstoß gegen Artikel 23a des Wettbewerbs- und Verbraucherschutzgesetzes. Artikel 385 Absatz 1 § 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) bestimmt, dass nicht individuell vereinbarte Klauseln für Verbraucher nicht bindend sind, wenn sie deren Rechte und Pflichten in einer Weise gestalten, die gegen die guten Sitten verstößt und ihre Interessen grob beeinträchtigt. Darüber hinaus legt Artikel 385 Absatz 1 § 3 BGB fest, dass Vertragsklauseln, auf deren Inhalt der Verbraucher keinen tatsächlichen Einfluss hatte, nicht individuell mit ihm vereinbart wurden, insbesondere solche, die aus einem vom Unternehmer vorgelegten Standardvertrag stammen. Das Risiko unlauterer Klauseln in Verträgen, die im Rahmen laufender Bauvorhaben geschlossen werden, ist daher besonders hoch, da diese Verträge – von Reservierungsverträgen über Bauträgerverträge und Vorverträge bis hin zu Kaufverträgen – auf Basis von vom Bauträger erstellten Vorlagen abgeschlossen werden. Die Komplexität solcher Verträge und die Notwendigkeit, einheitliche und faire Bestimmungen für alle Käufer zu gewährleisten, rechtfertigen eindeutig die Verwendung relativ einheitlicher Vorlagen. Es ist jedoch wichtig, dass die den Verbrauchern vorgelegten Vertragsentwürfe keine verbotenen Klauseln enthalten.
Vor der Änderung der Verordnung im Jahr 2016 wurden Klauseln, die durch ein rechtskräftiges Urteil des Wettbewerbs- und Verbraucherschutzgerichts als missbräuchlich eingestuft wurden, in das vom Präsidenten des Amtes für Wettbewerb und Verbraucherschutz (UOKiK) geführte Register missbräuchlicher Klauseln eingetragen. (Derzeit werden nur noch Klauseln erfasst, zu denen vor dem 17. April 2016 Klage erhoben wurde.) Nach geltendem Recht sind missbräuchliche Klauseln in den auf der Website des Amtes veröffentlichten Entscheidungen des Präsidenten des UOKiK zu finden.
Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass die Feststellung des Präsidenten des Amtes für Wettbewerb und Verbraucherschutz (UOKiK), eine Bestimmung in einem Standardvertrag sei rechtswidrig, derzeit nur für den Bauträger gilt, der diese Bestimmung verwendet hat, und für alle Verbraucher, die mit diesem Bauträger einen Vertrag auf Grundlage der in der Entscheidung identifizierten missbräuchlichen Klausel abgeschlossen haben. Dies wird als abstrakte Überprüfung der Standardvertragsbestimmungen bezeichnet. Andere Bauträger sind somit nicht an eine solche Entscheidung gebunden. Es besteht jedoch das Risiko, dass die UOKiK im Falle eines Verfahrens gegen einen anderen Bauträger auch ähnliche Klauseln als missbräuchlich einstuft.
Es ist wichtig zu wissen, dass Verbraucher den Präsidenten des Amtes für Wettbewerb und Verbraucherschutz (UOKiK) benachrichtigen können, wenn sie den Verdacht haben, dass ein Bauträger Praktiken anwendet, die die kollektiven Verbraucherinteressen verletzen, oder wenn sie eine rechtswidrige Klausel in einem Standardvertrag vermuten. Eine solche Meldung kann dann als Grundlage für die Einleitung eines Verwaltungsverfahrens durch den Präsidenten des UOKiK dienen. Das Verfahren führt zu einer Verwaltungsentscheidung, die feststellt, ob eine bestimmte Praxis die kollektiven Verbraucherinteressen verletzt oder ob eine bestimmte Klausel rechtswidrig ist.
Der Präsident des Amtes für Wettbewerb und Verbraucherschutz kann auch eine Verbraucherwarnung aussprechen, wenn die im Rahmen des Verfahrens gesammelten Informationen einen besonders begründeten Verdacht nahelegen, dass ein bestimmter Entwickler Praktiken anwendet, die gegen kollektive Verbraucherinteressen verstoßen und für eine breite Palette von Verbrauchern erhebliche Verluste oder negative Auswirkungen verursachen können.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Rolle des Präsidenten des Amtes für Wettbewerb und Verbraucherschutz (UOKiK) auf dem Bauträgermarkt darin besteht, das ordnungsgemäße Funktionieren des Wettbewerbs und die kollektiven Interessen der Verbraucher zu gewährleisten, unter anderem durch die Erklärung von Vertragsklauseln in Verbraucherverträgen für rechtswidrig. In diesem Bereich verfügt der Präsident des UOKiK über weitreichende Befugnisse, die es ihm ermöglichen, Vorwürfe gegen Bauträger zu untersuchen und bei Verstößen gegen die heute erörterten Vorschriften Strafen zu verhängen.
Nächste Woche werden wir über die Grundsätze für die Durchführung von Verfahren durch den Präsidenten des Amtes für Wettbewerb und Verbraucherschutz in Fällen von Verstößen gegen die heute besprochenen Bestimmungen der Gesetze berichten.
Wir möchten Sie außerdem daran erinnern, dass wir uns am Donnerstag, den 25. November 2021, um 13:00 Uhr auf der Plattform ClickMeeting treffen. Dort wird Rechtsanwältin Dr. Joanna Barzykowska das sogenannte New Development Act erläutern. Dieses Gesetz hat zahlreiche Änderungen für die gesamte Immobilienbranche mit sich gebracht, insbesondere Bauträger und Banken könnten betroffen sein. Obwohl wir die Änderungen bereits ausführlich in unseren „Dienstagmorgens für Bauprojekte“-Meetings besprochen haben, fassen wir hier die wichtigsten Punkte noch einmal zusammen.
Die Veranstaltung ist kostenlos, Sie müssen sich lediglich über den Link.
Rechtsstatus ab dem 22. November 2021.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
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